Cassazione Civile, Ordinanza n. 35811/2023 del 22/12/2023

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva impugnato la sentenza del tribunale che aveva confermato il rigetto della sua opposizione a un decreto ingiuntivo per spese condominiali. La vicenda nasce dal fatto che la società, dopo aver realizzato il condominio, era rimasta proprietaria di alcune unità abitative invendute e disabitate e sosteneva di essere esentata dal pagamento delle spese di gestione per tali unità in forza di una clausola del regolamento condominiale, che prevedeva l'esenzione per gli immobili invenduti salvo occupazione o locazione. Poiché non aveva pagato le rate ordinarie richieste per l'esercizio 2015, il condominio aveva ottenuto decreto ingiuntivo. Nel ricorso per cassazione la società deduceva violazione degli artt. 1123 e 1137 c.c. e lamentava l'erronea qualificazione del vizio della delibera assembleare: secondo la ricorrente la delibera era nulla perché, modificando i criteri di riparto delle spese stabiliti dal regolamento contrattuale e dalla clausola di esenzione, avrebbe richiesto l'unanimità e non la semplice maggioranza, con conseguente rilevabilità d'ufficio della nullità.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso e ha confermato la decisione impugnata. Ha richiamato il principio per cui, in materia condominiale, la nullità delle delibere è ipotesi eccezionale e residuale, mentre la regola è l'annullabilità ex art. 1137 c.c. Ha poi osservato che la clausola del regolamento che esentava la società costruttrice dal pagamento delle spese per le unità invendute costituiva una deroga convenzionale all'art. 1123 c.c.; di conseguenza, se l'assemblea ha deliberato in contrasto con tale regolamento contrattuale, la delibera non è nulla ma soltanto annullabile, perché non modifica per il futuro i criteri generali di riparto con atto eccedente le attribuzioni assembleari, bensì esercita male il potere deliberativo. Ne deriva che l'impugnazione doveva essere proposta nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. La Corte ha quindi rigettato il ricorso e ha disposto nulla per le spese, in assenza di attività difensiva del resistente, dando inoltre atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Viene invocato come vizio di legittimità per violazione di legge e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 1123 c.c.

  È richiamato come criterio legale di riparto delle spese condominiali, derogabile dalla convenzione/regolamento contrattuale.

• art. 1137 c.c.

  È la norma che disciplina l'impugnazione delle delibere condominiali; la Corte ribadisce che il termine di trenta giorni si applica alle delibere annullabili.

• art. 1135 c.c.

  È richiamato per delimitare le attribuzioni dell'assemblea condominiale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È richiamato per dare atto, in caso di rigetto del ricorso, dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• L. n. 220/2012, art. 15

  È richiamata come modifica dell'art. 1137 c.c. che conferma la regola generale dell'annullabilità delle deliberazioni assembleari.

• Cass. Sez. U, n. 9839 del 14/04/2021

  "l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale... mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale"

  Le Sezioni Unite distinguono tra nullità residuale e annullabilità delle delibere condominiali; sono nulle solo le delibere che incidono sui criteri generali di riparto per il futuro, mentre sono annullabili quelle che ripartiscono in concreto le spese in violazione dei criteri.

• Cass. Sez. U, n. 4806 del 07/03/2005

  È richiamata come precedente conforme sul criterio di distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali.

• Cass. Sez. 2, n. 4844 del 24/02/2017

  È richiamata per affermare che l'autonomia negoziale può prevedere l'esenzione totale o parziale di taluni condomini dalle spese condominiali.

• Cass. n. 5975 del 25/03/2004

  È richiamata nel medesimo senso circa la possibilità di derogare convenzionalmente ai criteri legali di riparto.

• Cass. Sez. 2, n. 641 del 17/01/2003

  È richiamata nel medesimo senso circa la validità di pattuizioni che esentano un condomino dalla contribuzione.

Massime di principio

• In materia di condominio, la nullità delle delibere assembleari è eccezionale e residuale; la regola generale è l'annullabilità ex art. 1137 c.c.
• È nulla solo la deliberazione che incide sui criteri generali di ripartizione delle spese per il futuro, perché esula dalle attribuzioni dell'assemblea; è invece annullabile la deliberazione che ripartisce in concreto le spese tra i condomini in violazione dei criteri legali o convenzionali.
• Una clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale può derogare ai criteri legali di riparto e prevedere l'esenzione, totale o parziale, di uno o più condomini dal pagamento di determinate spese.
• La delibera assembleare che contrasti con un regolamento condominiale contrattuale non è per ciò solo nulla: se l'assemblea ha operato nell'ambito delle proprie attribuzioni, il vizio è di annullabilità e l'impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni.
• La qualificazione del vizio della delibera dipende dalla natura dell'atto impugnato e dalla sua incidenza sulle attribuzioni assembleari, non dal solo contrasto con il regolamento o con il criterio di riparto invocato dalla parte.
• Le questioni sulla eventuale vessatorietà o sull'efficacia temporale della clausola contrattuale derogatoria non incidono sulla distinzione tra nullità e annullabilità della delibera, se non emergono come tema decisivo della decisione.
• rami

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