Cassazione Civile, Sentenza n. 524/2021 del 14/01/2021

Esito

La controversia

I vicini hanno convenuto in giudizio i proprietari della "Villa Fiore" lamentando che nella villa venivano svolti ricevimenti e banchetti senza le necessarie autorizzazioni amministrative, con emissione di rumori, passaggi di mezzi e presenza di persone oltre i limiti di tollerabilità. Hanno dedotto la violazione dell'art. 9 dell'atto di compravendita del 3/12/1965 che vietava destinazioni industriali o commerciali e chiesto la cessazione dell'uso illegittimo e il risarcimento del danno (diminuzione del valore degli immobili e danni morali/materiali). I proprietari resistenti hanno eccepito, fra l'altro, che l'attività fosse svolta da terzi (catering) e hanno chiesto il rigetto o il riconoscimento di responsabilità altrui.

La decisione

La Corte d'Appello di Roma aveva ritenuto che l'attività fosse di natura imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 c.c. (svolta sistematicamente con organizzazione di beni e servizi, presenza di ricevimenti con decine di persone) e che l'art. 9 dell'atto del 1965, trascritto, avesse costituito un vincolo di natura reale (servitù prediale reciproca) vincolante anche per i successivi acquirenti, disponendo la cessazione dell'attività. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari (ricorrenti), confermando che: a) è irrilevante che l'attività sia gestita direttamente o da terzi, posto il divieto reale sul bene; b) l'atto del 1965, regolarmente trascritto, ha natura reale e costituisce vincolo opponibile ai successori; c) i motivi relativi alla nullità del programma di lottizzazione e alla domanda di risarcimento sono inammissibili o preclusi in sede di legittimità per valutazioni di fatto. Il ricorso è stato pertanto respinto e i ricorrenti condannati alle spese di giudizio.

Norme richiamate

• art. 2082 c.c.

  La Corte d'Appello ha qualificato l'attività come impresa quando svolta sistematicamente con organizzazione di mezzi e servizio (criteri di imprenditorialità). Cassazione ha ritenuto irrilevante ai fini del divieto sul bene stabilito dall'atto del 1965 se l'attività fosse gestita direttamente o da terzi.

• art. 9 atto notarile del 3/12/1965 (clausola contrattuale)

  "divieto di adibire le costruzioni ad uso diverso da quello abitativo e di svolgere nella zona attività industriale o commerciale"

  La clausola, essendo contenuta in atto trascritto, è stata interpretata come vincolo reale (servitù prediale reciproca) opponibile ai successivi acquirenti.

• artt. 2643 e ss. c.c.

  La trascrizione dell'atto ha efficacia pubblicitaria e rende conoscibile il vincolo, giustificando l'opponibilità della pattuizione ai successivi aventi causa.

• art. 1073 c.c.

  Riferimento alla disciplina delle servitù prediali: la Corte ne ha richiamato i principi per sostenere la natura reale delle pattuizioni fra i lotti.

• art. 3, art. 10 della legge n. 287/1991 e art. 17 ter T.U.L.P.S.

  Il Tribunale aveva ritenuto irregolare l'attività per mancanza di autorizzazioni previste dalla normativa sulla somministrazione; tuttavia la Corte d'Appello e Cassazione hanno ritenuto che, indipendentemente dal profilo amministrativo, possa essere ordinata la cessazione per violazione del vincolo reale.

• art. 8 legge n. 765/1967

  Richiamato nel ricorso con riferimento alla lottizzazione, ma la questione è stata dichiarata inammissibile in Cassazione perché non trattata adeguatamente nei gradi di merito.

• art. 1362 c.c. e seguenti

  Riferiti come criteri ermeneutici per l'interpretazione del contratto e della volontà delle parti nella valutazione di merito operata dalla Corte d'Appello.

• art. 13, co. 1 quater d.P.R. n. 115/2002 (come modificato)

  Norma processuale richiamata per dichiarare l'obbligo di versamento del contributo unificato da parte dei ricorrenti per il ricorso principale.

Massime di principio

• Una clausola contrattuale che limita la destinazione d'uso dei lotti, se trascritta, può costituire un vincolo reale (servitù prediale reciproca) opponibile ai successivi acquirenti anche se non ripetuta nei singoli rogiti successivi.
• Il divieto reale posto sul bene impedisce al proprietario sia di svolgere direttamente attività commerciale/industriale sia di consentire che terzi la svolgano mediante affitti giornalieri o concessioni d'uso: la responsabilità per la violazione del vincolo è collegata al bene, non alla persona che materialmente esercita l'attività.
• L'esercizio di ricevimenti e banchetti può assumere natura imprenditoriale quando ricorrano elementi di sistematicità, organizzazione di mezzi e offerta di servizi su ampia scala (criteri ex art. 2082 c.c.).
• L'illegittimità amministrativa dell'attività (mancanza di autorizzazioni) non esclude l'operatività di rimedi civili derivanti da vincoli contrattuali reali: i profili amministrativi e quelli civilistici vanno valutati distintamente.
• In sede di Cassazione è limitato il sindacato sulle valutazioni di fatto e di interpretazione contrattuale compiute dal giudice di merito; questioni non trattate nel merito o new issues possono essere dichiarate inammissibili.
• Per contestare la natura reale di clausole trascritte occorre fornire elementi di fatto o giuridici convincenti; la mera affermazione che una clausola sia stata "programmatica" o non attuata non è sufficiente a travolgere la valutazione di merito senza adeguata prova.
• Chi intende sollevare la nullità di piani di lottizzazione o questioni urbanistiche deve proporre specifici mezzi di impugnazione nei gradi di merito e indicarli espressamente nel ricorso per evitare l'inammissibilità in Cassazione.