Cassazione Civile, Ordinanza n. 05128/2024 del 27/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un giudizio in cui veniva accertata la condominialità di alcuni beni e spazi di un edificio sito in La Spezia: in particolare una cisterna-pozzo, un locale collegato al sistema di smaltimento dei liquami e una striscia di terreno adiacente all’edificio. Il tribunale aveva dichiarato che tali beni appartenevano pro quota a tutti i condomini e aveva ordinato ad alcuni convenuti il ripristino del locale cisterna, respingendo invece la domanda di danni e la domanda di garanzia per evizione verso terzi chiamati in causa. La corte d’appello confermava integralmente. I soccombenti proponevano ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione degli artt. 2643, 2644, 2659, 2664 c.c. e 1117 c.c., sostenendo che l’atto di divisione del 1929 costitutivo del condominio fosse inopponibile per mancanza o invalidità della trascrizione e che, comunque, all’epoca non esistesse il condominio come istituto; 2) omesso esame di fatti decisivi per non aver valutato gli atti successivi al 1929, ritenuti gli unici opponibili; 3) violazione dell’art. 1117 c.c. e omesso esame sull’assenza di destinazione all’uso comune del locale cisterna-pozzo nero; 4) in via subordinata, violazione dell’art. 1117 c.c. per non aver ritenuto legittimo l’uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., assumendo di aver realizzato una botola senza impedire l’uso agli altri condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi, affermando che l’art. 1117 c.c. si applica anche agli edifici sorti prima del 1942 e che, per vincere la presunzione di condominialità, occorre un titolo contrario idoneo, da ricercarsi nell’atto costitutivo del condominio o nel primo trasferimento dall’originario proprietario; nel caso concreto, la corte territoriale aveva correttamente interpretato l’atto del 1929 come comprensivo delle parti comuni e non era stato prodotto un titolo idoneo a riservare in via esclusiva il pozzo nero ai danti causa dei ricorrenti. È stato inoltre confermato l’accertamento di fatto circa la destinazione del manufatto al servizio collettivo del condominio. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché introduceva in cassazione una questione nuova, non trattata in appello e non specificamente localizzata nei precedenti gradi. I ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese di lite e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La norma opera come presunzione legale di condominialità delle parti dell’edificio destinate all’uso o al godimento comune; per superarla serve un titolo contrario chiaro, da ricavarsi dall’atto costitutivo del condominio o dal primo trasferimento dall’originario proprietario.

• art. 1102 c.c.

  La questione del uso più intenso della cosa comune è stata ritenuta nuova e quindi non esaminabile in cassazione, non già infondata nel merito.

• art. 2643 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere l’inopponibilità dell’atto di divisione per mancata trascrizione.

• art. 2644 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di opponibilità degli atti trascritti.

• art. 2659 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per contestare la validità/efficacia della trascrizione del titolo.

• art. 2664 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per contestare la trascrizione del titolo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale invocata per denunciare violazioni di legge sostanziale.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Invocato per denunciare omesso esame di fatti decisivi; la Corte ha escluso il vizio perché i fatti erano stati considerati o la censura era comunque nuova/inconferente.

• art. 1362 c.c.

  L’accertamento del titolo contrario alla presunzione di condominialità richiede interpretazione della volontà contrattuale secondo i criteri ermeneutici contrattuali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo dovuto in caso di soccombenza in cassazione.

Massime di principio

• In materia condominiale, l’art. 1117 c.c. si applica anche agli edifici sorti prima del 1942; la disciplina del nuovo codice prevale e la presunzione di comunione opera salvo titolo contrario.
• Per vincere la presunzione di condominialità di beni astrattamente comuni non basta un generico titolo di acquisto successivo: occorre un titolo idoneo a monte, normalmente l’atto costitutivo del condominio o il primo atto di trasferimento dall’originario proprietario, dal quale risulti in modo inequivoco la riserva in proprietà esclusiva.
• L’interpretazione del titolo contrario alla presunzione di comunione è questione di ermeneutica contrattuale e va compiuta secondo i criteri degli artt. 1362 ss. c.c.; il giudice di merito non è censurabile se offre una lettura plausibile e coerente del testo.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. dispensa il condominio dalla prova positiva del proprio diritto: l’onere di provare l’esclusiva proprietà grava su chi contesta la condominialità.
• In cassazione non sono proponibili questioni nuove non trattate nei gradi di merito e la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede che il fatto decisivo sia realmente omesso e non semplicemente valutato in modo non condiviso.

Come è indicizzato