Cassazione Civile, Ordinanza n. 13129/2025 del 17/05/2025

Esito

La controversia

La controversia origina dall'acquisto, da parte di una società, di un terreno edificatorio nel 1984 e dalla realizzazione sul fondo di opere edilizie dopo la voltura della concessione. Successivamente, una pronuncia amministrativa e poi una sentenza civile hanno dichiarato inefficace la compravendita, con ordine di restituzione del terreno e risarcimento per occupazione abusiva. La società, rilasciato il fondo, ha agito per ottenere: in via principale, il riconoscimento della proprietà superficiaria sulle costruzioni; in subordine, l'indennizzo per le opere ex art. 936 c.c. Le amministrazioni si sono opposte e hanno chiesto, in via riconvenzionale, il risarcimento per l'occupazione abusiva del suolo. In appello la società ha dedotto violazione di legge e vizio motivazionale, contestando il diniego del diritto di superficie, l'esclusione dell'usucapione abbreviata e il mancato indennizzo; le amministrazioni hanno proposto appello incidentale per ottenere una maggiore somma a titolo di indennizzo per occupazione. In cassazione la società ha articolato due motivi: il primo per violazione degli artt. 952, 1146, 1147 e 1159 c.c., sostenendo l'usucapibilità del diritto di superficie in presenza di possesso utile, titolo astrattamente idoneo e buona fede; il secondo per violazione degli artt. 934, 936 e 1150 c.c. e degli artt. 112, 113 e 116 c.p.c., censurando l'esclusione dell'indennizzo e la ritenuta mala fede del costruttore, nonché la ritenuta tempestività dello ius tollendi dell'amministrazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi. Ha affermato che il diritto di superficie, quale diritto reale su cosa altrui, è usucapibile solo su beni soggetti a regime privatistico e non su beni appartenenti al demanio pubblico o al patrimonio indisponibile dello Stato; nel caso concreto la Corte territoriale aveva correttamente escluso l'usucapione, in assenza di sdemanializzazione del fondo. Quanto all'indennizzo ex art. 936 c.c., la Corte ha ritenuto che esso non spetti quando la costruzione sia realizzata su suolo pubblico e il costruttore conosca o debba conoscere con colpa la natura pubblica del bene: la buona fede era stata esclusa sulla base del contenuto dell'atto di acquisto, che qualificava il terreno come bene patrimoniale dello Stato. Inoltre, è stato ritenuto incensurabile l'accertamento di merito sulla tempestiva manifestazione dello ius tollendi da parte della pubblica amministrazione mediante atto di citazione notificato nel 1986. La Corte ha quindi confermato il rigetto dell'intero ricorso, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore somma prevista dall'art. 13, co. 1-quater, d.P.R. n. 115/2002; è stata inoltre disposta la condanna ex art. 96, co. 4, c.p.c. in favore della cassa delle ammende.

Norme richiamate

• art. 952 c.c.

  Richiamato in relazione al diritto di superficie, ritenuto non usucapibile su beni pubblici.

• art. 1146 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in tema di successione nel possesso, ma non ritenuto idoneo a fondare l'usucapione del diritto di superficie sul bene pubblico.

• art. 1147 c.c.

  Richiamato per sostenere la buona fede del possessore, esclusa in concreto dalla Corte.

• art. 1159 c.c.

  La Corte ribadisce che l'usucapione abbreviata richiede un bene soggetto a regime privatistico e non opera su demanio o patrimonio indisponibile.

• art. 934 c.c.

  Applicato il principio di accessione: le opere realizzate sul suolo appartengono al proprietario del fondo, in difetto dei presupposti per l'indennizzo del costruttore.

• art. 936 c.c.

  L'indennizzo per il costruttore di buona fede non spetta quando si costruisce su suolo pubblico e il costruttore conosce o deve conoscere la situazione giuridica del fondo; inoltre la P.A. aveva tempestivamente esercitato lo ius tollendi.

• art. 1150 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non decisivo ai fini del riconoscimento dell'indennizzo nel caso concreto.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per censurare il trattamento delle domande, ma la Corte ha ritenuto che i motivi mirassero in realtà a una rivalutazione del merito.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo; non è stata ravvisata una violazione idonea a sovvertire gli accertamenti di fatto.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha escluso che il ricorso potesse tradursi in una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 96, co. 4, c.p.c.

  Applicato per la condanna della ricorrente al pagamento di una somma in favore della cassa delle ammende.

• art. 93, co. 4, c.p.c.

  Richiamato nel dispositivo in relazione alla liquidazione delle spese.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Rilevato il presupposto processuale per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come base per l'ulteriore contributo unificato, ove dovuto.

Massime di principio

• Il diritto di superficie, pur essendo un diritto reale autonomo, non è suscettibile di usucapione quando insiste su beni appartenenti al demanio pubblico o al patrimonio indisponibile dello Stato; l'usucapione abbreviata presuppone un bene soggetto al regime privatistico.
• Per ottenere l'indennizzo per le opere realizzate su fondo altrui ai sensi dell'art. 936 c.c., il costruttore deve trovarsi in buona fede, ossia non deve conoscere né poter conoscere con colpa la titolarità altrui del bene; tale requisito è escluso quando dagli atti risulti la natura pubblica del suolo.
• Su suolo pubblico opera in via prioritaria il principio di accessione ex art. 934 c.c., salvo i limiti derivanti da un valido esercizio dello ius tollendi o da una diversa disciplina applicabile e dimostrata in giudizio.
• Le censure che si risolvono nella richiesta di una diversa valutazione delle risultanze probatorie non sono ammissibili in cassazione, quando la ricostruzione dei fatti sia stata già compiuta dal giudice di merito in modo logicamente e giuridicamente congruo.

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