Cassazione Civile, Ordinanza n. 36771/2021 del 26/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Ufficio aveva rideterminato al rialzo il valore dichiarato per la vendita del 67% di un fabbricato ad uso negozio, assumendo come base una valutazione ritenuta congrua in ragione dell'andamento del mercato locale, della rendita catastale e dell'atto di provenienza del bene, nel quale lo stesso immobile era stato in precedenza dichiarato a un valore molto più elevato. Il contribuente aveva impugnato l'atto davanti alla CTP e poi in appello, sostenendo da un lato il difetto di motivazione dell'avviso, per mancata allegazione dell'informativa dell'ufficio territoriale e per mancato richiamo di comparabili o perizie, e dall'altro l'erroneità della stima, perché il bene era stato successivamente gravato da due ipoteche, circostanza che ne avrebbe inciso negativamente sul valore. In cassazione ha riproposto due motivi: violazione degli artt. 7 L. 212/2000, 51 e 52 d.P.R. 131/1986 e dell'art. 24 Cost. per insufficiente motivazione dell'avviso; violazione degli artt. 43, 51 e 52 d.P.R. 131/1986 e dell'art. 24 Cost. per non avere la CTR considerato che le ipoteche sopravvenute impedivano di assumere il valore originario del bene come parametro attuale.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, ritenendo sufficiente la motivazione dell'avviso di rettifica quando siano indicati i criteri astratti di valutazione utilizzati e il contenuto essenziale degli elementi richiamati sia comunque ricavabile dall'atto, così da consentire al contribuente di difendersi. Ha invece accolto il secondo motivo, qualificandolo sostanzialmente come omesso esame di un fatto storico decisivo: la presenza di due ipoteche iscritte successivamente all'atto di provenienza. La Corte ha affermato che la determinazione del valore dell'immobile non può prescindere da vincoli e oneri che ne limitano il godimento e deve essere compiuta caso per caso. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla CTR Sicilia in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 7 L. 212/2000

  Richiamato dal ricorrente per censurare la motivazione dell'avviso; la Corte non ne estende la portata oltre l'esigenza di una motivazione idonea a delimitare la pretesa e a consentire la difesa.

• art. 51 d.P.R. n. 131/1986

  "L'imposta e' applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente"

  La norma consente la rettifica del valore dei beni immobili sulla base di vari parametri, compresi ulteriori elementi di valutazione; la Corte precisa che la stima deve considerare anche vincoli e oneri gravanti sul bene.

• art. 52 d.P.R. n. 131/1986

  L'avviso di rettifica deve contenere una motivazione sufficiente a rendere conoscibili i criteri della pretesa; è sufficiente il richiamo del contenuto essenziale degli atti o degli elementi utilizzati come parametro di comparazione.

• art. 24 Cost.

  È evocato come parametro del diritto di difesa del contribuente, che deve poter contestare efficacemente la pretesa sulla base della motivazione dell'atto.

• art. 43 d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato nel secondo motivo come norma di riferimento della disciplina dell'imposta di registro, senza una specifica elaborazione autonoma nella decisione.

• art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986

  I parametri di rettifica non sono solo comparativi o reddituali, ma possono comprendere altri elementi di valutazione, tra cui la rendita catastale e gli indici specifici del bene.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il primo motivo è proposto come violazione di legge; il secondo è trattato, nella sostanza, come censura per omesso esame di un fatto storico decisivo.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro, la motivazione dell'avviso è sufficiente se indica i criteri astratti e i parametri utilizzati, anche mediante richiamo per relationem, purché il contenuto essenziale degli elementi richiamati sia conoscibile dal contribuente e consenta una difesa effettiva.
• L'Amministrazione conserva l'onere di provare in giudizio la sussistenza concreta dei presupposti del criterio di rettifica adottato; il contribuente, una volta conosciuto il criterio, può contestarlo producendo elementi contrari o contestando la congruità dei parametri applicati.
• La determinazione del valore di un immobile non può essere effettuata in modo astratto o con riferimento a beni liberi da vincoli, quando il bene oggetto di stima sia gravato da ipoteche o altri oneri incidenti sul godimento: tali circostanze devono essere valutate specificamente perché possono incidere sul valore reale.
• In tema di valutazione fiscale dei beni immobili, il giudice di merito deve esaminare i fatti storici decisivi dedotti dalla parte, specie quando attengano a vincoli sopravvenuti idonei a incidere sulla base imponibile; l'omessa considerazione di tali fatti può giustificare la cassazione con rinvio.

Come è indicizzato