Cassazione Civile, Ordinanza n. 28585/2022 del 03/10/2022

Esito

La controversia

Una promissaria acquirente aveva convenuto in giudizio una società di mediazione immobiliare chiedendo la restituzione delle somme pagate a titolo di provvigione e il risarcimento dei danni, assumendo che il mediatore avesse violato gli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. nella trattativa per l'acquisto di un immobile poi risultato gravato da ipoteca e non definitivamente acquistato anche per il fallimento della società venditrice. La domanda era stata rigettata in primo grado e la Corte d'appello aveva confermato il rigetto, ritenendo che l'acquirente fosse stata informata dell'ipoteca tramite la proposta e soprattutto tramite una visura ipotecaria consegnata prima del preliminare; aveva inoltre escluso che il mediatore fosse tenuto a intervenire presso la banca per ottenere il frazionamento dell'ipoteca o a informare sulle condizioni economico-finanziarie del venditore. Con il ricorso per cassazione la parte acquirente deduceva: 1) omesso esame di fatti decisivi e erronea interpretazione della proposta irrevocabile quanto alla clausola di immobile libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché mancata prova della consegna della copia contenente l'impegno a svincolare l'immobile; 2) omesso esame dell'obbligo del mediatore di informarsi e riferire dei protesti a carico del promittente venditore; 3) violazione di principi consolidati sulla responsabilità del mediatore per violazione degli obblighi informativi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo: quanto al profilo sulla clausola contrattuale, perché non colpiva tutta la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata anche sulla consegna della visura ipotecaria aggiornata; quanto al profilo sull'intervento presso la banca e sui protesti, perché la censura non era specificamente riconducibile a uno dei motivi tassativi di ricorso. Ha ritenuto inammissibile anche il secondo motivo, poiché la doglianza sull'omessa considerazione dei protesti non indicava la data di pubblicazione dei protesti e quindi non consentiva di valutarne la decisività e la conoscibilità da parte del mediatore nel periodo di incarico. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  gli obblighi informativi del mediatore non sono estesi, nel caso concreto, all'intervento presso la banca per il frazionamento dell'ipoteca né a informazioni sulle condizioni economico-finanziarie del venditore quando non si tratti di cessione di azienda; rileva invece l'informazione sullo stato giuridico dell'immobile.

• art. 360, comma 1, c.p.c.

  il motivo di ricorso deve essere chiaramente riconducibile a uno dei motivi tipizzati; non bastano censure generiche o non specificamente inquadrabili.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  in caso di ricorso totalmente infondato o inammissibile sussiste l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 91 c.p.c.

  le spese seguono la soccombenza.

Massime di principio

• Quando una sentenza d'appello è sorretta da più rationes decidendi autonome e ciascuna è sufficiente a reggere il decisum, il ricorso per cassazione deve censurarle tutte; l'omessa impugnazione di una sola ratio rende inammissibili le censure sulle altre per difetto di interesse.
• Nel giudizio di legittimità il motivo che denunci omesso esame di un fatto decisivo deve indicare in modo preciso il fatto storico, la sua decisività e gli elementi che ne consentano la verifica; se manca un dato essenziale, come la data di pubblicazione di un protesto, non è possibile apprezzare la decisività della censura.
• Gli obblighi informativi del mediatore ex art. 1759 c.c. riguardano gli elementi rilevanti per la conclusione dell'affare che siano conoscibili secondo ordinaria diligenza, ma non si estendono, salvo specifiche pattuizioni o diverso oggetto dell'affare, a compiti di gestione delle garanzie reali o a informazioni sulla situazione economica del venditore.
• Per censurare efficacemente la violazione di obblighi informativi del mediatore occorre colpire la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata e formulare una critica specifica e riconducibile ai motivi tassativi del ricorso per cassazione.

Come è indicizzato