Cassazione Civile, Ordinanza n. 00091/2024 del 03/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a porzioni di fabbricato di nuova costruzione. Il promissario acquirente agiva per ottenere la restituzione degli acconti versati e il doppio della caparra confirmatoria, deducendo l'inadempimento della promittente venditrice, che avrebbe messo a disposizione un immobile difforme rispetto a quello pattuito nel preliminare. La società convenuta resisteva e proponeva domanda riconvenzionale per ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che trasferisse la proprietà delle unità immobiliari promesse in vendita. La Corte d'appello aveva ritenuto provato che l'immobile, pur urbanisticamente conforme, fosse stato radicalmente trasformato rispetto alle pattuizioni, con conseguente legittimità del recesso/domanda del promissario acquirente e rigetto della riconvenzionale. In cassazione la società ricorrente denunciava: 1) violazione dell'art. 1457 c.c. per omessa valutazione della mancanza di un termine essenziale per il definitivo; 2) violazione dell'art. 1385 c.c. per l'asserita insussistenza di una valida diffida o di un valido recesso e per l'illegittima condanna alla restituzione del doppio della caparra; 3) violazione degli artt. 1455 e 2697 c.c. per l'erroneo apprezzamento della gravità dell'inadempimento e per l'asserita insufficienza della prova della difformità dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibili le censure sul termine essenziale perché la questione era nuova e comunque estranea alla ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sulla difformità dell'immobile rispetto al preliminare. Ha ritenuto infondata la doglianza sulla caparra confirmatoria, affermando che la domanda introduttiva del promissario acquirente, accompagnata dalla richiesta di restituzione del doppio della caparra, consentiva la riqualificazione come esercizio del recesso ex art. 1385 c.c., pur in mancanza di un formale richiamo terminologico. Ha reputato in parte inammissibile e in parte infondato il terzo motivo, osservando che il giudizio di merito aveva accertato, con documenti, testimonianze e CTU, la difformità sostanziale dell'immobile e che tale accertamento era insindacabile in cassazione; inoltre, ha ribadito che, nel preliminare, l'oggetto rilevante è l'obbligo di stipulare il definitivo e di trasferire il bene determinato o determinabile pattuito, sicché la consegna di un immobile trasformato integra inadempimento. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e alle spese del procedimento ex art. 373 c.p.c.

Norme richiamate

• art. 1457 c.c.

  Il motivo fondato sul termine essenziale è stato dichiarato inammissibile perché la questione non risultava trattata nella sentenza impugnata e comunque non incideva sulla ratio decidendi, che si basava sulla difformità del bene rispetto alle pattuizioni del preliminare.

• art. 1385 c.c.

  La parte non inadempiente può avvalersi della tutela speciale della caparra confirmatoria mediante recesso, oppure della tutela ordinaria risolutoria; la domanda che chieda il doppio della caparra può essere qualificata dal giudice come azione di recesso anche se non formalmente denominata tale.

• art. 1385 c.c.

  L'azione di risoluzione ordinaria consente, se provato, il risarcimento integrale del danno ed è distinta e non fungibile rispetto al rimedio del recesso con caparra confirmatoria.

• art. 1455 c.c.

  La verifica della non scarsa importanza dell'inadempimento è stata superata dall'accertamento di merito della radicale difformità dell'immobile rispetto al preliminare.

• art. 2697 c.c.

  La doglianza sull'onere e la prova è stata respinta perché il giudice di merito aveva fondato il proprio convincimento su documentazione, testimonianze e CTU, ritenute idonee a dimostrare la difformità del bene.

• art. 1392 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la validità della manifestazione del recesso tramite difensore, ma la Corte ha ritenuto comunque sussistente una idonea volontà di recesso desumibile dall'atto introduttivo.

• art. 2932 c.c.

  La domanda riconvenzionale della promittente venditrice era volta a ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare, ma è stata respinta perché l'inadempimento era stato imputato alla stessa venditrice.

• art. 373 c.p.c.

  È stata liquidata anche la spesa del procedimento incidentale di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza d'appello, rigettato in sede cautelare.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Le censure di violazione di legge sono state esaminate alla luce del perimetro del sindacato di legittimità, con declaratoria di inammissibilità per questioni nuove e per difetto di attinenza alla ratio decidendi.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto, in chiusura, dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, conseguente al rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione non possono essere introdotte questioni nuove non trattate nella sentenza impugnata, salvo che il ricorrente indichi specificamente dove le abbia dedotte nei gradi di merito; in difetto, la censura è inammissibile.
• Il motivo di ricorso deve colpire la ratio decidendi della sentenza impugnata: se la decisione si fonda su una determinata circostanza fattuale o giuridica, una doglianza che investa un profilo estraneo a tale fondamento è inammissibile.
• In tema di caparra confirmatoria, la domanda con cui la parte non inadempiente chieda la restituzione del doppio della caparra può essere riqualificata dal giudice come esercizio del recesso ex art. 1385 c.c., anche se non formalmente denominata in tal modo, purché emerga in modo inequivoco la volontà sostanziale di avvalersi di quel rimedio.
• La tutela del recesso con caparra confirmatoria e la tutela risarcitoria ordinaria per risoluzione del contratto sono rimedi distinti e non fungibili: la scelta dell'uno non consente automaticamente di ottenere gli effetti dell'altro.
• Nel contratto preliminare di vendita immobiliare, l'oggetto rilevante è l'obbligo di addivenire alla stipulazione del definitivo e di trasferire il bene determinato o determinabile concordato tra le parti; la consegna o messa a disposizione di un immobile radicalmente diverso da quello pattuito integra inadempimento della promittente venditrice.
• L'accertamento sulla difformità del bene e sulla gravità dell'inadempimento, se sorretto da documenti, testimonianze e consulenza tecnica, non è sindacabile in cassazione come mera rivalutazione del fatto.

Come è indicizzato