Cassazione Civile, Ordinanza n. 10473/2025 del 22/04/2025

Esito

La controversia

Un proprietario di unità immobiliare impugnava la delibera assembleare con cui il condominio aveva deciso il rifacimento delle rampe di scale interne dell’edificio. In primo grado l’impugnazione era stata rigettata; in appello la decisione era stata confermata, ritenendo che l’intervento non integrasse una innovazione ma una ristrutturazione diretta a rendere più comodo il godimento della cosa comune, che la delibera fosse stata assunta con le maggioranze richieste e che la spesa non fosse eccessivamente gravosa o voluttuaria. In cassazione il ricorrente deduceva tre censure: (1) violazione degli artt. 112, 115, 116 c.p.c., 1108 e 1139 c.c. e 2697 c.c., sostenendo che la corte territoriale non avesse valutato l’eccessiva gravosità della spesa e la lesione del diritto di proprietà, né il fatto che i lavori gli avrebbero impedito per mesi l’uso dell’unico accesso alla sua abitazione; (2) violazione degli artt. 1120, 1136 c.c. e 36 disp. att. c.c., sostenendo che, in presenza di condomìni parziali, sarebbero state necessarie convocazioni e delibere separate e maggioranze proprie delle innovazioni, e che la rampa di sua pertinenza sarebbe stata in comproprietà solo con un altro condomino secondo i titoli; (3) violazione dell’art. 1121 c.c., sostenendo che l’intervento sarebbe stato voluttuario ed eccessivamente oneroso, anche in rapporto al valore dell’immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la corte d’appello si era espressamente pronunciata sia sulla non eccessiva gravosità della spesa sia sull’asserita impossibilità di utilizzare l’appartamento durante i lavori, osservando che tale impossibilità non era stata dimostrata né adeguatamente allegata. Ha ritenuto infondato il secondo motivo affermando che il rifacimento della scala era un intervento diretto a migliorare il godimento della cosa comune e non un’innovazione ex art. 1120 c.c.; ha inoltre escluso che la tesi del condominio parziale, come prospettata dal ricorrente, fosse compatibile con l’accertamento in fatto della scala quale parte comune e con la funzione di accesso al tetto comune, rilevando anche il difetto di autosufficienza per la mancata riproduzione dei titoli. Quanto al quorum, ha richiamato l’accertamento della corte territoriale sulla sussistenza delle maggioranze di cui all’art. 1136 c.c. Infine ha rigettato il terzo motivo perché il ricorrente mirava a ottenere una nuova valutazione del merito sul carattere voluttuario e sull’onerosità dell’intervento, attività preclusa in cassazione. È stata quindi confermata la soccombenza del ricorrente con condanna alle spese e con atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  richiamato come parametro delle censure di violazione o falsa applicazione di legge formulate dal ricorrente

• art. 112 c.p.c.

  non è violato quando la sentenza di merito si pronunci espressamente sui punti controversi dedotti in giudizio

• art. 115 c.p.c.

  la censura è ammissibile solo se si deduce che il giudice abbia posto a base della decisione prove non dedotte o abbia attribuito efficacia di prova legale a elementi che non la hanno

• art. 116 c.p.c.

  la censura è ammissibile solo se il giudice abbia disatteso prove legali o abbia valutato come prova legale elementi soggetti a prudente apprezzamento

• art. 1108 c.c.

  richiamato dal ricorrente, ma non ritenuto decisivo rispetto alla qualificazione dell’intervento in ambito condominiale

• art. 1139 c.c.

  consente l’applicazione in condominio delle norme sulla comunione generale, in particolare il richiamo all’art. 1102 c.c. nella qualificazione dell’intervento

• art. 2697 c.c.

  la doglianza sull’onere della prova è respinta perché le circostanze dedotte dal ricorrente non risultavano adeguatamente provate o allegate

• art. 1120 c.c.

  l’innovazione ricorre solo quando l’opera alteri la consistenza materiale o la destinazione della cosa comune; se invece mira a un uso più comodo e proficuo, non si è in presenza di innovazione

• art. 1136 c.c.

  le maggioranze assembleari erano state ritenute raggiunte sulla base dei voti e delle quote millesimali accertate

• art. 36 disp. att. c.c.

  richiamato dal ricorrente in relazione al preteso condominio parziale e alla necessità di delibere separate

• art. 1121 c.c.

  la spesa non è voluttuaria né eccessivamente gravosa quando l’intervento è funzionale al miglior godimento della cosa comune e il costo non risulti sproporzionato

Massime di principio

• In materia condominiale, un intervento sulle parti comuni non integra innovazione ex art. 1120 c.c. quando non altera la consistenza materiale o la destinazione del bene, ma si limita a renderne più comodo o proficuo il godimento da parte dei partecipanti.
• La qualificazione dell’opera come innovazione o come mera modifica funzionale incide sul regime deliberativo: se l’intervento è diretto al miglior godimento della cosa comune, è sufficiente la disciplina delle deliberazioni ordinarie e non occorrono le maggioranze proprie delle innovazioni.
• Il condominio parziale sussiste solo quando un bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinato al servizio o godimento esclusivo di una sola parte dell’edificio; non basta una lettura atomistica di un passaggio della motivazione o una deduzione sui titoli non adeguatamente riprodotti.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione del merito sulla comodità, utilità o onerosità dell’intervento deliberato, trattandosi di apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito.
• La censura di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è ammissibile solo se si deduca che il giudice abbia utilizzato prove inesistenti, prove disposte fuori dai limiti di legge, o abbia attribuito efficacia di prova legale a elementi che non la hanno.
• La doglianza relativa all’eccessiva gravosità della spesa o alla pretesa impossibilità di utilizzare l’immobile richiede allegazioni e prova specifiche; in mancanza, non può essere accolta in cassazione.

Come è indicizzato