Cassazione Civile, Sentenza n. 11432/2026 del 28/04/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio che aveva confermato un avviso di accertamento di Roma Capitale per il recupero IMU relativo all'anno 2012 su unità immobiliari site in Roma. La ricorrente deduceva, in sintesi, che a seguito di provvedimenti comunali (sequestri, ordine di demolizione, rigetto di domande di condono e acquisizione gratuita delle aree) gli immobili dovevano considerarsi acquisiti al patrimonio del Comune (effetto acquisitivo ex art. 31 DPR 6 giugno 2001 n. 380) e quindi non più soggetti al presupposto impositivo (possesso in termini di diritto reale) a carico della contribuente; deduceva inoltre questioni relative alla mancata agibilità, alla rilevanza dell'iscrizione catastale e alla corretta determinazione della base imponibile (rendita catastale vs valore area edificabile).

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo (omesso esame di fatto decisivo) ritenendo che il giudice del merito non abbia adeguatamente valutato l'effetto acquisitivo ex lege derivante dall'inottemperanza all'ordine di demolizione ai sensi dell'art. 31 del DPR n. 380/2001. La Corte ha affermato che l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale consegue al decorso del termine di 90 giorni e comporta la caducazione del precedente diritto reale del contribuente, con la conseguente insussistenza del presupposto IMU per i periodi successivi all'ordine di demolizione. I restanti motivi (riguardanti la mancata agibilità, la rilevanza della iscrizione catastale e la determinazione della base imponibile su valore area) sono stati rigettati. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa è rinviata alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione, per il riesame conforme al principio di diritto enunciato; rinvio anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2-4

  «2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3. 3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. 4. L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.»

  L'acquisizione gratuita al patrimonio comunale si verifica per effetto dell'inottemperanza all'ingiunzione a demolire al termine dei 90 giorni; tale acquisizione è originaria (non derivativa) e determina la caducazione del precedente diritto reale del proprietario, abilitando il Comune alla trascrizione e all'immissione nel possesso.

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (normativa ICI) e richiamo alla disciplina IMU

  La nozione di 'fabbricato' e l'iscrizione catastale rilevano ai fini della determinazione della base imponibile: l'iscrizione al catasto è presupposto sufficiente per l'imposizione, ma non sempre necessario; tuttavia, ove il diritto reale del contribuente sia venuto meno per effetto dell'acquisizione comunale, il presupposto soggettivo dell'imposta non sussiste.

• D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 e d.l. 6 dicembre 2011, n. 201 (norme IMU)

  Richiamano la nozione di possesso ai fini IMU e la disciplina della base imponibile; la Corte ricorda che il 'possesso' rilevante è quello corrispondente a una situazione giuridica reale (proprietà o diritto reale di godimento) e non la mera detenzione.

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6

  La tassazione dell'area al posto del fabbricato opera solo in presenza delle condizioni previste dalla norma (es. demolizione, lavori in corso o ristrutturazione con utilizzo edificatorio) e richiede il 'materiale avvio dei lavori'; non è applicabile automaticamente agli immobili oggetto di provvedimenti se non ricorrono tali condizioni.

Massime di principio

• Se nei confronti di un immobile è stato emesso un ordine di demolizione e il termine per adempiere (90 giorni) è decorso senza esecuzione, l'immobile si acquista "di diritto" al patrimonio comunale: ciò estingue il precedente diritto reale e, per i periodi successivi, fa venir meno il presupposto soggettivo dell'IMU a carico del precedente titolare.
• Ai fini IMU/ICI il possesso rilevante è una situazione giuridica reale (proprietà o diritto reale di godimento); la mera detenzione materiale o l'iscrizione catastale possono non essere sufficienti quando il diritto reale si è estinto per effetto di acquisizione pubblica ex lege.
• La registrazione catastale costituisce presupposto sufficiente ma non esclusivo per l'imposizione: la rilevanza fiscale dipende dalla situazione giuridica reale del contribuente nel periodo considerato.
• La determinazione della base imponibile come valore dell'area (anziché la rendita del fabbricato) si applica solo nelle ipotesi tassativamente previste dalla legge (es. materiale avvio di lavori, demolizione o interventi di recupero) e non automaticamente per effetto di un ordine di demolizione non ancora eseguito se non ricorrono le condizioni normative.
• In presenza di provvedimenti amministrativi che incidono sulla titolarità dell'immobile, il giudice tributario in sede di merito deve accertare fatti e tempi dell'acquisizione comunale prima di confermare un'accertamento tributario; l'eventuale incertezza o differente interpretazione amministrativa non esonera dall'accertamento dei fatti e dalla verifica della sussistenza del presupposto d'imposta.
• Sulla base della pronuncia di cassazione, in casi analoghi il giudice deve verificare anzitutto l'effettiva esistenza dell'effetto acquisitivo ex DPR 380/2001 e, in presenza di acquisizione, escludere l'IMU relativa ai periodi successivi all'acquisizione stessa.