Cassazione Civile, Ordinanza n. 14199/2022 del 05/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una cooperativa edilizia nei confronti di due soggetti che avevano acquistato dagli originari assegnatari un'unità immobiliare compresa in un edificio realizzato dalla cooperativa. L'ingiunzione riguardava contributi/spese per la manutenzione di parti comuni dell'edificio. I debitori hanno proposto opposizione, rigettata nei gradi di merito. In cassazione hanno dedotto: 1) violazione delle norme del R.D. n. 1165/1938 sulla disciplina delle cooperative edilizie e dell'edilizia economica e popolare, sostenendo che, esaurita l'assegnazione di tutti gli immobili e estinti integralmente i mutui frazionati, la cooperativa avesse perduto ogni potere deliberativo sulle parti comuni; 2) omesso esame del fatto decisivo costituito dall'avvenuto riscatto di tutti gli immobili per effetto dell'estinzione dei mutui, richiamando anche una clausola del regolamento cooperativo che prevedeva la gestione del condominio da parte del consiglio di amministrazione solo fino allo scioglimento della cooperativa o al riscatto; 3) errore del tribunale nell'avere qualificato il credito come relativo a spese sociali anziché a manutenzione di parti comuni; 4) erronea attribuzione agli aventi causa degli originari assegnatari della qualità di soci della cooperativa; 5) censura sulla liquidazione delle spese di lite.

La decisione

La Corte ha accolto i primi tre motivi di ricorso, ritenendo decisivo che, nel caso concreto, risultava dall'atto di acquisto l'avvenuta estinzione dei mutui concessi alla cooperativa con consenso del creditore alla cancellazione delle ipoteche. Da ciò ha tratto la conseguenza che si era ormai formato il condominio ordinario e che la cooperativa non aveva più alcun potere di deliberare sulle parti comuni; le delibere poste a base del decreto ingiuntivo erano quindi nulle. I motivi quarto e quinto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, artt. 201 e segg.

  nelle cooperative edilizie a contributo statale la disciplina speciale continua a regolare la fase di gestione e il passaggio dalla proprietà indivisa alla proprietà frazionata

• R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, art. 204

  il riscatto dell'intera palazzina o edificio autonomo fa cessare lo speciale vincolo cooperativo

• R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, art. 205

  restano fermi soltanto gli obblighi relativi alla conservazione e gestione di elementi comuni con altri edifici cooperativi

• R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, art. 209

  finché esiste la cooperativa permane la sua funzione di gestione; avvenuto il riscatto cessa ogni speciale vincolo cooperativo

• R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, art. 229

  il trasferimento di proprietà è subordinato al frazionamento del mutuo, ma questo non coincide con la sua estinzione

• c.c., art. 1117 e segg.

  non trovano applicazione, nella fase speciale considerata, sino al passaggio al condominio ordinario

• disp. att. c.c., art. 156

  la disciplina codicistica del condominio non fa venire meno la regolamentazione speciale delle cooperative edilizie sovvenzionate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  invocato per omesso esame di un fatto decisivo

• art. 360 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per violazione di legge e vizio motivazionale

Massime di principio

• Nelle cooperative edilizie sovvenzionate, la legittimazione della cooperativa a deliberare e a gestire le spese comuni permane solo nella fase speciale prevista dalla normativa di settore e non oltre il riscatto dell'intero edificio, che segna il passaggio al condominio ordinario.
• Il semplice frazionamento del mutuo o il trasferimento della proprietà all'assegnatario non bastano, di per sé, a far cessare la disciplina speciale: occorre l'estinzione dei mutui relativi a tutti gli alloggi e il conseguente riscatto dell'intero immobile.
• Quando sia intervenuto il riscatto dell'intero edificio e si sia formato il condominio ordinario, le deliberazioni assunte dalla cooperativa sulle parti comuni sono prive di potere e possono essere nulle, con ricadute sulla validità del decreto ingiuntivo fondato su di esse.
• La sopravvivenza formale della cooperativa non equivale alla permanenza del potere di gestione condominiale: ai fini della legittimazione ad agire o deliberare occorre distinguere tra persistenza dell'ente e cessazione del vincolo cooperativo speciale.
• In sede di legittimità, è decisivo l'accertamento del titolo di acquisto e della documentazione che attesti l'estinzione dei mutui e la cancellazione delle ipoteche, quando da tali elementi dipende la qualificazione del regime giuridico dell'edificio.

Come è indicizzato