Cassazione Civile, Sentenza n. 11455/2026 del 28/04/2026

Esito

La controversia

La ricorrente lamentava l'impossibilità di usufruire di servizi condominiali essenziali (ascensore, luce scale, antenna) per sospensione della fornitura elettrica imputata alla morosità di altri assegnatari; chiedeva la riattivazione dei servizi, la riduzione/sospensione del canone e la restituzione del 70% dei canoni dal 2017. Sosteneva che, secondo la legge regionale Marche n.36/2005 e il regolamento regionale n.3/2014, l'ERAP fosse tenuto a garantire tali servizi e non potesse scaricare le morosità sugli assegnatari. L'ERAP eccepiva difetto di legittimazione passiva e richiamava la disciplina dell'autogestione che attribuirebbe agli assegnatari la gestione e l'onere delle quote per i servizi comuni.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso. Motivazione: la Corte ha ritenuto corretta la valutazione della Corte d'appello che aveva confermato il Tribunale nell'escludere la responsabilità contrattuale dell'ERAP per la sospensione dei servizi, poiché la sospensione derivava esclusivamente dalla morosità di altri assegnatari verso il fornitore di energia e non da omissioni di manutenzione dell'ente proprietario. La normativa regionale sull'autogestione è stata interpretata come configurante un organismo autonomo (gli assegnatari) titolare delle obbligazioni verso i fornitori e della riscossione delle quote: i poteri di promozione, vigilanza e di attivazione delle procedure di recupero attribuiti all'ERAP non fanno dell'ente il titolare del credito delle quote dei servizi né un garante del pagamento delle forniture per i singoli assegnatari. Non essendo stata dedotta in primo grado una autonoma causa petendi fondata sull'omissione dell'ERAP nell'esercizio dei poteri sostitutivi, la Corte ha escluso nuova imputazione di responsabilità per tale omissione. La ricorrente è stata condannata alle spese di giudizio.

Norme richiamate

• Legge regionale Marche n. 36/2005

  art. 20-sexies; art. 20-undecies

  La Corte ha ritenuto che la legge regionale delega la disciplina dell'autogestione e non impone la titolarità, in capo all'ERAP, del credito per le quote dei servizi comuni: l'autogestione resta organo degli assegnatari con responsabilità diretta per le obbligazioni verso i fornitori; l'ERAP conserva poteri di promozione, vigilanza e di attivazione di procedure per morosità, ma ciò non lo pone come debitore o garante delle quote.

• Regolamento regionale Marche n. 3/2014

  art. 7; art. 9; art. 10; art. 12

  Il regolamento definisce l'autogestione come gestione diretta, con autonomia amministrativa e responsabilità fiscale; prevede facoltà per l'ente di promuovere, nominare o nominare d'ufficio rappresentanti, sospendere o avviare procedure per le inadempienze, ma assegna all'autogestione l'esazione delle quote e non l'obbligo di pagamento in capo all'ente proprietario.

• Codice civile

  artt. 1372, 1575, 1576, 1343

  La Corte ha applicato il principio che l'obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da servire l'uso convenuto si estende alle parti comuni e ai servizi accessori quando il pregiudizio derivi da carenze imputabili al locatore (manutenzione). Nel caso concreto il disagio è derivato da sospensione di fornitura per morosità di terzi, non da titolo dell'ERAP, per cui le norme codicistiche invocate non impongono la responsabilità dell'ente.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione

  Il principio enunciato in precedenza (su disciplina piemontese) è stato ritenuto applicabile per analogia: l'autogestione è organismo composto dai soli assegnatari con autonoma responsabilità per le obbligazioni verso i fornitori; l'ente gestore è estraneo a tali obbligazioni salvo poteri di vigilanza e intervento amministrativo.

Massime di principio

• La disciplina di autogestione fatta dalla normativa regionale assegna agli assegnatari (attraverso l'autogestione) la responsabilità diretta per la gestione dei servizi comuni e per l'esazione delle relative quote: l'ente proprietario non è automaticamente obbligato a farsi carico delle morosità di terzi.
• Per configurare la responsabilità contrattuale del locatore (ente proprietario) occorre provare un inadempimento proprio dell'ente rispetto agli obblighi di manutenzione o di garanzia del bene; la mera sospensione dei servizi decisa dal fornitore per morosità di altri assegnatari non basta a far sorgere responsabilità dell'ente.
• I poteri amministrativi dell'ente (promuovere, vigilare, nominare rappresentanti, avviare procedure di recupero o risoluzione) servono a tutelare l'interesse pubblico e il patrimonio ERP ma non trasformano l'ente nel titolare del credito delle quote o in garante diretto delle forniture verso i singoli assegnatari.
• Se si vuol far valere omissioni dell'ente nell'esercizio dei poteri sostitutivi occorre dedurre e provare specificamente tale autonoma causa petendi in primo grado; introdurre tale contestazione successivamente può essere considerato nuovo motivo non ammissibile.
• Per ottenere una riduzione del canone o restituzioni va dimostrato il nesso diretto e specifico tra responsabilità del proprietario e riduzione del godimento; allegazioni generiche o percentuali non quantificate (es. "70%") sono insufficienti.
• Prima di agire contro l'ente è opportuno documentare e dimostrare i tentativi di sollecitare l'autogestione, gli altri assegnatari e, se del caso, il fornitore, nonché le eventuali iniziative amministrative dell'ente stesso (per poter valorizzare diversamente la responsabilità o la sua omissione).