Cassazione Civile, Ordinanza n. 33188/2025 del 18/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale emesso in rettifica della dichiarazione DOCFA relativa a una stazione elettrica di trasformazione. L’Ufficio aveva corretto la categoria catastale proposta in E/3, variandola in D/1, e la rendita proposta in euro 1.167,00, variandola in euro 1.721,56. Le contribuenti avevano impugnato l’atto e in primo grado avevano ottenuto una rideterminazione della rendita con applicazione di un deprezzamento del 20% sul capitale fondiario. In appello la CTR della Puglia aveva invece escluso il deprezzamento sul capitale fondiario, ma aveva ridotto il saggio di capitalizzazione dal 2% all’1,50% valorizzando la vetustà e l’obsolescenza tecnologica degli impianti. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione di legge per avere la CTR ritenuto discrezionale il saggio di fruttuosità/capitalizzazione, sostenendo invece che esso debba essere applicato in misura fissa del 2% per le unità immobiliari dei gruppi D ed E; 2) nullità della sentenza per motivazione contraddittoria, perché la vetustà dei beni era stata negata per escludere il deprezzamento e poi affermata per ridurre il saggio di capitalizzazione; 3) nullità per insanabile contrasto tra dispositivo e motivazione, poiché il dispositivo parlava di parziale accoglimento degli appelli delle contribuenti mentre la motivazione li dava per disattesi.

Norme richiamate

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 29

  Il saggio di interesse da applicare al capitale fondiario va determinato in misura fissa; per gli immobili dei gruppi catastali D ed E non vi è discrezionalità dell’amministrazione nella sua determinazione.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 30

  La stima diretta delle unità immobiliari dei gruppi D ed E non incide sul criterio generale di determinazione del saggio di capitalizzazione.

• d.l. 13 aprile 1988, n. 70, art. 12, commi 1 e 2-bis

  Richiamato nel quadro normativo che conduce alla determinazione del saggio di capitalizzazione in misura fissa.

• l. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244

  "Nelle more dell'attuazione delle disposizioni relative alla revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all'articolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l'articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell'Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la “Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi”."

  La norma ha reso applicative le istruzioni della circolare n. 6/2012, cristallizzando il criterio estimativo richiamato dalla Corte.

• r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, art. 10

  È il riferimento normativo del sistema di determinazione della rendita catastale, da leggere secondo le istruzioni tecniche richiamate dalla legge del 2014.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  Richiamato per il sistema di determinazione del valore fiscale degli immobili in base alle rendite catastali rivalutate e ai moltiplicatori previsti.

• d.m. 14 dicembre 1991

  I moltiplicatori previsti dal decreto sono il parametro da cui si ricava in senso inverso il saggio di capitalizzazione; la misura del 2% è stata recepita nella prassi amministrativa e confermata dalla giurisprudenza.

• d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, comma 2, n. 4

  Richiamato dai motivi di nullità sulla motivazione della sentenza tributaria.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  Richiamato quale parametro costituzionale del dovere di motivazione dei provvedimenti giurisdizionali.

Massime di principio

• In tema di rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, il saggio di capitalizzazione del capitale fondiario non è rimesso a valutazioni discrezionali dell’Amministrazione, ma deve essere applicato in misura fissa secondo il sistema normativo di riferimento.
• Per le unità immobiliari dei gruppi catastali D ed E, la stima diretta non attribuisce un margine di scelta sul saggio di fruttuosità: il dato va ricavato in modo coerente dai moltiplicatori normativamente previsti e dal quadro tecnico-estimativo richiamato dalla disciplina speciale.
• Il contrasto tra dispositivo e motivazione della sentenza non determina automaticamente l’invalidità della decisione se, letta complessivamente, la statuizione consente comunque di ricostruire con certezza il contenuto del decisum mediante interpretazione del dispositivo alla luce della motivazione.
• Quando la questione residua è esclusivamente di diritto e non richiede ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare la sentenza impugnata e decidere nel merito rigettando l’originaria impugnazione.
• Nel sistema estimativo catastale delle categorie speciali, la vetustà o l’obsolescenza tecnologica non può essere utilizzata in modo incoerente per escludere un deprezzamento del capitale e, al contempo, per giustificare una riduzione del saggio di capitalizzazione se la disciplina applicabile impone un criterio fisso.

Come è indicizzato