Cassazione Civile, Ordinanza n. 14568/2024 del 24/05/2024

Esito

La controversia

Una società promittente venditrice aveva concluso con tre promissari acquirenti un contratto preliminare avente ad oggetto tre unità immobiliari da realizzare in un fabbricato in costruzione, ricevendo il prezzo pattuito. I promissari acquirenti avevano poi agito deducendo l'inadempimento della venditrice nella individuazione delle unità immobiliari e chiedendo l'accertamento della nullità del preliminare per indeterminabilità dell'oggetto e la restituzione del prezzo. Il Tribunale aveva accolto le domande e la Corte d'appello aveva rigettato l'appello della venditrice. Nel ricorso per cassazione la società deduceva: 1) motivazione apparente/illogica della declaratoria di inammissibilità, ex art. 342 c.p.c., del primo motivo di appello, sostenendo che il gravame fosse in realtà specifico perché criticava in modo puntuale la decisione di primo grado sulla determinabilità dell'oggetto; 2) violazione degli artt. 1362 c.c., 115 e 215 c.p.c., per avere la Corte d'appello ritenuto non allegata al preliminare la planimetria, nonostante essa fosse stata prodotta in giudizio e non contestata/disconosciuta; 3) violazione degli artt. 1346 e 1351 c.c. e omesso esame di documento decisivo, sostenendo che l'oggetto del preliminare fosse determinabile anche in base alla planimetria e ad altri elementi (localizzazione, titolo edilizio, tipologia, prezzo); 4) violazione dell'art. 91 c.p.c. e del d.m. 55/2014 in tema di spese, per non avere considerato la tardiva costituzione dell'appellato e la sua limitata partecipazione al giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi. Ha ritenuto che la censura sulla declaratoria di inammissibilità del primo motivo di appello fosse comunque superata, perché la medesima doglianza era stata riproposta nei motivi di appello successivi, sui quali la Corte territoriale aveva comunque deciso nel merito. Ha inoltre confermato l'accertamento di fatto della Corte d'appello secondo cui la planimetria richiamata nel preliminare non era stata allegata a quel contratto, ma a un distinto contratto definitivo di compravendita, relativo a un diverso rapporto negoziale. Quanto alla determinabilità dell'oggetto, la Corte ha dato continuità all'orientamento secondo cui, nei preliminari di compravendita immobiliare, la possibilità di integrare l'oggetto con elementi ulteriori incontra un limite quando le parti abbiano individuato il bene mediante rinvio a un documento che deve formare parte integrante dell'accordo; in tal caso non è consentito ricorrere a elementi diversi da quelli richiamati. Infine, ha ritenuto congrua la regolazione delle spese secondo soccombenza. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna della ricorrente alle spese e con l'obbligo, ove dovuto, del versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 342 c.p.c.

  Il motivo di appello deve essere specifico; tuttavia, nella specie, la questione è stata comunque esaminata nel merito attraverso i motivi successivi, rendendo non decisiva la declaratoria di inammissibilità censurata.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve avere riguardo al testo e al significato della volontà negoziale; qui il richiamo a un documento specifico non consentiva di sostituire al documento richiamato altri elementi estranei.

• art. 115 c.p.c.

  La Corte ha escluso che vi fosse un errore decisivo nel ritenere non allegata al preliminare la planimetria, valorizzando l'accertamento compiuto dal giudice di merito sul fascicolo.

• art. 215 c.p.c.

  La mancata contestazione/disconoscimento del documento è stata dedotta dalla ricorrente, ma la Corte ha ritenuto infondato il motivo sulla base dell'accertamento che la planimetria era riferita ad altro contratto.

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile; nel caso deciso, la determinabilità non poteva essere affermata usando elementi diversi da quelli richiamati come parte integrante dell'accordo.

• art. 1351 c.c.

  Anche nel preliminare l'oggetto deve essere sufficientemente determinato o determinabile, secondo criteri coerenti con l'autonomia contrattuale espressa dalle parti.

• art. 91 c.p.c.

  La regolazione delle spese secondo soccombenza è stata ritenuta corretta e congrua, non essendo sindacabile in cassazione nei termini prospettati.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1-bis, art. 13, d.p.r. 115/2002

  Richiamato in relazione al meccanismo dell'ulteriore contributo unificato dovuto a seguito del rigetto del ricorso.

• Cass. 1626/2020

  Richiamata quale precedente conforme: quando l'oggetto del preliminare è individuato mediante rinvio a un documento che deve far parte integrante del contratto, non è possibile integrare l'oggetto con elementi diversi da quelli richiamati.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'oggetto può dirsi determinabile solo se i criteri di individuazione consentono di ricostruire il bene promesso in modo coerente con la volontà negoziale espressa; se le parti hanno rinviato a un documento specifico, quel documento delimita i criteri utilizzabili per l'identificazione del bene.
• Quando il contratto richiama espressamente una planimetria o altro documento come parte integrante dell'accordo, la mancata allegazione di tale documento al preliminare impedisce di integrare l'oggetto facendo ricorso ad altri elementi non richiamati nel testo contrattuale.
• In cassazione, la censura contro una declaratoria di inammissibilità di un motivo di appello può risultare non decisiva se la medesima questione è stata comunque devoluta e decisa nel merito nei successivi motivi di gravame.
• La regolazione delle spese secondo il principio di soccombenza è censurabile solo nei limiti di un effettivo errore di diritto o di un vizio manifesto, non essendo sufficiente la mera contestazione delle modalità di partecipazione della controparte al giudizio.
• La mancata specificità del motivo di appello ex art. 342 c.p.c. deve essere valutata in concreto, ma la sua eventuale erronea affermazione può essere superata ove la questione sia stata comunque esaminata nel merito dal giudice di appello.

Come è indicizzato