Cassazione Civile, Ordinanza n. 23386/2023 del 01/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 2 luglio 2008 avente ad oggetto un locale da destinare ad attività commerciale/farmacia. La promissaria acquirente chiese di accertare la legittimità del recesso dal preliminare e la condanna al pagamento del doppio della caparra, sostenendo che l'immobile fosse privo del certificato di abitabilità/agibilità per uso commerciale e che, nonostante il sollecito al venditore del 19 marzo 2009, questi non si fosse attivato in tempi ragionevoli per ottenerlo. Il venditore ricorrente per cassazione dedusse: 1) omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che alcuni documenti e un assegno da euro 50.000 dimostrassero che la donna avesse agito in nome e per conto del marito; 2) violazione degli artt. 116 e 102 c.p.c. per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi del marito, assumendolo parte del contratto; 3) violazione degli artt. 1453, 1455 e 1353 c.c., sostenendo che la mancanza del certificato non integrasse inadempimento grave, che il certificato fosse stato comunque poi ottenuto e che il ritardo fosse imputabile al Comune, oltre a contestare la rilevanza della destinazione urbanistica e della categoria catastale del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo sia per la presenza di doppia conforme, che preclude il vizio ex art. 360, n. 5 c.p.c., sia perché introduceva un fatto nuovo non dedotto nei gradi di merito; ha inoltre escluso che elementi indiretti o presuntivi bastassero a dimostrare una spendita espressa del nome del marito in un contratto soggetto a forma scritta ad substantiam. Il secondo motivo è stato respinto perché, esclusa la qualità di parte del marito, non vi era obbligo di integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato: la Corte ha confermato che, nel caso concreto, non era in discussione la sola mancanza del certificato, ma il protratto ritardo nell'adempimento e l'inerzia del venditore, che avevano determinato la perdita di interesse della promissaria acquirente all'operazione commerciale; tale ritardo, valutato in relazione all'oggetto e al comportamento delle parti, integrava inadempimento non di scarsa importanza e legittimava il recesso/risoluzione. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 105 c.p.c.

  intervento del terzo in primo grado

  richiamato per descrivere l'intervento adesivo della società intervenuta nel giudizio di primo grado.

• art. 102 c.p.c.

  l'integrazione del contraddittorio non è dovuta se il soggetto di cui si assume la partecipazione al contratto non risulta parte del rapporto dedotto in giudizio.

• art. 116 c.p.c.

  la censura è ammissibile solo se il giudice abbia attribuito alla prova un valore legale diverso o abbia violato specifiche regole di valutazione; non consente una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 348-ter c.p.c.

  in presenza di doppia conforme non è deducibile in cassazione il vizio di cui all'art. 360, n. 5 c.p.c.

• art. 360 c.p.c.

  richiamato per il perimetro dei motivi di ricorso; il n. 5 è precluso dalla doppia conforme e i nn. 3 e 4 non possono essere usati per ottenere una rivalutazione delle prove.

• art. 1453 c.c.

  il ritardo nell'adempimento può integrare inadempimento di non scarsa importanza e legittimare la risoluzione/recesso se supera la soglia di tollerabilità, valutata dal giudice di merito.

• art. 1455 c.c.

  la gravità dell'inadempimento va apprezzata in concreto in base all'interesse della controparte e al comportamento complessivo delle parti.

• art. 1353 c.c.

  richiamato dal ricorrente, ma la Corte ha risolto la lite in base all'inadempimento e alla tardività dell'adempimento, non alla sola condizione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 115/2002

  richiamato come parametro per l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando il contratto richiede la forma scritta ad substantiam, la spendita del nome del rappresentato deve risultare espressamente dal testo del contratto; non è sufficiente desumerla in via tacita o presuntiva da elementi indiretti o da documenti successivi non inequivoci.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in cassazione; inoltre, non è consentito introdurre per la prima volta in sede di legittimità un fatto storico non allegato e discusso nei giudizi di merito.
• La censura di violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo se si deduce l'attribuzione a una prova di un valore legale diverso da quello previsto o la violazione di specifiche regole di prova legale; non può essere usata per sollecitare una nuova valutazione del merito.
• Nel preliminare di vendita di immobile destinato ad uso commerciale, il protratto ritardo del promittente venditore nell'attivarsi per rendere il bene effettivamente idoneo all'uso pattuito può integrare inadempimento non di scarsa importanza, ove superi il ragionevole limite di tolleranza e faccia venir meno l'interesse dell'altra parte alla prestazione.
• La gravità dell'inadempimento va apprezzata in concreto, considerando la natura e l'oggetto del contratto, il comportamento complessivo delle parti anche successivo alla stipula e il persistente interesse del creditore alla prestazione.

Come è indicizzato