Cassazione Civile, Sentenza n. 24236/2025 del 30/08/2025

Esito

La controversia

Disputa per il rimborso di oneri condominiali e della quota per la sostituzione della caldaia. Nunziangeli aveva acquistato un appartamento e pagato al condominio somme che riteneva dovute dai venditori; ha agito per ottenere il rimborso. In primo grado il Tribunale di Terni ha condannato solidalmente i venditori Andrea e Savina Colacci al pagamento di euro 3.335,83. In appello Andrea Colacci ha ottenuto la riforma parziale della condanna (obbligazione pro quota tra venditori anziche solidale) ma è stato confermato il diritto di Nunziangeli al rimborso nei confronti dei venditori e la condanna di Colacci a sostenere la maggior parte delle spese di appello. Colacci ha impugnato in Cassazione contestando, tra l'altro, l'omessa compensazione del credito che sosteneva di avere nei confronti del condominio (risarcimento per infiltrazioni) e la valutazione del momento rilevante ai fini della ripartizione delle spese straordinarie decise dall'assemblea condominiale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili alcune censure per la c.d. doppia conforme e manifestamente infondati i restanti motivi. I giudici di merito avevano correttamente escluso la prova di un credito liquido e certo fatto valere da Colacci a titolo di risarcimento per infiltrazioni, necessario per la compensazione. La Corte ha inoltre richiamato il principio secondo cui, nella vigenza della disciplina previgente alla legge n. 220/2012, l'art. 63 disp. att. c.c. determina solidarieta esterna dell'acquirente per gli oneri del biennio precedente ma nei rapporti interni tra acquirente e venditore l'obbligazione e la relativa ripartizione seguono il momento della delibera assembleare, con diritto di regresso dell'acquirente nei confronti del venditore che era proprietario al momento della delibera. Condannato il ricorrente al pagamento delle spese di Cassazione (euro 1.500,00 piu euro 200,00 esborsi e accessori) e all'eventuale ulteriore contributo unificato previsto dal d.P.R. n.115/2002 art.13.

Norme richiamate

• art. 63 disp. att. c.c.

  Nella disciplina previgente alla legge n.220/2012 poneva una responsabilita solidale onerosa dell'acquirente verso il condominio per gli oneri del biennio antecedente all'acquisto in rapporto esterno; nei rapporti interni tra acquirente e venditore il criterio rilevante e il momento della delibera assembleare, con diritto di regresso del compratore nei confronti del dante causa

• art. 1243 c.c. comma 2

  Consente al giudice di quantificare e compensare il controcredito; tuttavia la compensazione richiede che il controcredito sia provato, liquido ed esigibile, requisito che qui la Corte ha ritenuto non soddisfatto

• art. 1299 c.c.

  Principio per cui, tra i venditori, l'obbligazione puo essere parziaria (pro quota) piuttosto che solidale, come riconosciuto dalla Corte d'appello

• art. 1123 c.c.

  Richiamato in relazione alla ripartizione delle spese condominiali e ai criteri di imputazione tra condomini e tra venditore e compratore

• art. 2041 c.c.

  Norma richiamata in relazione al risarcimento del danno e agli oneri probatori connessi

• art. 92 comma 2 c.p.c.

  Riferimento normativo invocato dal ricorrente in ordine alla compensazione delle spese processuali; la Corte ha ritenuto corretta l'applicazione del principio della soccombenza operata dai giudici di merito

• art. 360 c.p.c.

  Regole sui motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha dichiarato inammissibili alcune censure perche vietate dalla disciplina della doppia conforme e ha ritenuto infondati gli altri motivi

• art. 348-ter comma 5 c.p.c.

  Prevede il divieto di censurare in Cassazione la sentenza di appello che conferma la decisione di primo grado sulle stesse ragioni di fatto (dou ble conforme), motivo per cui alcune doglianze sono state ritenute inammissibili

• d.P.R. n. 115/2002 art. 13 comma 1-quater e 1-bis

  Previsione relativa al contributo unificato: la Corte ha ritenuto sussistenti i presupposti per l'eventuale versamento da parte del ricorrente di un importo aggiuntivo pari al contributo dovuto per il ricorso

Massime di principio

• Per ottenere la compensazione giudiziale di un controcredito il ricorrente deve provare che il credito sia liquido, esigibile e documentato; una scrittura privata non sufficiente se il giudice la ritiene insufficiente a provare il credito.
• In tema di spese condominiali per lavori deliberati dall'assemblea, il criterio decisivo e la qualita di proprietario al momento della delibera: chi era proprietario quando l'assemblea ha deliberato sopporta l'onere nei rapporti interni, salvo patto contrario; l'acquirente conserva il diritto di regresso verso il venditore se ha pagato al condominio in forza della solidarieta esterna.
• La responsabilita dell'acquirente verso il condominio per oneri anteriori all'acquisto e, nella disciplina previgente alla riforma del 2012, limitata al biennio e opera nei rapporti esterni; nei rapporti interni la ripartizione puo essere diversa e il venditore puo avere diritto di rimborso.
• In cassazione alcune censure di fatto sono inammissibili se si tratta di sentenza di appello che conferma il primo grado sulle medesime risultanze (divieto della doppia conforme).
• La quantificazione e l'assegnazione delle spese di lite restano in larga misura al potere discrezionale del giudice di merito, il quale deve comunque rispettare il principio per cui la parte interamente vittoriosa non puo essere condannata alle spese; le contestazioni sulla valutazione discrezionale sono difficilmente rivedibili in Cassazione.