Cassazione Civile, Sentenza n. 11588/2026 del 28/04/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d’Appello di Messina che aveva annullato integralmente la deliberazione assembleare del condominio di Corso Umberto nn.45-47 di Taormina del 7 maggio 2008. I ricorrenti deducevano, con dieci motivi, la violazione di norme codicistiche e processuali (artt. 1136, 1137 c.c. e altre), contestando che la Corte d’appello avesse ritenuto carente il quorum costitutivo e deliberativo in prima convocazione per assenza di dati oggettivi sui valori proporzionali delle singole quote (tabelle millesimali), e denunciando altresì errore nell'applicazione della legge di riforma del condominio del 2012 ratione temporis e omissioni istruttorie.

La decisione

La Cassazione ha accolto il quinto motivo di ricorso (violazione dell'art. 1137 c.c.) e ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse errato nel far gravare sui ricorrenti l'onere di fornire una misura oggettiva dei valori millesimali ai fini della verifica dei quorum. La Corte di legittimità ha richiamato il principio secondo cui l'onere di provare il vizio di illegittimità della delibera grava sul condomino che la impugna (qui: Melia e Cappello) e che le tabelle millesimali hanno natura prevalentemente dichiarativa e non costitutiva. Per queste ragioni la sentenza impugnata è stata cassata nei limiti della censura accolta, gli altri motivi dichiarati assorbiti, e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Messina in diversa composizione per nuovo esame, con condanna della Corte d’Appello rinviata anche sulle spese della cassazione.

Norme richiamate

• art. 1136 c.c.

  l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini ("gli aventi diritto") sono stati regolarmente convocati

  La Corte sottolinea che la regolarità della convocazione deve risultare dal verbale; l'onere di provare il vizio di costituzione assembleare spetta al condomino che impugna la delibera

• art. 1137 c.c.

  termine perentorio di trenta giorni per l'impugnazione

  L'impugnazione per annullamento di delibere assembleari deve rispettare il termine perentorio di 30 giorni; la prova del vizio grava sul ricorrente che la deduce

• legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio)

  Non applicabile ratione temporis alle deliberazioni del 7 maggio 2008; la Cassazione richiama l'applicazione della disciplina previgente

• art. 69 disp. att. c.c.

  La revisione delle tabelle millesimali deve essere chiesta con l'azione prevista da tale norma; la contestazione delle tabelle non è automaticamente causa di invalidità delle deliberazioni passate salvo tempestiva impugnazione

• art. 1118 c.c.

  La determinazione delle quote è funzione del rapporto tra valore dell'intero edificio e valore della singola unità; le tabelle millesimali hanno funzione ricognitiva e non creano ex novo le quote

• art. 360 c.p.c. (n. 5)

  Richiamata la nozione di "omesso esame" di fatto decisivo; tuttavia la Cassazione ha risolto la questione ricostruendo la regola di ripartizione dell'onere della prova

• art. 366 c.p.c. (comma 1, nn.4 e 6)

  Le eccezioni di inammissibilità del ricorso sollevate dai controricorrenti sono state esaminate dal giudice togato in relazione alla specificità di ciascun motivo

Massime di principio

• Chi impugna una delibera assembleare per vizi di costituzione o per carenza di quorum ha l'onere di provare il vizio: in assenza di prova il rischio della mancata prova grava sul ricorrente.
• Le tabelle millesimali hanno natura prevalentemente dichiarativa/ricognitiva e non costituiscono di per sé un requisito di validità delle deliberazioni assembleari; tuttavia, se si contesta la loro correttezza occorre agire con la revisione ex art.69 disp. att. c.c.
• La regolarità della convocazione e dei quorum deve risultare dal verbale dell'assemblea (elenco partecipanti, indicazione delle quote ecc.): il verbale è elemento probatorio cruciale per verificare i quorum costitutivi e deliberativi.
• La legge di riforma del 2012 non si applica retroattivamente alle deliberazioni adottate anteriormente; bisogna valutare la normativa vigente al momento della delibera.
• Se in giudizio esistono stime tecniche contrastanti sui valori millesimali, il giudice non può sostituirsi alle parti per ricostruire dati oggettivi senza che il soggetto che deduce il vizio abbia fornito adeguata prova o abbia richiesto e ottenuto approfondimenti peritali.
• La mancata richiesta tempestiva di revisione delle tabelle o la mancata impugnazione nei termini perentori comporta il consolidamento delle deliberazioni approvate sulla base delle tabelle contestate.