Cassazione Civile, Ordinanza n. 26150/2021 del 27/09/2021

Esito

La controversia

Gli acquirenti di una villa, acquistata nel 2001 da un imprenditore edile che l'aveva costruita, avevano agito per ottenere l'accertamento del grave inadempimento del venditore e il risarcimento dei danni, deducendo che l'immobile era risultato abitabile soltanto al piano terra, mentre il piano interrato era inabitabile. Il Tribunale aveva respinto la domanda ritenendo prescritta l'azione, qualificando la vicenda come vendita di bene privo della qualità promessa ma pur sempre corrispondente a quello descritto nell'atto di vendita, e reputando tardiva la prima formale contestazione del vizio. In appello la decisione era stata confermata. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti hanno dedotto, in primo luogo, violazione degli artt. 1218, 1453 e 1477, comma 3, c.c. e falsa applicazione degli artt. 1497 e 1495 c.c., sostenendo che la totale inabitabilità del piano interrato integrasse una vendita di aliud pro alio e non una mera vendita di cosa difettosa o priva di qualità; in secondo luogo, violazione degli artt. 112, 306, 91 e 92 c.p.c., lamentando l'omessa pronuncia su due capi dell'appello incidentale della controparte, ritenuti dalla Corte territoriale implicitamente rinunciati per mancata riproposizione in comparsa conclusionale, con riflessi anche sulla regolazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché la giurisprudenza riconduce la vendita di aliud pro alio alle ipotesi di difetto assoluto della licenza di abitabilità o di insussistenza delle condizioni per ottenerla, mentre nel caso concreto l'immobile era munito di certificato di abitabilità, richiamato nell'atto di vendita, ed era descritto dettagliatamente nell'atto con indicazione della destinazione del piano interrato a deposito e della diversa categoria catastale dei piani: perciò correttamente la Corte d'appello aveva escluso la sussistenza di aliud pro alio. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo perché gli odierni ricorrenti non avevano interesse a dolersi dell'omessa pronuncia sull'appello incidentale della controparte e, in ogni caso, l'eventuale errore avrebbe potuto incidere al più sulle spese, senza violare il principio che impedisce di porle a carico della parte totalmente vittoriosa. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti, con altresì il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  Invocato dai ricorrenti per sostenere la responsabilità da inadempimento del venditore; la Corte non ne ha fatto applicazione autonoma, ritenendo inammissibile la censura perché la fattispecie non integrava aliud pro alio.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per fondare la domanda di risoluzione/inadempimento; la Corte ha escluso che la vicenda fosse riconducibile a tale schema in difetto di aliud pro alio.

• art. 1477, comma 3, c.c.

  Richiamato a sostegno dell'assunto che il venditore avesse consegnato un bene non conforme; la Corte non ha ravvisato violazione della norma per la corretta qualificazione operata dai giudici di merito.

• art. 1497 c.c.

  Censurata la falsa applicazione; la Corte ha osservato che la vendita non ricadeva nell'ipotesi di aliud pro alio, essendo il bene descritto e abitabile almeno in parte.

• art. 1495 c.c.

  Richiamato con riferimento alla garanzia per vizi e alla prescrizione; la Corte ha ritenuto corretta la qualificazione della pretesa come non riconducibile ad aliud pro alio.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per omessa pronuncia; la Corte ha dichiarato il motivo inammissibile per difetto di interesse dei ricorrenti a dolersi dell'omessa pronuncia sull'appello incidentale altrui.

• art. 306 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla ritenuta rinuncia ai motivi di appello incidentale; la Corte non ha ritenuto utile la censura proposta dai ricorrenti.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato in relazione alle spese di lite; la Corte ha escluso che la dedotta omissione potesse incidere in modo rilevante sulla condanna alle spese.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla possibile compensazione delle spese; la Corte ha osservato che, al più, l'ipotetico errore avrebbe consentito una diversa regolazione delle spese, non censurabile nel caso concreto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, conseguente all'inammissibilità del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per determinare l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La vendita di aliud pro alio, in materia immobiliare, ricorre solo quando il bene consegnato sia radicalmente diverso da quello pattuito, in particolare per difetto assoluto di abitabilità o per mancanza delle condizioni indispensabili a conseguirla, poiché solo in tal caso il bene è privo della sua funzione economico-sociale e della commerciabilità essenziale.
• Se l'immobile venduto è specificamente descritto nell'atto, risulta munito di certificato di abitabilità e la destinazione dei singoli locali è stata contrattualmente indicata, la contestazione di inabitabilità parziale di una porzione non basta, di per sé, a integrare la figura dell'aliud pro alio.
• La censura per omessa pronuncia su capi dell'impugnazione altrui è inammissibile quando è proposta da chi non ha interesse a dolersi di quelle omissioni; eventuali ricadute sulle spese non rendono ammissibile il motivo se non si prospetta una violazione del divieto di porre le spese a carico della parte totalmente vittoriosa.
• In sede di legittimità, la doglianza sulla regolazione delle spese è sindacabile solo nei limiti in cui sia violato il principio secondo cui le spese non possono essere poste a carico della parte integralmente vittoriosa.

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