Cassazione Civile, Ordinanza n. 01436/2024 del 15/01/2024

Esito

La controversia

La lite nasce da un precedente giudizio relativo a un edificio condominiale costruito e poi frazionato da una società, nel quale era stato riconosciuto agli acquirenti di alcuni appartamenti il diritto di usare uno spazio sottostrada destinato a parcheggio. Successivamente la società ha agito per ottenere: 1) l'accertamento dell'obbligo dei condomini di corrisponderle un corrispettivo integrativo per il diritto d'uso riconosciuto; 2) la determinazione del numero dei posti auto spettanti e la turnazione tra gli aventi diritto. Il Tribunale aveva accolto solo in parte le domande; la Corte d'appello aveva respinto l'appello principale della società e, in parte, accolto l'appello incidentale del condominio. Con il ricorso per cassazione la società ha dedotto, da un lato, la violazione dell'art. 2909 c.c. e delle norme sull'interpretazione del giudicato, sostenendo che non si fosse formato alcun giudicato ostativo sulla domanda di integrazione del prezzo/corrispettivo del diritto d'uso; dall'altro, la violazione della disciplina del parcheggio pertinenziale e dell'art. 2934 c.c., contestando l'affermazione di imprescrittibilità del diritto d'uso e sostenendo che, per alcuni appartamenti, il diritto si fosse estinto per non uso ventennale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi. Ha chiarito che il diritto del venditore a un corrispettivo integrativo per l'attribuzione del diritto d'uso dell'area parcheggio non nasce automaticamente dalla norma imperativa che sostituisce la clausola contrattuale difforme, ma deve essere fatto valere con apposita e autonoma domanda; di conseguenza, la precedente decisione non precludeva la successiva proposizione della relativa pretesa, perché il giudicato copre solo il dedotto e il deducibile rispetto alla domanda effettivamente proposta. Ha inoltre affermato che il diritto d'uso dell'area parcheggio, pur avendo natura reale, è soggetto a prescrizione per mancato esercizio ventennale, sicché non è corretto ritenerlo sempre imprescrittibile per il solo fatto che sia azionabile con domanda di nullità del contratto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, che dovrà riesaminare la controversia attenendosi ai principi enunciati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato opera nei limiti della domanda effettivamente proposta e della specifica ragione decisa; non impedisce la successiva proposizione di una domanda diversa per petitum e causa petendi.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  Usato come criterio di interpretazione della portata del giudicato e della disciplina applicabile.

• art. 41-sexies L. 17 agosto 1942, n. 1150

  La norma, come modificata dalla L. n. 765 del 1967, impone la destinazione di spazi a parcheggio e determina la sostituzione automatica delle clausole difformi, con trasferimento proporzionale del diritto d'uso agli acquirenti.

• art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765

  Ha introdotto il vincolo di destinazione dei parcheggi e la disciplina rilevante per i posti auto pertinenziali.

• art. 26 L. 28 febbraio 1985, n. 47

  Richiamato nel quadro della vicenda originaria sul vincolo pertinenziale dei posti auto.

• art. 2934 c.c.

  Il diritto d'uso reale può estinguersi per prescrizione ventennale in caso di mancato esercizio.

• art. 1422 c.c.

  L'imprescrittibilità dell'azione di nullità non si estende automaticamente al diritto sostanziale di uso del parcheggio.

• art. 1026 c.c.

  Richiamato dalla Corte per affermare la prescrizione del diritto d'uso per mancato esercizio ventennale.

• art. 1014 c.c.

  Richiamato dalla Corte per la natura e la prescrivibilità del diritto reale di uso.

• artt. 375, comma 2, 4-quater, e 380-bis.1 c.p.c.

  Norme procedurali che hanno regolato la trattazione camerale del ricorso.

Massime di principio

• Il diritto del venditore a ottenere un corrispettivo integrativo quando la disciplina imperativa dei parcheggi pertinenziali sostituisce una clausola contrattuale difforme non sorge ex lege in modo automatico: deve essere fatto valere con autonoma domanda, secondo il principio dispositivo.
• Il giudicato sostanziale copre il dedotto e il deducibile soltanto con riferimento alla domanda concretamente proposta; non impedisce una successiva azione fondata su un diverso petitum e su una diversa causa petendi.
• Il diritto d'uso dell'area parcheggio, pur avendo natura reale e accessoria rispetto all'unità immobiliare, è soggetto a prescrizione ventennale per mancato esercizio, sicché non può essere qualificato come indefinitamente imprescrittibile.
• L'imprescrittibilità dell'azione di nullità del contratto non comporta automaticamente l'imprescrittibilità di tutti i diritti sostanziali che dal contratto o dal vincolo legale derivano.
• Quando la controversia riguarda il vincolo legale dei parcheggi pertinenziali, occorre distinguere tra la tutela demolitoria della nullità e la tutela petitoria del diritto di uso, ai fini sia del giudicato sia della prescrizione.

Come è indicizzato