Sentenza n. 7167/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 3

Esito

La controversia

La proprietaria ha appellato la sentenza del TAR Lazio, Sez. IV-ter, n. 1229 del 23 gennaio 2024, che aveva respinto il ricorso contro il diniego di condono presentato il 10 dicembre 2004 ai sensi della l. 326/2003. Con il primo motivo ha dedotto violazione degli artt. 32 e 33 della l. 326/2003 e degli artt. 32 e 33 della l. 47/1985, nonché degli artt. 2 e 3 della l.r. Lazio 12/2004, della l.r. 24/1998 e del PTPR; ha contestato l’assenza di motivazione e il difetto d’istruttoria, sostenendo che il vincolo paesaggistico introdotto dal PTPR nel 2007 era successivo alla realizzazione e che la legge regionale avrebbe comunque richiesto la contrarietà dell’opera alla disciplina urbanistica, non ravvisabile nel caso concreto. Con il secondo motivo ha denunciato manifesta illogicità e irragionevolezza perché Roma Capitale si sarebbe discostata senza adeguata giustificazione dagli ordini di servizio che richiedevano una valutazione concreta della compatibilità dell’opera con il vincolo sopravvenuto. Con il terzo motivo ha lamentato omessa pronuncia del TAR sulla dedotta violazione del principio di buon andamento dell’amministrazione.

La decisione

L’appello è stato respinto e la sentenza del TAR è stata confermata. Il primo motivo è infondato: l’opera, consistente in una nuova unità abitativa di 73,72 mq e 250 mc, rientra nella tipologia 1 degli abusi maggiori, dichiarata dalla stessa interessata nella domanda di condono; nel terzo condono tali opere non sono sanabili se realizzate in area vincolata, anche quando il vincolo comporti inedificabilità soltanto relativa e l’intervento sia urbanisticamente conforme. La disciplina regionale laziale è ancora più restrittiva e attribuisce rilievo ostativo anche ai vincoli sopravvenuti, senza subordinare il diniego alla difformità urbanistica. Il diniego vincolato è adeguatamente motivato con la descrizione dell’opera e il richiamo al vincolo, sicché non occorrono una particolare motivazione né una valutazione comparativa di compatibilità. Il secondo motivo è infondato: una prassi amministrativa o circolari difformi non possono prevalere sulla chiara previsione legislativa; il piano di recupero urbanistico del nucleo edilizio non accerta la piena compatibilità del singolo immobile e non costituisce strumento di sanatoria. Il terzo motivo non conduce alla riforma: la sentenza d’appello non rileva un’omissione decisiva, poiché la manifesta incompatibilità della pretesa con la disciplina applicabile e il rigetto complessivo dell’impugnazione conducono alla conferma della decisione di primo grado. La proprietaria è stata condannata a rifondere a Roma Capitale le spese del grado, liquidate in euro 3.000, oltre spese generali e accessori di legge se dovuti.

Norme richiamate

• art. 32, comma 27, lett. d), d.l. 269/2003, convertito dalla l. 326/2003

  nell’ambito del terzo condono, le opere abusive realizzate in area sottoposta a vincoli paesaggistici e/o idrogeologici (art. 32, comma 27, lett. d del decreto) sono suscettibili di sanatoria solo se rientrano nelle tipologie "minori" di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), sono conformi agli strumenti urbanistici ed è stato preventivamente acquisito il parere favorevole dell'Autorità preposta al vincolo; sono invece insanabili gli abusi "maggiori" di cui ai nn. 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è gravata da vincolo di inedificabilità relativa e le opere sono urbanisticamente conformi

  Nel terzo condono, gli abusi maggiori realizzati in area vincolata sono insanabili anche se il vincolo comporta inedificabilità relativa e l’opera è conforme agli strumenti urbanistici; la sanatoria delle tipologie minori richiede conformità urbanistica e previo parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.

• art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio 12/2004

  con tale previsione il legislatore regionale ha adottato un regime ancora più restrittivo rispetto a quello contemplato dalla normativa statale, prevedendo che anche il vincolo sopravvenuto determini la non condonabilità dell’opera abusiva (Cons. Stato, sez. VII, n. 4805 del 2026), indipendentemente dalla sua conformità alla disciplina urbanistica.

  La legge regionale laziale preclude la sanatoria anche quando il vincolo di inedificabilità, assoluto o relativo, sia sopravvenuto alla realizzazione dell’abuso; la conformità urbanistica dell’opera non supera tale preclusione.

• art. 3 l. 241/1990

  Per tali tipologie di abuso il diniego di condono ha natura vincolata e non necessita di particolare motivazione, essendo sufficiente la descrizione dell’opera e il richiamo al vincolo esistente

  Quando il diniego di condono riguarda un abuso maggiore insanabile in area vincolata, la natura vincolata del potere rende sufficiente indicare le caratteristiche dell’opera e il vincolo ostativo.

Massime di principio

• Nel terzo condono edilizio, le opere abusive riconducibili alle tipologie maggiori nn. 1, 2 e 3 dell’allegato 1 non sono sanabili se ricadono in area sottoposta a vincolo paesaggistico o idrogeologico, anche se il vincolo comporta soltanto inedificabilità relativa e l’opera è conforme agli strumenti urbanistici.
• Per gli abusi maggiori, il diniego di condono ha natura vincolata: è sufficiente che l’amministrazione descriva l’opera e richiami il vincolo ostativo, senza una particolare motivazione o una valutazione concreta di compatibilità paesaggistica.
• La disciplina laziale del condono esclude la sanatoria anche in presenza di vincoli di inedificabilità sopravvenuti alla realizzazione dell’abuso e non consente di superare la preclusione invocando la conformità urbanistica dell’opera.
• Una prassi amministrativa o circolari interne non possono fondare la sanatoria in contrasto con una disciplina legislativa chiara; un piano di recupero urbanistico del nucleo edilizio non equivale all’accertamento della compatibilità del singolo immobile né costituisce titolo di sanatoria.

Come è indicizzato