Cassazione Civile, Ordinanza n. 29838/2023 del 27/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo emesso a favore della società che gestiva il parco commerciale per il pagamento dei corrispettivi relativi a consumi e servizi comuni. La controparte ha proposto opposizione sostenendo di non dovere alcuna somma perché il decreto si fondava su clausole di un regolamento condominiale modificato nel 2001 senza il suo consenso, in sostituzione del regolamento originario del 1993, che non prevedeva quelle obbligazioni. I giudici di merito hanno accolto l'opposizione, rilevando che la società opponente non aveva mai sottoscritto il contratto di appalto di servizi e che l'assemblea non aveva mai approvato formalmente la modifica del regolamento, escludendo che tale approvazione potesse risultare da comportamenti concludenti. Con il ricorso per cassazione la parte ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1138 c.c. e 69 disp. att. c.c., sostenendo che la modifica del regolamento potesse essere approvata a maggioranza qualificata e che vi fosse stata accettazione implicita attraverso la sottoscrizione dei contratti di acquisto e l'attuazione del piano di riparto delle spese dal 2001 al 2006; 2) violazione degli artt. 1326, 1362, 1366 e 1372 c.c., richiamando una precedente decisione tra le stesse parti che avrebbe ritenuto efficace il nuovo regolamento; 3) violazione degli artt. 1118, comma 3, e 1123 c.c., lamentando che l'inefficacia del regolamento avrebbe escluso illegittimamente l'obbligo di contribuzione alle spese comuni, con conseguente ingiustificato arricchimento della resistente.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutti e tre i motivi, esaminandoli congiuntamente. Ha ritenuto non censurato in modo ammissibile l'accertamento di fatto compiuto dalla corte territoriale, secondo cui la società resistente non aveva mai sottoscritto il contratto di appalto di servizi e l'assemblea non aveva mai approvato modifiche del regolamento originario del 1993. Ha inoltre osservato che le allegazioni della ricorrente circa l'approvazione da parte di terzi acquirenti o mediante richiamo nel leasing non risultavano esaminate nei gradi di merito e venivano dedotte in modo generico in cassazione. Quanto al preteso contrasto con altra sentenza d'appello, la Corte ha rilevato la genericità del motivo, perché non era chiarito se quella decisione fosse stata portata all'esame del giudice o fosse successiva, né se fosse passata in giudicato. Nel merito, la Corte ha ribadito che il regolamento condominiale e le sue modifiche richiedono la forma scritta a pena di invalidità e che non sono sufficienti comportamenti concludenti o applicazioni reiterate. Ha però precisato che le clausole che incidono sui diritti esclusivi o derogano ai criteri legali di riparto delle spese richiedono l'unanimità, mentre le clausole di natura organizzativa possono essere approvate a maggioranza. Applicando tali principi, ha confermato il rigetto della domanda di pagamento, perché mancava un valido titolo obbligatorio derivante da un regolamento formalmente approvato. Ha escluso infine che potesse rilevare in cassazione una pretesa di arricchimento senza causa, non avendo essa costituito oggetto del giudizio di merito. Il ricorso è stato rigettato con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1138 c.c.

  Il regolamento condominiale e le sue modifiche devono rispettare il vincolo di forma scritta; la modifica non può essere desunta da meri comportamenti concludenti.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Richiamato per sostenere la modificabilità del regolamento e dei criteri di riparto, ma la Corte ribadisce che le modifiche incidenti su diritti esclusivi o deroghe legali richiedono l'unanimità.

• art. 1326 c.c.

  Invocato per la formazione del consenso, ma la Corte non accoglie la deduzione perché non risultano in fatto gli atti negoziali o l'accettazione allegata.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato in tema di interpretazione contrattuale; non è sufficiente a superare l'assenza di una formale approvazione del regolamento.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato in tema di buona fede interpretativa, ma irrilevante ai fini della validità delle modifiche non formalizzate.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato sul vincolo contrattuale, ma la Corte esclude che vi sia stato un valido accordo modificativo opponibile alla resistente.

• art. 1118, comma 3, c.c.

  Invocato per affermare il concorso alle spese comuni, ma la Corte osserva che manca un valido titolo specifico che imponesse alla resistente l'obbligo dedotto.

• art. 1123 c.c.

  Le spese comuni sono dovute in base a un valido titolo o ai criteri legali; nel caso concreto non era azionabile il pagamento in difetto di un regolamento approvato.

• art. 1136 c.c.

  Richiamato indirettamente quale base della deliberazione a maggioranza per le clausole organizzative del regolamento.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto.

Massime di principio

• Il regolamento condominiale e le sue modifiche sono validi solo se adottati nella forma richiesta dall'ordinamento; non è sufficiente la mera attuazione di fatto o il comportamento concludente delle parti.
• Le clausole regolamentari che incidono sui diritti dei singoli condomini o derogano ai criteri legali di riparto delle spese richiedono l'approvazione unanime, mentre le clausole meramente organizzative possono essere approvate a maggioranza.
• In cassazione non possono essere introdotte, come se fossero già accertate, circostanze fattuali non esaminate nei gradi di merito, né deduzioni formulate in modo generico o prive di indicazione sull'acquisizione processuale.
• La pretesa di pagamento delle spese comuni verso il singolo partecipante presuppone un valido titolo obbligatorio opponibile; in sua assenza, non è sufficiente il richiamo ai criteri generali di contribuzione.
• La censura che invochi un contrasto con altra decisione tra le stesse parti deve indicare con precisione se la decisione sia stata prodotta in giudizio, la sua anteriorità o posteriorità rispetto alla sentenza impugnata e l'eventuale giudicato.

Come è indicizzato