Cassazione Civile, Ordinanza n. 16654/2026 del 28/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica e liquidazione ai fini delle imposte ipotecaria e catastale relativo alla compravendita, in regime IVA, di un fabbricato con annesso terreno. L'Ufficio aveva rideterminato il valore dichiarato da euro 1.600.000,00 a euro 7.546.000,00; la CTR, in parziale accoglimento dell'appello dell'Agenzia, aveva ritenuto correttamente motivato l'atto sulla base di una stima dell'Agenzia del Territorio di Chieti e, nel merito, aveva ritenuto utilizzabile il criterio della capitalizzazione del canone di locazione pattuito tra le parti, depurandolo da alcune spese a carico della proprietà, con conseguente rideterminazione del valore in euro 4.521.679,28. La società ricorrente principale ha proposto cinque motivi: 1) nullità della sentenza per omessa o apparente motivazione, assumendo che la CTR avesse trascurato la propria stima e valorizzato solo gli elementi dell'Ufficio; 2) violazione dell'art. 51 TUR, per avere ritenuto corretto il ricorso al canone di locazione tra le parti per la capitalizzazione della rendita; 3) violazione dell'art. 7 L. 212/2000 e dell'art. 24 Cost., per avere reputato adeguatamente motivato l'avviso nonostante la presunta adesione acritica alla stima dell'Ufficio; 4) nullità per omessa pronuncia sulla richiesta di disapplicazione delle sanzioni; 5) violazione dell'art. 10 L. 212/2000, sostenendo che le sanzioni per infedele dichiarazione contrastassero con il legittimo affidamento, anche perché il prezzo non era stato contestato ai fini IVA. L'Agenzia, con ricorso incidentale, ha dedotto violazione dell'art. 51, comma 4, TUR, censurando la CTR per avere incluso, nel calcolo del reddito netto capitalizzato, anche imposte e altre spese sostenute dalla proprietà, norme che secondo l'Ufficio sarebbero applicabili solo ad atti aventi ad oggetto aziende o diritti reali su di esse, non alla vendita di meri fabbricati con area pertinenziale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia quello incidentale. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi della società perché la motivazione della CTR superava ampiamente il minimo costituzionale, l'Ufficio poteva utilizzare il criterio della capitalizzazione del canone ai sensi dell'art. 51 TUR e l'avviso risultava sufficientemente motivato tramite la stima allegata, con onere probatorio da spendersi poi nel merito. Ha inoltre escluso il vizio di omessa pronuncia sulle sanzioni, osservando che la conferma sostanziale della rettifica implicava il rigetto della domanda di disapplicazione; il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza e comunque infondato, poiché la mancata contestazione del corrispettivo ai fini IVA non genera affidamento sulle imposte ipotecaria e catastale, soggette a disciplina diversa. Il ricorso incidentale dell'Agenzia è stato rigettato perché il comma 4 dell'art. 51 TUR riguarda atti su aziende o diritti reali su di esse, mentre il caso riguardava la cessione di immobili con pertinenze, per i quali si applicano i criteri del comma 3. Le spese di legittimità sono state integralmente compensate per reciproca soccombenza; è stato inoltre posto a carico della sola ricorrente principale l'ulteriore contributo unificato, escludendosi quello nei confronti dell'Amministrazione dello Stato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il vizio di nullità della sentenza per motivazione inesistente o apparente è configurabile solo se la motivazione manca del tutto, è meramente apparente o incomprensibile, non quando la parte contesti la sufficienza o la correttezza della motivazione nel merito.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al rispetto del minimo costituzionale.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  È sufficiente che il giudice esponga gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della decisione; non è necessario confutare espressamente ogni singola deduzione difensiva.

• art. 51 D.P.R. n. 131 del 1986

  L'Ufficio può rettificare il valore dichiarato sulla base del corrispettivo ritenuto non espressivo del valore venale, utilizzando criteri comparativi, il reddito netto capitalizzato o altri elementi di valutazione; il criterio della capitalizzazione del canone è utilizzabile per la determinazione del valore degli immobili.

• art. 52, comma 2-bis, D.P.R. n. 131 del 1986

  La motivazione dell'atto impositivo è sufficiente se indica il criterio effettivamente adottato e gli elementi necessari a consentire la difesa del contribuente.

• art. 7 L. 212/2000

  L'obbligo di motivazione dell'atto tributario è assolto quando l'atto richiami e alleghi la stima tecnica con indicazione del criterio e degli elementi estimativi utilizzati.

• art. 24 Cost.

  La motivazione dell'atto deve consentire il pieno esercizio del diritto di difesa.

• art. 10 L. 212/2000

  La tutela dell'affidamento richiede un comportamento dell'Amministrazione apparentemente legittimo e coerente, la buona fede del contribuente e specifiche circostanze comprovate; nella specie non ricorreva perché le imposte ipotecaria e catastale seguono un regime diverso dall'IVA.

• art. 51, comma 4, D.P.R. n. 131 del 1986

  Si applica agli atti aventi ad oggetto aziende o diritti reali su di esse, non alla compravendita di fabbricati con area pertinenziale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso principale può essere dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato; la norma non si applica alle Amministrazioni dello Stato che operano in prenotazione a debito.

Massime di principio

• Il vizio di motivazione denunciabile in cassazione sussiste solo quando la sentenza sia priva del minimo costituzionale di motivazione, essendo irrilevante la mera insufficienza argomentativa o il mancato esame espresso di ogni deduzione di parte.
• In tema di rettifica del valore di immobili ai fini dell'imposta di registro e delle imposte correlate, l'Amministrazione può utilizzare il criterio della capitalizzazione del reddito/canone, purché motivi l'atto indicando il criterio adottato e gli elementi estimativi impiegati.
• La motivazione dell'avviso di rettifica può dirsi sufficiente quando consenta al contribuente di comprendere la pretesa e di difendersi efficacemente; l'onere di provare nel merito la fondatezza della rettifica resta poi in capo all'Amministrazione.
• Nel giudizio di cassazione non è consentito trasformare la censura di violazione di legge in una richiesta di rivalutazione del merito o delle prove già apprezzate dal giudice di appello.
• L'omessa pronuncia non ricorre quando la decisione resa comporti logicamente il rigetto della domanda non espressamente menzionata, configurandosi in tal caso una statuizione implicita incompatibile con la pretesa non esaminata.
• La tutela del legittimo affidamento in materia tributaria richiede presupposti rigorosi e non può fondarsi sulla sola mancata contestazione di un elemento impositivo in un diverso settore d'imposta, se i tributi applicabili seguono regole autonome.
• Per la determinazione del valore di beni immobili si applicano i criteri dell'art. 51, comma 3, TUR; il comma 4 opera invece in ipotesi diverse, relative ad aziende o diritti reali su aziende.

Come è indicizzato