Cassazione Civile, Sentenza n. 11430/2026 del 28/04/2026

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento IMU per l'anno 2013 relativo a unità immobiliari site in Roma (Via Ranuccio Bianchi Bandinelli n.130). La ricorrente ha dedotto che, a seguito di sequestri, ordini di demolizione e dinieghi di condono adottati da Roma Capitale, gli immobili erano destinati alla demolizione e l'eventuale mancata esecuzione dell'ordine avrebbe determinato l'acquisizione "di diritto" del fabbricato e dell'area al patrimonio comunale; conseguentemente il presupposto impositivo (il possesso inteso come situazione reale di titolarità) sarebbe venuto meno per i periodi successivi alla scadenza del termine per la demolizione. In via subordinata la ricorrente ha contestato la tassabilità per mancanza di agibilità e ha sostenuto che, in caso di provvedimento di demolizione/confisca, la base imponibile dovesse essere determinata in relazione al valore dell'area edificabile (art. 5, comma 6 d.lgs. n.504/1992). Ha inoltre invocato incertezza normativa e affidamento, richiamando anche principi costituzionali (artt. 3, 53, 97 Cost.).

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso e ha cassato la sentenza impugnata nella parte relativa all'effetto impositivo dell'ordine di demolizione. In particolare la Corte ha ritenuto che, ai sensi del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, comma 3, l'inottemperanza all'ingiunzione di demolizione nel termine di 90 giorni determina l'acquisizione "di diritto" al patrimonio del Comune della titolarità del fabbricato e dell'area; tale effetto è originario e fa venir meno la situazione giuridica soggettiva rilevante ai fini IMU (possesso in senso di diritto reale) per i periodi successivi alla scadenza del termine, escludendo la permanenza del presupposto di imposizione. I restanti motivi sono stati rigettati: la Corte ha confermato che l'iscrizione catastale o la suscettibilità di accatastamento costituiscono presupposto impositivo e che la mancanza di agibilità non incide sul dovuto dell'imposta; inoltre la rideterminazione della base imponibile sul valore dell'area (art. 5, comma 6 d.lgs. n.504/1992) opera solo se sussiste il materiale avvio dei lavori o la fattispecie temporale prevista dalla norma. La causa è rinviata alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione, per il riesame conforme al principio di diritto enunciato; condanna alle spese del giudizio di legittimità a carico della resistente relativamente al motivo accolto.

Norme richiamate

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2-4

  "2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso... ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione..."; "3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni... il bene e l'area di sedime... sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune."

  L'inottemperanza all'ordine di demolizione nel termine di 90 giorni produce l'acquisizione "di diritto" (titolarità originaria) del fabbricato e dell'area in capo al Comune; tale effetto estingue i precedenti diritti reali e impedisce che il precedente titolare sia considerato soggetto passivo dell'imposta per i periodi successivi.

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (disciplinante l'ICI, richiamata per coerenza con IMU)

  La nozione di "fabbricato" e le regole di determinazione della base imponibile ICI/IMU prevedono che l'iscrizione catastale o la suscettibilità di accatastamento costituiscano elemento sufficiente per l'assoggettamento; la base imponibile è normalmente correlata alla rendita catastale, salvo le specifiche ipotesi (art.5, comma 6) che richiedono la materiale utilizzazione edificatoria o l'avvio degli interventi.

• D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (disciplinante l'IMU), art. 9, comma 2

  Richiama il criterio di individuazione del presupposto d'imposta nel possesso di unità immobiliari e conferma la continuità normativa con la disciplina ICI; il possesso rilevante deve avere valenza di situazione reale (proprietà o diritto reale di godimento).

• D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2 (conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214)

  Norma di raccordo per il regime IMU con le disposizioni ICI; conferma i criteri di tassabilità basati su possesso e rendite catastali.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 8

  Norma sul trattamento sanzionatorio e sulla non applicazione delle sanzioni in presenza di incertezza interpretativa. La Corte ha ritenuto che la disapplicazione delle sanzioni può essere esaminata solo dopo aver stabilito l'effettiva sussistenza del presupposto di imposizione; nel caso di specie l'assenza del presupposto (per effetto dell'acquisizione al patrimonio comunale) rende irrilevante la questione delle sanzioni.

• Costituzione della Repubblica Italiana, artt. 3, 53, 97

  Principi invocati dalla ricorrente (uguaglianza, capacità contributiva, buon andamento della pubblica amministrazione). La Corte li ha ritenuti non violati alla luce della ricostruzione del presupposto impositivo e delle regole tassative della normativa tributaria.

Massime di principio

• Quando sussiste un ordine di demolizione ai sensi del d.P.R. n.380/2001 e il destinatario non adempie entro il termine di 90 giorni, si produce automaticamente l'acquisizione "di diritto" del fabbricato e dell'area al patrimonio comunale: per i periodi successivi a tale evento il precedente titolare non può essere considerato soggetto passivo IMU perché viene meno il "possesso" inteso come diritto reale.
• La presenza di iscrizione catastale o la suscettibilità di accatastamento (attribuzione di rendita) costituiscono elementi sufficienti di fatto per l'assoggettamento a ICI/IMU; la mancanza di agibilità o la illegittimità urbanistica non escludono automaticamente l'imponibilità, salvo che sia intervenuto un effetto giuridico (es. acquisizione al patrimonio comunale) che estingue il diritto del contribuente.
• La determinazione della base imponibile sul valore dell'area (art. 5, comma 6 d.lgs. n.504/1992) trova applicazione solo se ricorre la specifica condizione normativa, ossia l'effettivo avvio/materiale esecuzione degli interventi o le circostanze temporali previste dalla norma (demolizione effettiva o lavori in corso); non basta il mero provvedimento di demolizione se l'effetto acquisitivo non è già intervenuto nel periodo considerato.
• L'acquisizione "di diritto" al patrimonio comunale è un acquisto di titolarità originaria che non si qualifica come trasferimento derivativo: eventuali iscrizioni o trascrizioni anteriori non impediscono l'effetto estintivo dei preesistenti diritti reali.
• La disapplicazione delle sanzioni per "obiettiva incertezza interpretativa" (art. 8 d.lgs. n.546/1992) può essere valutata solo dopo aver accertato se il presupposto di imposizione sia realmente sussistente; l'eventuale incertezza interpretativa non può essere usata per mantenere tassabilità quando tale presupposto è venuto meno per effetto di un atto amministrativo che ha prodotto l'acquisizione al patrimonio pubblico.