Cassazione Civile, Ordinanza n. 11130/2026 del 25/04/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione stipulato nel 1998 per l’installazione di impianti radiotrasmittenti e attrezzature su porzioni di un fabbricato condominiale. Un soggetto proprietario e subentrato nel rapporto locatizio ha chiesto accertarsi la nullità della disdetta oppure la sua efficacia, con conseguente rilascio degli immobili e ripristino dei luoghi, sostenendo anche che il contratto fosse nullo perché aveva ad oggetto parti comuni del condominio senza valida adesione assembleare. La controparte conduttrice ha resistito deducendo, tra l’altro, la carenza di legittimazione attiva della controparte per avere questa una quota minoritaria del bene locato e l’insussistenza dei presupposti per la disdetta unilaterale. In appello, dopo rigetto delle domande del condominio incidentale e conferma della decisione di primo grado, la soccombente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria, per asserita improcedibilità della domanda a causa di mediazioni invalide e notificate a soggetti/litisconsorti necessari con indirizzi errati o senza prova della ricezione; 2) violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sulla circolazione dei diritti, sostenendo che la disdetta non fosse validamente esercitabile dal ricorrente in cassazione in base ai titoli di proprietà e alle pregresse statuizioni sulla proprietà dei locali; 3) vizio di motivazione e violazione dei criteri di valutazione della prova e di ermeneutica contrattuale, assumendo che il giudice di merito avesse erroneamente calcolato la legittimazione alla disdetta sulla base dei millesimi sull’intero edificio e avesse male interpretato la clausola che consentiva a ciascun locatore di disdire il rapporto. La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile: il primo motivo è stato ritenuto inammissibile per difetto di specificità e di interesse; i restanti motivi sono stati ritenuti inammissibili perché, sotto l’apparente deduzione di violazioni di legge, miravano in realtà a una nuova valutazione di fatto, preclusa in presenza di "doppia conforme", e perché la censura sull’interpretazione del contratto non rispettava gli oneri di specifica indicazione delle regole ermeneutiche violate e di trascrizione delle clausole rilevanti.

Norme richiamate

• art. 5 d.lgs. 28/2010

  la mediazione obbligatoria deve essere validamente instaurata prima del giudizio; tuttavia, la censura sulla sua invalidità è inammissibile se non è specificamente documentata e se manca interesse della parte che la deduce

• art. 8 d.lgs. 28/2010

  richiamato come norma della procedura di mediazione obbligatoria, ma la doglianza sulla sua violazione è stata ritenuta inammissibile per difetto di specificità e interesse

• art. 2650 c.c.

  invocato dalla ricorrente per sostenere effetti della rivendica e dei precedenti titoli di acquisto, ma la censura è stata reputata meramente fattuale e quindi inammissibile

• art. 2653 n. 1 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la retroazione degli effetti della sentenza di rivendica, ma senza idonea critica di legittimità

• art. 111, comma 4, c.p.c.

  richiamato in relazione all'efficacia delle sentenze e alla successione nei rapporti, senza però superare il limite del riesame del fatto

• art. 1362 c.c.

  invocato per censurare l’interpretazione del contratto, ma la Corte ha ribadito che la violazione dei canoni ermeneutici va specificamente dedotta e argomentata, non potendo la Cassazione sostituire una diversa lettura del contratto

• artt. 1322-1325 c.c.

  richiamati dalla ricorrente a sostegno della censura sulla struttura e validità del contratto, ma la doglianza è stata ritenuta generica e inammissibile

• art. 116 c.p.c.

  richiamato per contestare la valutazione delle prove e la ricostruzione della quota di proprietà, ma la censura è stata qualificata come richiesta di nuova valutazione del merito

• art. 360 c.p.c.

  la Corte ha ricondotto le doglianze, pur formalmente prospettate come violazioni di legge, al vizio motivazionale e ha ritenuto inammissibile il motivo ex n. 5 in presenza di doppia conforme

• art. 360, comma 4, c.p.c.

  in caso di sentenza d’appello che confermi la decisione di primo grado per le stesse ragioni e sugli stessi fatti, il ricorso per cassazione non può essere fondato sul vizio di motivazione di cui al n. 5

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  la parte ricorrente deve indicare e trascrivere gli atti e i documenti su cui fonda il motivo; la mancanza di tale specificità comporta inammissibilità

• art. 1108, comma 2, c.c.

  richiamato nel ragionamento della ricorrente per sostenere la necessità di una quota qualificata per gli atti di gestione del bene comune, ma la censura è stata respinta perché non idonea a scalfire la ricostruzione di merito

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  in caso di inammissibilità del ricorso, sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato quale parametro per determinare l’ulteriore contributo unificato dovuto in caso di inammissibilità

Massime di principio

• In presenza di sentenza d’appello conforme a quella di primo grado nei fatti e nella ratio decisoria, il ricorso per cassazione non può essere fondato sul vizio di motivazione di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c., perché la Corte di legittimità non può essere trasformata in un terzo grado di merito.
• La censura che investe l’interpretazione di un contratto è ammissibile solo se indica puntualmente i canoni ermeneutici asseritamente violati, spiega in che modo il giudice se ne sia discostato e trascrive le clausole rilevanti; non è sufficiente proporre una lettura alternativa più favorevole alla parte.
• Le doglianze che si risolvono nella richiesta di una nuova valutazione delle risultanze istruttorie o della ricostruzione dei fatti sono inammissibili in cassazione, quando mirano soltanto a sostituire l’apprezzamento del giudice di merito.
• Le eccezioni relative alla validità del procedimento di mediazione obbligatoria devono essere specifiche, documentate e assistite da interesse concreto della parte che le solleva; in mancanza, la censura è inammissibile.
• Il ricorso per cassazione deve rispettare rigorosamente gli oneri di specificità e di localizzazione degli atti e dei documenti richiamati; la mancata trascrizione o indicazione puntuale dei documenti rilevanti conduce all’inammissibilità del motivo.

Come è indicizzato