Cassazione Civile, Ordinanza n. 16634/2026 del 27/05/2026

Esito

La controversia

A seguito di un atto di acquisto del 23 dicembre 2011 avente ad oggetto edifici per civile abitazione e terreni, l'Ufficio aveva emesso distinti avvisi di rettifica e liquidazione, rideterminando al rialzo la base imponibile dell'imposta di registro. La società aveva impugnato gli atti e, in primo grado, il ricorso era stato accolto per carenza documentale. In appello la decisione era stata riformata solo in parte: la Corte tributaria regionale aveva ritenuto provata la delega di firma del funzionario e aveva comunque esaminato il merito, ma aveva dichiarato illegittima la rettifica perché fondata essenzialmente sui valori OMI e sul metodo estimativo derivato dal Market Comparison Approach, senza ulteriori elementi indiziari. Con il ricorso per cassazione l'Agenzia denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 43 e 51 del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che l'Ufficio possa utilizzare ogni elemento utile alla stima e che il criterio residuale dell'art. 51, comma 3, consenta di fare riferimento anche alle indicazioni OMI come norma di chiusura.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso. Ha ribadito che, in tema di imposta di registro, le quotazioni OMI non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio e non sono da sole sufficienti a fondare la rettifica del valore dichiarato. Per legittimare l'accertamento occorrono ulteriori elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti. La sentenza impugnata, avendo annullato l'avviso fondato esclusivamente o comunque in modo decisivo sui valori OMI, è stata quindi confermata. Non vi è stata condanna alle spese perché la contribuente non si è costituita.

Norme richiamate

• art. 43 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato nel motivo di ricorso quale norma in tema di base imponibile dell'imposta di registro; la Corte non ne trae una diversa regola rispetto alla necessità di supporto probatorio dell'accertamento.

• art. 51 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La Corte ribadisce che il criterio residuale consente di ricorrere ad altri elementi di valutazione, ma non legittima una rettifica fondata soltanto sulle quotazioni OMI, che hanno valore meramente orientativo e devono essere integrate da ulteriori dati.

• art. 39 d.P.R. 16 ottobre 1973, n. 600

  Citato in via analogica per richiamare l'orientamento formatosi sugli accertamenti dei redditi d'impresa e sulla necessità di presunzioni semplici gravi, precise e concordanti, principio poi esteso all'imposta di registro.

• art. 24, comma 5, L. 7 luglio 2009, n. 88

  Viene richiamato come disposizione che ha eliminato la presunzione legale relativa di corrispondenza tra corrispettivo dichiarato e valore normale degli immobili, ripristinando il quadro delle presunzioni semplici.

• art. 35, comma 3, d.l. 4 luglio 2006, n. 223

  È menzionato come fonte della presunzione legale poi eliminata dalla legge n. 88/2009.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È la norma processuale invocata per dedurre la violazione e falsa applicazione di legge nel ricorso per cassazione.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la rettifica del valore dichiarato di immobili non può essere fondata sul solo scostamento tra prezzo pattuito e quotazioni OMI, perché tali quotazioni hanno natura orientativa e non costituiscono prova tipica del valore venale.
• Il ricorso ai valori OMI è ammesso solo come elemento di supporto e deve essere integrato da ulteriori dati o indizi specifici, idonei a integrare una presunzione semplice grave, precisa e concordante.
• L'amministrazione finanziaria può utilizzare anche criteri residuali di stima, ma deve comunque motivare l'accertamento con elementi concreti riferiti al bene considerato; non è sufficiente una valutazione standardizzata o meramente statistica.
• Quando manca una presunzione legale di corrispondenza tra corrispettivo dichiarato e valore normale, l'accertamento del maggior valore deve rispettare i requisiti ordinari della prova presuntiva.
• La motivazione dell'avviso di rettifica e liquidazione è insufficiente se si limita a recepire le quotazioni OMI senza spiegare perché, nel caso concreto, esse rappresentino il valore dell'immobile oggetto di trasferimento.

Come è indicizzato