Cassazione Civile, Ordinanza n. 13201/2025 del 18/05/2025

Esito

La controversia

Un proprietario di un immobile sito in uno stabile condominiale ha convenuto i vicini confinanti, originari titolari di una porzione dell’edificio, lamentando interventi edilizi eseguiti in violazione delle distanze legali e delle norme tecniche applicabili: chiusura di un cavedio con copertura, realizzazione di un ballatoio in cemento con tettoia, modifiche alle coperture preesistenti, nuova collocazione di grondaie e pluviali e, secondo la prospettazione dell’attore, creazione di nuove servitù. Nel corso del giudizio la proprietà di una parte degli immobili è passata a terzi acquirenti, che sono stati chiamati in causa e hanno eccepito l’improponibilità della domanda per mancata trascrizione della domanda giudiziale anteriormente al loro acquisto, oltre a domandare nei confronti della venditrice la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno. L’attore ha inoltre dedotto la nullità dell’atto di trasferimento per violazione della disciplina urbanistico-edilizia e per carenze nella menzione della domanda di sanatoria, nonché la violazione della normativa antisismica per mancato giunto tecnico tra fabbricati contigui. Il Tribunale ha rigettato tutte le domande; la Corte d’appello ha parzialmente accolto l’impugnazione, imponendo ai nuovi acquirenti alcune regolarizzazioni delle opere e condannando la venditrice al risarcimento del danno, ma ha ritenuto tardiva la domanda relativa alla normativa antisismica. Con il ricorso per cassazione il soccombente ha denunciato, in sintesi, l’erronea declaratoria di tardività della doglianza antisismica, l’erroneo mancato rilievo della disciplina urbanistica sulle nuove costruzioni in zona A, e vizi di valutazione/prova in ordine alla proprietà del muro di confine e alla sussistenza di muri in aderenza; i resistenti hanno proposto controricorso e un ricorso incidentale condizionato sulle domande verso la venditrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso principale, ritenendo errata la decisione di merito sia nel dichiarare tardiva la questione antisismica sia nel non applicare correttamente la disciplina urbanistica e delle distanze in zona A rispetto alla chiusura del cavedio e alle ulteriori opere realizzate. Ha dichiarato inammissibili il terzo e il quarto motivo, rispettivamente perché diretti a sollecitare una rivalutazione del materiale probatorio e perché non rispettosi dei limiti del vizio di omesso esame in presenza di doppia conforme. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda attenendosi ai principi di diritto richiamati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Le domande di riduzione in pristino per violazione delle distanze legali consentono al giudice di considerare anche la disciplina integrativa delle distanze, inclusa quella urbanistica e antisismica, quando pertinente alla legittimità dell’opera.

• art. 889 c.c.

  Richiamato nel fatto come norma violata per la collocazione di grondaie e pluviali a distanza non conforme.

• art. 872 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma collegata alle conseguenze della violazione delle norme sulle distanze e della disciplina tecnica.

• art. 112 c.p.c.

  La denuncia generica delle distanze legali non impedisce al giudice di pronunciare anche sulla normativa antisismica senza ultrapetizione, perché tale disciplina è implicitamente compresa nella contestazione della legittimità dell’opera.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce alla prova un valore diverso da quello legale o pretende di valutarla in modo contrastante con la regola di valutazione prevista; non è sufficiente contestare il merito dell’apprezzamento probatorio.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame riguarda fatti storici o documenti e non mere argomentazioni motivazionali; in presenza di doppia conforme il motivo è inammissibile se non si indicano le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 348-ter, co. 5, c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il ricorrente deve dimostrare che la decisione di primo grado e quella di appello si fondano su ragioni di fatto diverse per evitare l’inammissibilità del motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c.

• art. 881 c.c.

  La censura non può trasformarsi in richiesta di nuova valutazione dei fatti; la violazione di legge sostanziale richiede un errore di sussunzione rispetto all’accertamento fattuale compiuto dal giudice di merito.

• art. 40, l. n. 47/1985

  Richiamato dalla parte attrice come causa di nullità dell’atto di acquisto per asserita non conformità edilizio-urbanistica dell’immobile.

• art. 9, co. 1, d.m. n. 1444/1968

  Nelle zone A la disciplina sulle distanze integra l’art. 873 c.c. e, per gli interventi consentiti, impone che le distanze tra edifici non siano inferiori a quelle preesistenti; nei casi di divieto assoluto di costruire, può condurre all’arretramento o all’eliminazione della nuova edificazione.

• art. 41-quinquies l. n. 1150/1942

  Costituisce la base cogente della disciplina del d.m. n. 1444/1968 sulle distanze nelle zone A.

• art. 41-sexies l. n. 1150/1942

  Richiamato dal ricorrente tra le norme urbanistiche asseritamente violate.

• art. 9, co. 2, l. n. 1684/1962

  Richiamato tra le norme antisismiche invocate a fondamento della domanda di riduzione in pristino.

• art. 32, co. 4, l. n. 64/1974

  Richiamato tra le norme antisismiche invocate a fondamento della domanda di riduzione in pristino.

• d.m. 19/1/1996

  Richiamato come ulteriore norma tecnica invocata dal ricorrente.

Massime di principio

• La domanda di demolizione o riduzione in pristino per violazione delle distanze legali consente al giudice di verificare anche il rispetto della disciplina antisismica e delle norme urbanistiche integrative dell’art. 873 c.c., senza incorrere in ultrapetizione, quando tali profili siano collegati alla legittimità dell’opera contestata.
• Nelle zone territoriali omogenee A la disciplina sulle distanze dettata dall’art. 9 d.m. n. 1444/1968, fondata sull’art. 41-quinquies l. n. 1150/1942, ha natura integrativa e immediatamente precettiva nei rapporti tra privati; se l’intervento integra una nuova edificazione o contrasta con il vincolo di inedificabilità, il giudice deve applicare la conseguente tutela ripristinatoria.
• In cassazione non è ammissibile prospettare come violazione di legge una censura che in realtà mira a rivalutare il fatto o le risultanze probatorie accertate dal giudice di merito; la violazione di legge richiede un errore nella ricognizione della norma astratta o nella sussunzione del fatto accertato.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può riguardare semplici argomenti della motivazione e, in presenza di doppia conforme, è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

Come è indicizzato