Cassazione Civile, Sentenza n. 24002/2025 del 27/08/2025

Esito

La controversia

Gli acquirenti contestavano gravi difetti di isolamento acustico negli appartamenti acquistati e impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Bologna che aveva dichiarato prescritte o decadute le loro azioni di garanzia e risarcimento. I motivi principali di cassazione denunciavano: erroneo decorso dei termini di decadenza e prescrizione (la Corte di appello aveva fatto decorrere i termini dalla consegna degli immobili anziché dalla scoperta dei vizi), omessa valutazione di eccezioni processuali e difetti di motivazione/trascrizione, nonché questioni sulle spese e sulla qualificazione giuridica della domanda (art. 1495 c.c. vs art. 1667/1669 c.c.). Selenedue ha proposto ricorsi incidentali denunciando omessa pronuncia e ultrapetizione e, successivamente, ha sollevato questioni connesse alla correzione della sentenza d'appello.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto parzialmente i ricorsi: ha ritenuto fondato il motivo principale relativo al decorso dei termini per l'azione di garanzia ex art. 1667 c.c., affermando che, in caso di vizi occulti, i termini di decadenza e prescrizione decorrono dalla scoperta del vizio e non dalla consegna; ha quindi cassato la sentenza della Corte d'appello in relazione ai motivi accolti e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione per nuovo esame. Sono stati dichiarati assorbiti alcuni motivi (spese, correzione) e inammissibili i ricorsi incidentali proposti da Selenedue per difetto di soccombenza. Altri motivi di cassazione sono stati invece rigettati. La Corte ha disposto che la Corte d'appello di rinvio provveda anche alla liquidazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1667 c.c.

  termine di decadenza per la denuncia 60 giorni; termine prescrizionale biennale

  La Corte ha interpretato che, quando i vizi sono occulti, sia il termine di decadenza per la denuncia che il termine biennale di prescrizione decorrono dalla scoperta del vizio e non dalla consegna dell'opera

• art. 1669 c.c.

  prescrizione di un anno dalla denuncia

  La Corte ha confermato che l'azione per danno derivante da difetti di opere di lunga durata prescrive in un anno dalla denunzia, e che tale termine era stato computato correttamente dalla Corte d'appello con riferimento a quel rimedio

• art. 1495 c.c.

  termine di decadenza di 8 giorni dalla scoperta per la denunzia dei vizi nella vendita

  La Corte ha ritenuto operante il termine di decadenza di 8 giorni per l'azione ex art. 1495 c.c. e ha valutato la tempestività della denunzia anche rispetto alla data di scoperta dei vizi

• art. 2935 c.c.

  Richiamato come principio generale secondo cui la prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere; la Corte lo ha usato per motivare il decorso del termine prescrizionale dalla scoperta del vizio

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla censura di omessa pronuncia; la Corte ha valutato che non è configurabile omessa pronuncia quando la questione sia stata considerata assorbita dalla decisione adottata

• art. 132 c.p.c.

  Rilevato nella contestazione per mancata trascrizione delle conclusioni; la Corte ha applicato il principio secondo cui la mancata trascrizione è in genere irrilevante salvo che abbia inciso concretamente sulla decisione

• art. 335 c.p.c.

  Richiamato in ordine alla possibile riunione di procedimenti: la Corte ha comunque disposto la riunione dei ricorsi per ragioni di economia e ragionevole durata del processo

• art. 336 c.p.c.

  Applicato per stabilire che la cassazione della sentenza non può lasciare impregiudicata la parte della decisione modificata da ordinanza di correzione: la pronuncia di cassazione travolge anche la parte corretta

• art. 287 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'istanza di correzione della sentenza d'appello (errore materiale) che aveva portato alla modifica della sentenza in punto di condanna alla restituzione di somme

Massime di principio

• Se i vizi dell'opera sono occulti (non percepibili con mera ispezione), i termini di decadenza e prescrizione per le azioni di garanzia decorrono dalla data della scoperta del vizio e non dalla consegna dell'immobile.
• Per l'azione di garanzia nella vendita (art. 1495 c.c.) la denuncia deve essere fatta entro 8 giorni dalla scoperta del vizio a pena di decadenza; per l'azione di responsabilità dell'appaltatore (art. 1667 c.c.) la denuncia e la prescrizione seguono termini specifici che, se il vizio è occulto, decorrono dalla scoperta.
• L'azione ex art. 1669 c.c. (danni per vizi in edifici di lunga durata) prescrive in un anno dalla denuncia; occorre verificare quale rimedio sia stato effettivamente invocato e i relativi termini.
• Il giudice può qualificare diversamente il rapporto giuridico rispetto alla domanda delle parti (iura novit curia), ma la rinnovata qualificazione non esime dal rispetto dei termini di decadenza/prescrizione e dalle preclusioni processuali.
• Le censure di nullità formali (es. mancata trascrizione delle conclusioni) richiedono la prova del concreto pregiudizio o dell'omessa pronuncia su punti decisivi per poter determinare la nullità della sentenza.
• Un ricorso incidentale per cassazione richiede che la parte sia stata soccombente in grado di appello; la parte completamente vittoriosa in appello può essere inammissibile a proporre ricorso incidentale per difetto di interesse.
• Una correzione materiale della sentenza di merito può essere travolta dalla successiva sentenza di cassazione: una pronuncia di cassazione che accolga motivi principali rende assorbite le questioni connesse alla correzione materiale.