Cassazione Civile, Ordinanza n. 36964/2021 del 26/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare: la promittente venditrice aveva immesso nel possesso del bene il promissario acquirente, il quale però non aveva pagato integralmente il prezzo pattuito, aveva emesso assegni privi di copertura e, alla data fissata per il rogito definitivo, non si era presentato dal notaio né aveva mantenuto contatti utili a concordare una nuova data. La venditrice aveva quindi dichiarato il recesso dal preliminare per inadempimento e aveva poi venduto l'immobile a un terzo, che aveva agito per il rilascio nei confronti del promissario acquirente. In primo grado e in appello erano state decise anche domande riconvenzionali del promissario acquirente dirette a far accertare la simulazione della successiva vendita al terzo, o in subordine a revocarla per frode, oltre a chiedere sentenza ex art. 2932 c.c.; in sede di rinvio, però, la corte territoriale ha ritenuto che su tali domande si fosse formato giudicato e ha limitato l'esame alla sola legittimità del recesso della promittente venditrice, ritenendolo fondato su un inadempimento grave. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 2909 c.c. e 336 c.p.c., sostenendo che non vi fosse giudicato sulle domande riconvenzionali relative all'atto di vendita successivo; 2) violazione degli artt. 1385 e 1455 c.c., contestando la qualificazione del proprio inadempimento come grave e sostenendo che fosse di scarsa importanza e quindi non idoneo a giustificare il recesso.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso. Quanto al primo motivo, ha rilevato che le domande riconvenzionali contro l'atto di vendita tra la promittente venditrice e il terzo sarebbero state rilevanti solo se fosse stata esclusa la legittimità del recesso dal preliminare; poiché la corte d'appello aveva invece ritenuto valido il recesso e tale statuizione non era stata efficacemente impugnata, la censura sul giudicato era priva di attualità e quindi inammissibile. Quanto al secondo motivo, la Corte ha affermato che, sotto la veste della violazione di legge, il ricorrente mirava in realtà a una rivalutazione del fatto storico e della gravità dell'inadempimento, giudizio riservato al merito e insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua. La motivazione della corte territoriale è stata ritenuta logicamente e giuridicamente corretta, perché il promissario aveva versato solo una parte del prezzo, aveva emesso assegni scoperti e non aveva dato seguito alla convocazione per il rogito. Il ricorso è stato quindi respinto in rito come inammissibile, con condanna del ricorrente alle spese e con applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  invocato per sostenere l'inesistenza del giudicato sulle domande riconvenzionali; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile perché quelle domande sarebbero state attuali solo in caso di insussistenza del recesso, statuizione non impugnata efficacemente.

• art. 336 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente in relazione agli effetti della riforma/cassazione; la Corte non ne ha accolto l'interpretazione proposta, reputando la doglianza priva di attualità rispetto alla statuizione sul recesso.

• art. 1385 c.c.

  richiamato per contestare il recesso esercitato dalla promittente venditrice; la Corte ha ribadito che la gravità dell'inadempimento è valutazione di fatto rimessa al giudice di merito.

• art. 1455 c.c.

  la Corte ha confermato che il giudizio sulla non scarsa importanza dell'inadempimento appartiene al merito ed è insindacabile in cassazione se motivato in modo congruo e immune da vizi.

• art. 2932 c.c.

  menzionato nella domanda riconvenzionale del promissario acquirente come rimedio richiesto per ottenere l'effetto del contratto definitivo; la domanda è rimasta assorbita dalla ritenuta legittimità del recesso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte del ricorrente, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato quale parametro per il calcolo dell'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Le doglianze che presuppongono l'inefficacia di una statuizione non possono essere esaminate se tale statuizione non sia stata specificamente e utilmente censurata; in mancanza, la censura difetta di attualità.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione o del recesso è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione quando la motivazione sia congrua e immune da vizi logici o giuridici.
• Non è consentito prospettare come violazione di legge una richiesta sostanziale di nuova valutazione del materiale istruttorio e dei fatti storici già apprezzati dal giudice di merito.
• Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, il mancato pagamento di una parte rilevante del prezzo, la consegna di assegni scoperti e l'assenza ingiustificata dal rogito possono integrare un inadempimento grave idoneo a giustificare il recesso della promittente venditrice.

Come è indicizzato