Cassazione Civile, Ordinanza n. 03020/2025 del 06/02/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da una compravendita immobiliare avente ad oggetto un immobile sito in Sarzana. L'acquirente aveva agito in giudizio deducendo gravi vizi dell'immobile, consistenti in infiltrazioni e allagamenti del piano seminterrato e delle fondazioni, chiedendo la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo, il rimborso delle spese e il risarcimento del danno. Il tribunale aveva accolto la domanda principale dell'acquirente e una domanda riconvenzionale subordinata dei venditori, disponendo anche il rilascio dell'immobile e la restituzione di beni mobili e somme relative al godimento del bene. La corte d'appello aveva respinto sia l'appello principale dei venditori sia quello incidentale dell'acquirente. In cassazione i venditori hanno proposto quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1490, 1492, 1494 e 1495 c.c. per avere i giudici di merito ritenuto tempestiva la denuncia dei vizi, facendo decorrere il termine di otto giorni dal deposito della consulenza tecnica invece che da una precedente lettera del 18 gennaio 2010, che dimostrerebbe una scoperta anteriore dei vizi; 2) omesso esame di un fatto decisivo, ossia della suddetta lettera del 18 gennaio 2010, che sarebbe stata ignorata dai giudici di merito; 3) nullità della sentenza per omessa pronuncia sull'eccezione di decadenza ex art. 1495 c.c. e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; 4) nullità della sentenza e violazione delle norme processuali perché i giudici avrebbero erroneamente ritenuto decadute le prove dedotte dai venditori, sul presupposto che non fossero state reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, nonostante esse fossero state richiamate nelle note conclusionali e nei successivi atti.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi tre motivi, affermando che nella vendita la decorrenza del termine di decadenza per denunciare i vizi richiede la certezza obiettiva e completa del vizio, non essendo sufficiente il mero sospetto o la conoscenza di episodi sintomatici come infiltrazioni e allagamenti; quando la scoperta completa del vizio richiede accertamenti tecnici, il termine decorre dal momento in cui l'esito degli accertamenti rende completa la conoscenza. Ha inoltre rilevato che la doglianza sul mancato esame della lettera del gennaio 2010 era inammissibile nel contesto della doppia conforme, e che non vi era omessa pronuncia in senso tecnico, ma al più una diversa valutazione delle prove. La Corte ha invece accolto il quarto motivo, affermando che le istanze istruttorie erano state ritualmente reiterate e che i giudici di merito avevano erroneamente dichiarato la decadenza dalle prove. Il ricorso è quindi stato accolto limitatamente al quarto motivo, con cassazione della sentenza impugnata in relazione a tale censura e rinvio al giudice di merito per il riesame della questione istruttoria e delle conseguenze sulle domande riconvenzionali dei venditori.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  Il venditore garantisce che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

• art. 1492 c.c.

  Il compratore, in presenza dei vizi, può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

• art. 1494 c.c.

  È richiamato come norma connessa alla disciplina della garanzia per vizi e dei rimedi conseguenti.

• art. 1495 c.c.

  La denuncia dei vizi e l'azione di garanzia sono soggette a termini di decadenza e prescrizione; il termine decorre dalla scoperta completa del vizio, non dal mero sospetto.

• art. 1458 c.c.

  Richiamato tra le norme invocate dai ricorrenti in relazione agli effetti della risoluzione.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Usato per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Usato per denunciare l'omesso esame di un fatto decisivo; in presenza di doppia conforme la censura è soggetta a specifici oneri di deduzione.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  Usato per denunciare nullità processuali e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato come parametro del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e dell'obbligo di pronuncia sulle domande ed eccezioni ritualmente proposte.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati in relazione alla valutazione della prova e all'asserito travisamento del materiale istruttorio.

• art. 161 c.p.c.

  Richiamato con riferimento alla nullità della sentenza per vizi processuali.

• art. 348-ter, quinto comma, c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il ricorrente che invochi il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. deve indicare e confrontare le ragioni di fatto delle due decisioni di merito, dimostrando che sono diverse.

• art. 54, comma 2, d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134

  È citato per l'applicabilità della disciplina della doppia conforme ai giudizi di appello introdotti dopo l'11 settembre 2012.

• art. 54, comma 3, d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134

  È richiamato per la nuova formulazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c.

• art. 281-sexies c.p.c.

  Richiamato nel descrivere la modalità di trattazione e decisione in primo grado.

• art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c.

  Richiamato in relazione alle memorie istruttorie nella fase di trattazione.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate in relazione alla dedotta preclusione probatoria in appello.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla riproposizione delle domande e istanze non accolte.

• art. 189 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla precisazione delle conclusioni.

Massime di principio

• Nella vendita, ai fini della decadenza dalla garanzia per vizi, il termine decorre quando il compratore acquisisce una certezza obiettiva e completa del vizio; il mero sospetto, o la sola manifestazione di fenomeni sintomatici, non basta.
• Se la scoperta del vizio è graduale e richiede accertamenti tecnici, il dies a quo coincide con il momento in cui gli accertamenti completano la conoscenza del vizio e della sua incidenza sulla cosa venduta.
• Nella garanzia per vizi ex artt. 1490 ss. c.c. rilevano vizi preesistenti alla conclusione del contratto; la prova della preesistenza grava sul compratore.
• La garanzia per vizi è disciplina speciale della vendita e non coincide con l'azione ordinaria di esatto adempimento: non si applicano automaticamente le regole probatorie proprie dell'inadempimento contrattuale generale.
• In presenza di 'doppia conforme', il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non confronta specificamente le rationes decidendi delle due sentenze di merito e non dimostra la diversità delle basi fattuali.
• L'omessa valutazione di un documento non integra di per sé omessa pronuncia, se la censura investe in realtà la valutazione del materiale probatorio o la scelta, da parte del giudice, delle fonti del proprio convincimento.
• Le istanze istruttorie rigettate devono essere reiterate in modo specifico al momento della precisazione delle conclusioni; se ciò avviene, il giudice non può dichiarare la decadenza per la sola mancata riproposizione generica.
• Il diniego di prove può essere censurato in cassazione solo se la prova non ammessa è decisiva rispetto al thema decidendum e idonea, con giudizio di certezza, a incrinare l'impianto decisorio fondato sulle altre risultanze istruttorie.

Come è indicizzato