Cassazione Civile, Sentenza n. 10021/2022 del 29/03/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Ancona che aveva rigettato l'appello dell'Agenzia contro la decisione di primo grado; oggetto: avviso di rettifica e liquidazione di imposte di registro, ipotecaria e catastale relativo alla compravendita di un suolo edificabile in Ostra (atto 27/06/2003), con rettifica del valore da quanto dichiarato a un valore molto superiore; l'Agenzia deduceva carenza di motivazione e corretta applicazione delle norme (art. 51 e 52 DPR 26 aprile 1986 n. 131) in quanto la CTR aveva ritenuto insufficiente la comparazione effettuata dall'amministrazione basata su atti similari (in particolare un solo trasferimento nel triennio) e sui dati OMI; il ricorso comprendeva cinque motivi volti a contestare la valutazione probatoria e motivazionale dell'atto impositivo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo (ritenendoli fondati) e ha dichiarato assorbiti gli altri motivi. Ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale nella parte relativa ai motivi accolti e ha rinviato la causa alla Commissione Tributaria Regionale di Ancona in diversa composizione per un nuovo esame, disponendo che si considerino nella nuova valutazione la totalità degli elementi documentali prodotti dall'amministrazione. La Corte ha inoltre disposto il rinvio «anche per le spese del giudizio di legittimità».

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 51, commi 1-3

  1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio. 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

  La disposizione stabilisce che la base imponibile è, di regola, il valore dichiarato in atto; per l'accertamento il controllo può avvalersi di trasferimenti, divisioni, perizie e altri elementi entro il triennio e tutti i criteri indicati sono pariordinati. Non è obbligatoria la pluralità di atti comparativi: anche un unico atto, se conforme ai parametri (oggetto, tempo, analogia), può costituire valido elemento di comparazione.

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 52, commi 1-2-bis

  1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni. 2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'articolo 51 in base ai quali è stato determinato, l'indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell'imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso. 2-bis. La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma.

  L'avviso di rettifica deve indicare chiaramente valori ed elementi valutativi e motivare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche. Se l'atto rimanda ad altri documenti, questi devono essere allegati o il contenuto essenziale riportato; la mancanza di questi requisiti può comportare nullità.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3,4,5 (rimessione in Cassazione)

  Articola i vizî di motivazione e omesso esame di fatti decisivi come ragioni di cassazione: il ricorso è stato fondato, con riferimento soprattutto ai vizî di motivazione e alla mancata corretta valutazione comparativa.

• D.L.vo 31 dicembre 1992 n. 546, artt. 2 e 35, comma 3

  Norme del processo tributario richiamate nella doglianza sulla validità della motivazione e sull'eventuale omessa rideterminazione della base imponibile a seguito dell'annullamento dell'avviso; richiamate come criterio procedurale sulla decisione impugnata.

Massime di principio

• Per rettificare il valore di un immobile ai fini delle imposte di registro/ipotecaria/catastale l'amministrazione può utilizzare, fra i criteri di cui all'art. 51 DPR 131/1986, trasferimenti comparabili, perizie e altri elementi: questi criteri sono pariordinati e non è obbligatoria la pluralità di comparazioni.
• Un unico atto comparativo, purché anteriore non oltre tre anni, riferibile ad un immobile con caratteristiche effettivamente analoghe, può essere sufficiente a motivare una rettifica, se adeguatamente collegato e spiegato nell'avviso.
• Le quotazioni OMI forniscono solo indicazioni di massima e, se utilizzate in via esclusiva, non sono di per sé idonee a fondare una rettifica; devono essere integrate da altri elementi valutativi specifici.
• L'avviso di rettifica deve contenere la motivazione con i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche e deve allegare (o riprodurre il contenuto essenziale di) atti richiamati: la loro mancanza può determinare la nullità dell'accertamento.
• Se il giudice di merito non confronta integralmente la documentazione prodotta dall'amministrazione con le prove del contribuente o applica erroneamente i principi sulla comparazione, la sentenza può essere cassata e la causa rinviata per un nuovo esame.
• In casi di valutazione del valore per accertamenti fiscali collegati a redditi d'impresa, lo scostamento tra corrispettivo e quotazioni può richiedere ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti per fondare un accertamento di maggior reddito; principio che può influire anche nelle valutazioni di valore ai fini delle imposte di registro.