Cassazione Civile, Ordinanza n. 23153/2023 del 31/07/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano chiesto di inibire alla controparte il transito carrabile su uno spazio scoperto di pertinenza del complesso, destinato a posti auto riservati alle loro unità immobiliari. Sostenevano che tale area fosse di loro esclusiva pertinenza e non comune, perché i fabbricati delle due diverse compagini edilizie erano stati originariamente edificati separatamente, su particelle diverse e da soggetti distinti, con conseguente insussistenza di un condominio o di un supercondominio tra i due complessi. Denunciavano inoltre che la Corte d'appello avesse attribuito alla controparte una qualità di condomina e un diritto di transito non risultanti dai titoli, nonché che avesse erroneamente disatteso la prova orale richiesta, in violazione delle norme sulla prova e della motivazione. I motivi di ricorso, quattro in totale, censuravano: la violazione delle norme sulla proprietà e sulle distanze/servitù e del criterio di riparto dell'onere della prova; l'erronea qualificazione dell'area come comune; la mancata ammissione delle prove testimoniali; e l'utilizzo di prove ritenute inesistenti o non corrispondenti ai titoli.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi perché la diversa originaria appartenenza dei fabbricati non esclude, di per sé, la configurabilità di un supercondominio o la presunzione di comunione delle parti comuni quando tra edifici distinti esistano beni, impianti o servizi oggettivamente e stabilmente destinati all'uso di più fabbricati, come nel caso dei vialetti di accesso. Ha quindi confermato che, in assenza di un titolo contrario, si applica la disciplina del condominio/supercondominio alle parti comuni accessorie. Quanto alla prova orale, ha osservato che la censura era formulata impropriamente e che, comunque, il fatto da provare era non decisivo rispetto alla questione centrale, cioè il diritto esclusivo dei ricorrenti di escludere il transito della controparte. I ricorrenti sono stati condannati alle spese di lite e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 832 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti a fondamento del diritto di proprietà pieno ed esclusivo, ma la Corte ha ritenuto che tale impostazione non superasse la disciplina delle parti comuni nei rapporti di supercondominio.

• art. 841 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere l'esclusione dei terzi dal fondo, ma ritenuto non risolutivo in presenza di una situazione di comunione condominiale delle aree di accesso.

• art. 117 c.c.

  Invocato dai ricorrenti, ma non decisivo ai fini della qualificazione dell'area come comune.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in relazione al riparto dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto che la censura non scalfisse l'accertamento di fatto e la qualificazione giuridica dell'area come comune.

• art. 1117 c.c.

  Applicato quale base della presunzione legale di comunione per le parti oggettivamente e stabilmente destinate all'uso comune degli edifici; la presunzione opera salvo titolo contrario.

• art. 1117-bis c.c.

  Richiamato come conferma dell'elaborazione giurisprudenziale sul supercondominio, già affermata prima della sua introduzione.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Invocato dai ricorrenti per dedurre un vizio motivazionale, ma la Corte ha escluso il vizio rilevando l'adeguata valutazione complessiva degli elementi di causa.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per sostenere che la decisione sarebbe stata fondata su prove inesistenti; la Corte ha escluso che vi fosse utilizzo scorretto del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha ritenuto insussistente la violazione.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Richiamato dalla Corte per osservare che la censura sulla mancata ammissione della prova avrebbe dovuto essere veicolata come vizio motivazionale, con indicazione della decisività del fatto non provato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo dei ricorrenti di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato nel collegamento con il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Citato quale norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• La diversa originaria appartenenza di edifici distinti non esclude la configurabilità di un supercondominio quando sussistano beni, impianti o servizi oggettivamente e stabilmente destinati all'uso comune dei fabbricati.
• Il supercondominio nasce ipso iure et facto, salvo titolo contrario, senza bisogno di una specifica manifestazione di volontà dei costruttori o dei proprietari, se più edifici condividono parti comuni funzionalmente accessoriate.
• Per vincere la presunzione di comunione dell'art. 1117 c.c. occorre allegare e dimostrare un titolo contrario oppure un accertamento di fatto incompatibile con la destinazione oggettiva del bene all'uso comune.
• La prova orale è irrilevante quando il fatto da dimostrare non è decisivo rispetto alla questione giuridica centrale o quando la censura non è incanalata nel corretto vizio di legittimità.
• L'esistenza di un impedimento fisico temporaneo al transito non basta, da sola, a escludere la natura comune di un'area se non dimostra una destinazione esclusiva e stabile del bene al servizio di una sola proprietà.

Come è indicizzato