Cassazione Civile, Ordinanza n. 03588/2024 del 08/02/2024

Esito

La controversia

Una proprietaria di appartamenti, cantina e garages impugnava la delibera assembleare con cui il condominio aveva approvato il consuntivo 2013-2014, contestando la ripartizione delle spese per l'installazione delle "linee vita" sui tetti di alcune palazzine del complesso. La ricorrente sosteneva la falsa applicazione dell'art. 1123 c.c., assumendo che le spese riferite a parti o impianti non utilizzati da tutti i condomini dovessero essere ripartite secondo i criteri legali e non in base a una tabella millesimale predisposta dal costruttore e recepita nei rogiti. Il condominio resisteva affermando che il regolamento contrattuale e l'unica tabella millesimale accettata dagli acquirenti derogavano legittimamente agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c., sicché la delibera si limitava ad applicare il criterio pattizio di riparto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo perché la disciplina legale della ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 c.c. è, in linea di principio, derogabile mediante convenzione. Nel caso concreto, le tabelle millesimali e il regolamento condominiale avevano natura contrattuale, essendo stati predisposti dal costruttore-venditore e accettati dai singoli acquirenti nei rispettivi atti di compravendita. La delibera impugnata, approvando il consuntivo e ripartendo anche le spese per le linee vita secondo quel regolamento, costituiva quindi applicazione di un criterio validamente pattuito e non violava la disciplina legale. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  La regola legale di ripartizione delle spese condominiali è derogabile per convenzione; una tabella millesimale di natura contrattuale può prevedere criteri diversi da quelli legali, se validamente accettata dai condomini.

• art. 1125 c.c.

  Può essere derogato da un regolamento condominiale di natura contrattuale accettato dai condomini.

• art. 1126 c.c.

  Può essere derogato da un regolamento condominiale di natura contrattuale accettato dai condomini.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro del motivo di ricorso per falsa applicazione di legge dedotto dalla parte ricorrente.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto da tale norma.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrendone i presupposti, va dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro di riferimento per la quantificazione dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La disciplina legale della ripartizione delle spese condominiali è, di regola, derogabile tramite regolamento di condominio di natura contrattuale o convenzione approvata da tutti i condomini.
• Quando i criteri di riparto risultano da tabelle millesimali contrattuali predisposte dall'originario costruttore-venditore e richiamate nei singoli atti di acquisto, tali criteri vincolano i condomini e legittimano la delibera che li applichi.
• La delibera assembleare che si limita a dare esecuzione a un criterio di riparto validamente pattuito non viola l'art. 1123 c.c., anche se prevede il concorso di unità immobiliari che non traggano utilità diretta dalla specifica spesa.
• In tema di ricorso per cassazione, la censura di falsa applicazione di legge non è fondata quando il giudice di merito abbia correttamente qualificato come contrattuale il regolamento e ne abbia tratto la conseguenza della deroga alla disciplina legale.
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