Cassazione Civile, Sentenza n. 40694/2021 del 20/12/2021

Esito

La controversia

La contribuente impugnava l'avviso di accertamento ICI sostenendo che le aree in questione erano inedificabili in quanto ricomprese in zona D/3 (stoccaggio all'aperto) del piano regolatore e delle norme tecniche di attuazione; censurava inoltre la determinazione della base imponibile operata dal Comune, basata su prezzi di compravendita, e lamentava presunte carenze motivazionali dell'avviso e omesso esame degli elementi prodotti nei due gradi di merito.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha confermato la valutazione della CTR secondo cui le aree, sebbene soggette a limiti urbanistici (limitazioni di superficie edificabile e di altezza), non erano assolutamente inedificabili ma edificabili entro limiti; ha ritenuto legittimo l'uso dei prezzi di compravendita prossimi all'anno d'imposta come valore venale presuntivo ai sensi dell'art.5, comma 5, d.lgs. 504/1992; ha escluso il difetto di motivazione dell'avviso impugnato nella misura in cui il Comune aveva fatto riferimento al prezzo contrattuale e la CTR ha giudicato tale dato non smentito; la ricorrente è stata condannata alle spese di giudizio (liquidate in € 4.000,00 oltre accessori e € 200,00 per esborsi) e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato previsto.

Norme richiamate

• art.112 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'obbligo della CTR di pronunciarsi su tutti i motivi di gravame; la Corte ha ritenuto che alcune contestazioni erano inammissibili o implicitamente esaminate

• art.360, comma 1, n.5 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente per omesso esame di fatti; la Corte ha chiarito i limiti del sindacato di legittimità relativo all'omesso esame di circostanze fattuali e ha ritenuto il motivo infondato

• art.116, comma 1, c.p.c.

  Richiamato con riferimento all'asserita omissione di valutazione delle prove di merito; la Corte ha ritenuto che la CTR abbia adeguatamente valutato il PRG e le norme tecniche

• art.2, comma 1, lett.b) d.lgs. 504/1992

  "per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità"

  La Corte interpreta che la presenza di vincoli urbanistici che limitano l'edificabilità non esclude la qualifica di "area edificabile": tali vincoli incidono sul valore venale e non sul regime fiscale dell'area

• art.5, comma 5, d.lgs. 504/1992

  "il valore ... venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche"

  La Corte conferma che, se esiste un prezzo direttamente riferibile al terreno (compravendita prossima all'anno d'imposta), esso rappresenta valore venale presuntivo e può essere assunto dalla CTR per la base imponibile

• art.7, legge 27 luglio 2000, n.212

  "Gli atti dell'amministrazione finanziaria sono motivati secondo quanto prescritto dall'articolo 3 della legge 7 agosto 1990, n.241, indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'amministrazione"

  La Corte osserva che l'assenza di richiamo agli elementi previsti dall'art.5, comma 5, non determina automaticamente nullità se l'amministrazione ha fondato la propria determinazione sul prezzo di vendita e la CTR ha ritenuto congruo quel parametro

• art.132, comma 2, n.4, c.p.c.

  Richiamato in relazione al controllo sulla motivazione in sede di legittimità; la Corte ha ritenuto la motivazione sufficiente secondo i limiti del sindacato di legittimità

• art.111, comma 6 Cost.

  Richiamato come parametro di "minimo costituzionale" della motivazione giudiziaria oggetto di verifica in cassazione

• art.13, comma 1-quater, DPR 115/2002

  Richiamato in relazione all'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente

• Cass. SSUU n.25506/2006 e altre pronunce (es. Cass. n.11853/2017, ord. n.14118/2017)

  La Corte si è attenuta alla giurisprudenza di legittimità: limiti urbanistici non escludono la qualifica di area edificabile; il prezzo di vendita congruamente motivato può costituire valore venale; i criteri di motivazione in cassazione sono quelli delle Sezioni Unite

Massime di principio

• La presenza di vincoli o limitazioni urbanistiche (es. limiti di superficie edificabile o di altezza) non equivale automaticamente ad inedificabilità assoluta: tali vincoli incidono sulla stima del valore venale ma non necessariamente sulla qualificazione fiscale come area edificabile.
• Se esiste un prezzo di compravendita riferibile al terreno, stipulato in epoca prossima all'anno d'imposta, quel prezzo costituisce presunzione qualificata del valore venale e può essere assunto come base imponibile salvo prova congrua contraria.
• Spetta al contribuente fornire elementi sufficienti e specifici per ritenere il prezzo di mercato (compravendita) non rappresentativo; mere argomentazioni generiche o perizie non convincenti per il giudice di merito difficilmente bastano a ribaltare la valutazione basata su atti di vendita.
• Il giudizio di legittimità sulla motivazione è limitato: in cassazione si verifica la presenza del "minimo costituzionale" della motivazione (assenza di motivazione, motivazione apparente o incomprensibile), non una rivalutazione completa del merito probatorio.
• L'appello deve essere direzionato a censurare la decisione di primo grado; l'introduzione di fatti nuovi o la sola deduzione di circostanze fattuali non sono sempre ammissibili come motivo di gravame se non attinenti alla decisione impugnata.
• La mancata indicazione, nell'atto impositivo, di tutti gli elementi elencati dalla normativa per la determinazione del valore non implica automaticamente invalidità quando l'amministrazione si fonda su un valore contrattuale e il giudice di merito ritiene tale dato non smentito.
• Le spese seguono la soccombenza: se il ricorso viene rigettato, il ricorrente è condannato alle spese e agli eventuali contributi e oneri previsti dalla normativa vigente.