Cassazione Civile, Ordinanza n. 12968/2025 del 14/05/2025

Esito

La controversia

Il condominio aveva agito per ottenere il risarcimento del danno derivante dall'occupazione del tetto/lastrico comune mediante un'insegna luminosa apposta dalla società assicuratrice. La convenuta aveva resistito e, in via riconvenzionale o comunque in via di eccezione, aveva dedotto l'intervenuta acquisto per usucapione della porzione interessata oppure la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia. In appello la Corte territoriale ha ritenuto non necessario il litisconsorzio con i singoli condomini, ha qualificato la difesa della società come eccezione riconvenzionale e ha affermato la validità della servitù a favore dei locali rimasti di proprietà della società, con conseguente esclusione del danno. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: (1) violazione delle norme sul contraddittorio e sul litisconsorzio necessario, per mancata integrazione nei confronti dei condomini; (2) violazione delle norme sulla servitù per difetto di specifica individuazione del fondo servente e dominante e per l'asserita inidoneità dell'insegna a costituire un bene immobile; (3) violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e del divieto di decisione su fatti non allegati, per avere il giudice d'appello valorizzato d'ufficio fatti relativi alla localizzazione della servitù; (4) violazione delle norme sulla servitù prediale e sul possesso, per avere riconosciuto una servitù atipica senza prova della predialità, dell'utilità fondiaria e del duraturo asservimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché la distinzione tra domanda riconvenzionale ed eccezione riconvenzionale non mutava l'esito pratico, essendo comunque insussistente un litisconsorzio necessario tra tutti i condomini e potendo il condominio essere validamente evocato in giudizio nella persona dell'amministratore. Ha poi respinto i restanti motivi, rilevando che non vi è stata alcuna decisione a sorpresa né pronuncia su fatti estranei al thema decidendum, poiché la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia era già stata oggetto delle allegazioni in primo grado e riproposta in appello. La Corte ha condiviso l'impostazione secondo cui la servitù era stata validamente costituita quando l'intero edificio era ancora in proprietà della stessa società, prima della prima vendita di porzioni immobiliari, con fondo dominante costituito dai locali rimasti alla società e fondo servente individuato nella porzione di lastrico/tetto ove l'insegna era stata collocata. Ha inoltre affermato che l'utilità può consistere anche nel mantenere un'insegna a servizio di locali commerciali e che tale utilità soddisfa il requisito della predialità, non essendo necessaria una utilità tipizzata in senso stretto. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese e con atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato per censurare il preteso utilizzo di fatti non allegati; la Corte ha escluso la violazione del contraddittorio perché la questione era già nel thema decidendum.

• art. 102 c.p.c.

  Invocato sul litisconsorzio necessario; la Corte ha escluso che la controversia imponesse la partecipazione di tutti i condomini.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per dedurre ultrapetizione o pronuncia oltre i limiti della domanda; la Corte ha escluso che vi sia stata decisione su fatti o diritti estranei alle allegazioni.

• art. 832 c.c.

  Richiamato nel primo motivo come norma di sfondo sui poteri del proprietario, senza che la Corte vi fondasse una specifica ratio autonoma.

• art. 1027 c.c.

  La Corte ha ribadito che la servitù consiste in un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo; il concetto di utilità non è tassativo, ma deve essere qualificabile come utilità del fondo dominante.

• art. 1031 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente per contestare la servitù; la Corte ha ritenuto infondata la censura perché la servitù era stata ritenuta validamente costituita.

• art. 1062 c.c.

  È la norma decisiva: la Corte ha confermato la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, poiché l'opera apparente e l'assetto dei luoghi esistevano quando l'intero immobile era in proprietà dello stesso soggetto, prima della prima vendita separata.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo, ma non decisivo nel ragionamento finale, che ha valorizzato la servitù e non una mera situazione possessoria.

• art. 1159 c.c.

  Richiamato nel primo motivo, senza che la Corte ne ravvisasse la violazione ai fini della decisione.

• art. 1131 c.c.

  La Corte ha affermato che le controversie relative a diritti/servitù gravanti su beni condominiali possono essere promosse nei confronti dell'amministratore, senza necessità di citare tutti i singoli partecipanti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo, in capo al ricorrente soccombente, di versare l'ulteriore contributo unificato.

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  Richiamato quale norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. 115/2002.

Massime di principio

• La controversia sulla esistenza o costituzione di una servitù gravante su un bene condominiale può essere introdotta nei confronti dell'amministratore del condominio, senza necessità di integrare il contraddittorio con tutti i condomini, quando non si versi in ipotesi che imponga litisconsorzio necessario.
• Ai fini della servitù per destinazione del padre di famiglia, ciò che rileva è che, al momento della separazione delle proprietà, esistessero un'opera visibile e permanente e un assetto dei luoghi incompatibile con una mera tolleranza, idonei a rivelare l'asservimento del fondo servente al fondo dominante.
• La nozione di utilità della servitù non è limitata a vantaggi tipizzati in modo tassativo: è sufficiente che il vantaggio sia obiettivamente collegato al fondo dominante come qualitas fundi, e quindi fruibile da qualunque titolare di quel fondo.
• L'utilità servente può consistere anche nel mantenimento di un'insegna funzionale all'attività svolta nei locali dominanti, purché il vantaggio sia riferibile al fondo e non a un mero rapporto personale o aziendale.
• In sede di legittimità non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato quando il giudice fonda la decisione su fatti già allegati e discussi nei precedenti gradi, senza introdurre elementi nuovi a sorpresa.

Come è indicizzato