Cassazione Civile, Sentenza n. 10136/2022 del 29/03/2022

Esito

La controversia

Basile, conduttore di un immobile ad uso commerciale, agì ex art. 447-bis c.p.c. chiedendo di accertare la fondatezza e l’efficacia del diritto di riscatto ex art. 39 legge 27 luglio 1978, n. 392, sostenendo di aver manifestato la volontà di acquistare l'immobile (mediante lettera del 1° giugno 2001) e di essere venuto a conoscenza solo successivamente (20 luglio 2002) dell'alienazione dell'immobile avvenuta l'8 giugno 2001 senza la preventiva denuntiatio prevista dall'art. 38 l. 392/1978. In subordine chiedeva il risarcimento dei danni per la perdita del diritto di riscatto, deducendo la mala fede di venditore e acquirente per avere tenuto il conduttore all'oscuro della vendita.

La decisione

Il Tribunale di Civitavecchia e la Corte d'appello di Roma rigettarono le domande del Basile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso per cassazione proposto da Basile. La Cassazione ha confermato che: (i) l'accordo invocato dal ricorrente era una lettera d'intenti non perfezionata e non idonea a determinare la cessazione della materia del contendere; (ii) l'obbligo del locatore ai sensi dell'art. 38 l. 392/1978 è l'atto di denuntiatio notificato da ufficiale giudiziario prima della vendita e, una volta effettuata la vendita senza tale interpello, il rimedio previsto è esclusivamente il diritto di riscatto disciplinato dall'art. 39 (termine di 6 mesi dalla trascrizione); (iii) non sussiste un obbligo giuridico del venditore o del terzo acquirente di comunicare al conduttore, dopo la vendita, l'avvenuta alienazione; (iv) per ottenere il risarcimento dei danni il conduttore deve provare la malafede del venditore o dell'acquirente, ossia una condotta volontariamente diretta a tenerlo all'oscuro della vendita. Nel caso di specie non fu dimostrata tale malafede né idonei fatti ulteriori che dessero al silenzio dei locatori valore di frode. Per tali motivi il ricorso è stato rigettato; le spese sono state compensate e la Corte ha disposto l'integrale compensazione delle spese processuali, dando atto anche degli adempimenti contributivi rilevanti (art.13 DPR 115/2002).

Norme richiamate

• legge 27 luglio 1978, n. 392 (art. 38)

  impone al locatore, prima della vendita, l'obbligo di denuntiatio mediante atto notificato da ufficiale giudiziario; obbligo formale che serve a rendere possibile l'esercizio della prelazione da parte del conduttore; la sua violazione non genera un ulteriore obbligo di comunicazione dopo la vendita

• legge 27 luglio 1978, n. 392 (art. 39)

  stabilisce il diritto di riscatto del conduttore e il termine decadenziale (sei mesi dalla trascrizione del contratto) per il suo esercizio; disciplina il rimedio esclusivo previsto dalla legge per la vendita senza denuntiatio

• codice civile (art. 1175)

  principio di diligenza e buona fede nell'esecuzione dei rapporti obbligatori, richiamato nella prospettazione del dovere di correttezza tra le parti

• codice civile (art. 2043)

  norma generale sulla responsabilità extracontrattuale; applicata per valutare la possibilità di ottenere risarcimento per la perdita del riscatto, subordinata alla prova della malafede

• codice civile (art. 2697)

  onere della prova: il conduttore che invoca il risarcimento deve fornire la prova della malafede e del nesso causale

• codice di procedura civile (art. 447-bis)

  norma procedurale utilizzata per l'azione proposta dal conduttore per accertare il diritto di riscatto

• codice di procedura civile (art. 360, comma 1, nn. 3 e 4)

  art. 360 c.p.c. comma 1 nn. 3 e 4

  consente il ricorso per cassazione per violazione di norme di diritto o per vizi di motivazione (es. violazione dell’art. 112 c.p.c. o manifesta illogicità della motivazione), invocati dal ricorrente senza successo

• DPR 30 maggio 2002, n. 115 (art. 13, comma 1-quater)

  norma sul contributo unificato: la Corte ha rilevato l'esistenza dei presupposti per l'ulteriore versamento da parte del ricorrente, indicando l'applicazione della disciplina sui contributi

• Corte Costituzionale, sentenza n. 228/1990

  ha ritenuto legittima la decorrenza del termine semestrale di decadenza per il riscatto dalla trascrizione del contratto, per ragioni di bilanciamento tra interesse del conduttore e stabilità dell'acquirente terzo; principio richiamato dalla Cassazione per giustificare il dies a quo e l'assenza di un obbligo di informazione post-vendita

Massime di principio

• Se il locatore aliena l'immobile senza aver previamente effettuato la denuntiatio prevista dall'art. 38 l. 392/1978, il rimedio per il conduttore è l'esercizio del diritto di riscatto ex art. 39 entro sei mesi dalla trascrizione del contratto: non sussiste un obbligo legale del venditore o dell'acquirente di comunicare l'avvenuta vendita dopo il trasferimento
• Per ottenere il risarcimento del danno (responsabilità extracontrattuale) il conduttore deve provare la malafede del venditore o dell'acquirente, ossia atti volontari diretti a tenerlo all'oscuro della vendita; il mero silenzio o la mancata risposta del locatore, da sola, non è normalmente sufficiente
• Il conduttore deve attivarsi con diligenza per tutelare il proprio diritto: la legge affida a lui l'iniziativa (es. visure e controllo della trascrizione), pertanto l'inerzia del conduttore può essere valutata come causa dell'inattuazione del diritto
• Un accordo inter partes non efficacemente perfezionato o mai eseguito (lettera d'intenti, scrittura non attuata) non determina automaticamente la cessazione della materia del contendere: la corte valuta se l'accordo sia definitivo e operativo
• In sede di cassazione le valutazioni di fatto del giudice di merito sono difficilmente sindacabili; i motivi devono essere specifici e confrontarsi con la motivazione impugnata: censure generiche o che ignorano la motivazione sono inammissibili