Cassazione Civile, Ordinanza n. 16428/2026 del 27/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, da parte di un condomino, della delibera assembleare con cui il condominio aveva autorizzato l'installazione di un ascensore esterno sul lato dello stabile, su iniziativa di una condomina portatrice di disabilità. In primo grado l'impugnazione era stata rigettata; in appello, invece, la delibera era stata dichiarata nulla e il condominio era stato condannato alla rimozione dell'ascensore. I ricorrenti in Cassazione hanno dedotto un unico motivo, articolato in più profili, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1120, ultimo comma, c.c., in relazione all'art. 2, comma 3, della l. n. 13/1989 e agli artt. 2, 32 e 42 Cost. In sintesi, hanno sostenuto: che la delibera riguardasse solo il posizionamento dell'impianto e non la sua costruzione; che la Corte d'appello avesse deciso senza rinnovare l'istruttoria e senza confutare tecnicamente il c.t.u.; che il decoro architettonico non fosse stato correttamente valutato e che il parere favorevole dell'autorità paesaggistica dovesse essere valorizzato; che fosse mancato un corretto bilanciamento tra il pregiudizio lamentato dal condomino opponente e l'interesse primario della condomina disabile all'accessibilità; che non fosse stato adeguatamente considerato che l'ascensore fosse collocabile solo in quel punto; che la motivazione sulla privacy e sul rischio di furti fosse contraddittoria e non provata. La Cassazione ha ritenuto fondati tutti i profili, affermando che nelle opere finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche il giudice di merito deve comparare concretamente gli interessi contrapposti, accertare l'indispensabilità della soluzione tecnica adottata e verificare se il pregiudizio al singolo condomino sia inevitabile e proporzionato rispetto al beneficio perseguito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del condominio e dell'erede della condomina, ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Milano e ha rinviato alla stessa Corte d'appello, in diversa composizione, per un nuovo esame dell'impugnazione della delibera condominiale. Il giudice di rinvio dovrà riesaminare la vicenda applicando i principi enunciati dalla Cassazione, rinnovando se necessario l'istruttoria tecnica e procedendo a un corretto bilanciamento tra l'interesse all'eliminazione delle barriere architettoniche e i diritti del condomino opponente, con particolare riguardo a stabilità, sicurezza, decoro, distanze, luminosità, riservatezza e sicurezza dell'abitazione. Le spese del giudizio di legittimità sono state rinviate al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 1120 c.c.

  Le innovazioni condominiali finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche vanno valutate alla luce dei limiti previsti dalla disciplina delle innovazioni, ma con un bilanciamento rigoroso e concreto degli interessi in gioco; la Corte sottolinea che, per tali opere, il divieto non può essere affermato in modo astratto senza verificare l'effettivo pregiudizio e la sua inevitabilità.

• art. 2 l. 9 gennaio 1989, n. 13

  La norma esprime un favor per l'eliminazione delle barriere architettoniche e richiede una graduazione degli interessi contrapposti; la Corte afferma che, già prima della modifica del 2020, l'intervento è legittimo se non comporta pregiudizi non giustificati e deve essere apprezzato in funzione della concreta accessibilità dell'edificio.

• art. 4 l. 9 gennaio 1989, n. 13

  L'autorizzazione dell'autorità amministrativa preposta alla tutela paesaggistica è un elemento significativo nella valutazione della compatibilità dell'opera, perché il legislatore consente il diniego solo in presenza di un serio pregiudizio al bene tutelato.

• art. 1102 c.c.

  L'installazione di ascensori o opere analoghe volte a eliminare barriere architettoniche può rientrare nei poteri del singolo condomino, ma la sua legittimità va verificata alla luce dell'uso consentito della cosa comune e del necessario contemperamento con i diritti degli altri partecipanti.

• art. 907 c.c.

  La disciplina delle distanze dalle vedute, in ambito condominiale, può essere disapplicata o ritenuta non decisiva quando l'opera sia indispensabile per l'eliminazione delle barriere architettoniche e la soluzione tecnica sia necessaria e ragionevole.

• art. 2 Cost.

  Richiamato quale fondamento costituzionale della tutela della persona e del diritto all'accessibilità, in funzione del bilanciamento con i diritti degli altri condomini.

• art. 32 Cost.

  Richiamato a sostegno della rilevanza primaria della salute e della socializzazione della persona con disabilità.

• art. 42 Cost.

  Richiamato nel bilanciamento con il diritto di proprietà individuale del condomino opponente.

• L. 3 marzo 2009, n. 18

  Richiamata come legge di ratifica della Convenzione ONU sui diritti delle persone con disabilità, a conferma dell'obbligo di rimuovere le barriere all'accessibilità.

Massime di principio

• Nelle controversie condominiali aventi ad oggetto opere destinate all'eliminazione delle barriere architettoniche, il giudice deve compiere una valutazione comparativa concreta tra l'interesse all'accessibilità e i diritti dei singoli condomini, non potendo limitarsi a un richiamo astratto al decoro, alle distanze o ad altri pregiudizi.
• L'autorizzazione amministrativa in materia paesaggistica non esaurisce la verifica civilistica del decoro architettonico, ma costituisce un elemento rilevante nel bilanciamento; il giudice deve accertare se l'alterazione produca un pregiudizio apprezzabile e non compensato dall'utilità dell'intervento.
• Per le opere antibarriera, la compatibilità con le distanze legali e con l'uso della cosa comune va apprezzata in relazione alla necessità tecnica dell'intervento e alla sua indispensabilità concreta: se vi sono soluzioni alternative ugualmente idonee e meno lesive, il giudice deve valutarle; se invece la collocazione è necessitata, il sacrificio imposto agli altri condomini può essere giustificato.
• La lesione della proprietà esclusiva, della luminosità, della riservatezza o della sicurezza dell'abitazione deve essere accertata in concreto e comparata con il beneficio sociale e individuale derivante dall'eliminazione della barriera architettonica; non è sufficiente una motivazione astratta o apodittica.
• Il favor legislativo per l'accessibilità degli edifici e per la tutela della persona con disabilità impone una lettura non restrittiva delle norme condominiali e di vicinato, orientata al contemperamento degli interessi e alla massima realizzazione possibile della fruibilità dell'abitazione.

Come è indicizzato