Cassazione Civile, Sentenza n. 01951/2026 del 29/01/2026

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava la sentenza della Corte d'appello di Firenze che aveva qualificato la scrittura privata del 15/9/2001 come contratto preliminare valido e aveva rigettato la censura di nullità della clausola relativa alla realizzazione dello scarico per WC (contestata come condizione meramente potestativa). In cassazione contestava, con più motivi, tra l'altro: la mancata verifica delle "menzioni catastali" ex art. 29, comma 1-bis L. 7/2/1985 n.52 e delle menzioni edilizie/urbanistiche ex art.17 L. 28/2/1985 n.47 (ora DPR 380/2001 art.46) come condizione dell'azione ex art.2932 c.c.; la nullità per inosservanza delle norme sui documenti sostitutivi (DPR 445/2000 artt. 38 e 47); la natura non negoziale della scrittura (violazione degli artt.1362 e 1363 c.c. e art.1355 c.c.); e che il trasferimento fosse subordinato a condizione sospensiva (realizzazione dello scarico).

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto in parte inammissibili e in parte infondati i motivi; ha confermato che: 1) le menzioni catastali ed edilizie richieste sono condizione dell'azione (da verificare al momento della decisione) e, se mancanti, costituiscono errore in iudicando (rimediabile con impugnazione specifica), non un vizio di contenuto-forma della sentenza; 2) la ricorrente non aveva tempestivamente dedotto in appello la nullità per mancata acquisizione delle menzioni catastali/urbanistiche, per cui la questione è coperta da giudicato; 3) la produzione nel giudizio di primo grado di una dichiarazione sostitutiva (o la sua produzione da parte del promissario acquirente) è consentita per integrare la condizione dell'azione; 4) le prescrizioni del DPR 445/2000 relative all'identificazione erano comunque rispettate in fatto (la dichiarante è stata identificata in udienza); 5) la clausola relativa allo scarico non era meramente potestativa poiché il termine per il contratto definitivo era fissato (30/12/2001) e le parti avevano assunto obblighi specifici; 6) la scrittura conteneva gli elementi essenziali (oggetto, prezzo, modalità di pagamento) per qualificarsi come contratto preliminare. Conseguentemente il ricorso è respinto e la ricorrente condannata a pagare le spese di cassazione (compenso Euro 3.400,00 oltre 15% spese forfettarie ed esborsi) e possibile ulteriore contributo unificato previsto dall'art.13 DPR n.115/02.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Base normativa per l'azione di adempimento in forma specifica e per la sentenza che trasferisce la proprietà; le condizioni dell'azione (menzioni catastali/edilizie) devono sussistere al momento della decisione.

• art. 29 comma 1-bis L. 7/2/1985 n.52

  art. 29, comma 1-bis, legge 7 febbraio 1985 n.52

  Le "menzioni catastali" e la dichiarazione di conformità o l'attestazione tecnica sono previste per atti tra vivi traslativi; la Corte le considera condizione dell'azione nell'esecuzione specifica e rilevanti al momento della decisione; la loro assenza può essere integrata in corso di causa ma, se non dedotte in impugnazione, è coperta da giudicato.

• DPR 28/12/2000 n.445 artt. 38 e 47

  D.P.R. 28 dicembre 2000 n.445, artt. 38 e 47

  Regole sulle dichiarazioni sostitutive di atto notorio e sulla sottoscrizione/identificazione del dichiarante; in sede civile l'identificazione formale può risultare anche dalla produzione in giudizio e dall'identificazione in udienza.

• L. 28/02/1985 n.47 art.17 (ora DPR 380/2001 art.46)

  art. 17 L. 28/02/1985 n.47 (oggi art.46 DPR 6/6/2001 n.380)

  Le menzioni edilizie/urbanistiche sono condizione dell'azione per l'esecuzione specifica; se il promittente venditore non le produce il promissario acquirente può supplire rendendo la dichiarazione o producendo documentazione idonea.

• art. 1362 e art. 1363 cod. civ.

  art. 1362 e art. 1363 cod. civ.

  Norme sull'interpretazione del contratto; la Corte ha valutato la scrittura alla luce dell'interpretazione complessiva e ha ritenuto sussistenti gli elementi che provano la volontà vincolante (oggetto, prezzo, modalità), dunque trattasi di contratto preliminare.

• art. 1355 cod. civ.

  Riguarda l'obbligazione di concludere il contratto; la Corte ha ritenuto inconferente la censura fondata sull'incertezza perché la clausola sullo scarico era temporalmente delimitata e l'obbligo era specifico.

• art. 13 DPR n.115/02

  art. 13, comma 1-quater D.P.R. n.115/02

  Previsione relativa al contributo unificato: la sentenza ha indicato la sussistenza dei presupposti per un ulteriore versamento da parte della ricorrente ove dovuto.

Massime di principio

• Le menzioni catastali ed edilizie previste per gli atti traslativi sono considerate dalla giurisprudenza condizione dell'azione nell'esecuzione specifica (art.2932 c.c.) e devono sussistere al momento della decisione; tuttavia possono essere prodotte in corso di causa o sostituite da attestazioni tecniche.
• La mancata acquisizione in giudizio delle menzioni catastali/urbanistiche non determina automaticamente la nullità della sentenza di trasferimento: costituisce errore in iudicando che deve essere rimediato con apposita impugnazione; se il vizio non è stato dedotto nelle fasi successive è coperto dal giudicato.
• Se il promittente venditore omette di produrre le dichiarazioni di conformità urbanistica/catastale, il promissario acquirente può integrare la prova producendo la dichiarazione sostitutiva o una perizia/attestazione tecnica, per non subire pregiudizio nell'azione di adempimento in forma specifica.
• Le dichiarazioni sostitutive ex DPR 445/2000 richiedono regolare identificazione del dichiarante; in ambito processuale l'identificazione può risultare dalla produzione in giudizio e dalla identificazione in udienza, fatta salva documentazione idonea.
• Una clausola che subordina il perfezionamento del contratto all'esecuzione di lavori non è automaticamente condizione meramente potestativa: va valutata la presenza di un termine preciso e del comportamento concreto delle parti; se l'obbligo è temporalmente delimitato può costituire un obbligo accessorio non impeditivo dell'efficacia dell'accordo.
• Per qualificare un documento come contratto preliminare è necessario accertare la presenza degli elementi essenziali (oggetto, prezzo, modalità); la sottoscrizione e il contenuto completo delle clausole fanno sorgere una presunzione di vincolo che può essere superata solo con prova concreta contraria.
• In caso di sentenza di trasferimento ex art.2932 c.c., il giudice può subordinare l'efficacia della pronuncia al previo versamento del prezzo residuo.