Cassazione Civile, Ordinanza n. 35524/2021 del 19/11/2021

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare di vendita di terreni, nel quale era previsto che l'acquisizione di due particelle di proprietà indisponibile comunale fosse "condizione essenziale per la validità" dell'accordo, perché necessaria a garantire la continuità edilizia e la superficie minima per il nuovo fabbricato da realizzare. Il giudice di primo grado aveva ritenuto il contratto ancora valido ed efficace, escludendo la condizione sospensiva e valorizzando anche il pagamento di una caparra confirmatoria; la Corte d'appello, invece, ha dichiarato l'inefficacia del preliminare per mancato avveramento della condizione e ha condannato la venditrice a restituire la caparra. La società venditrice ricorre per cassazione con tre motivi: 1) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto e sulla vendita di cosa altrui, sostenendo che la clausola non integrasse una condizione sospensiva ma un elemento essenziale/obbligazione principale, con conseguente applicazione degli artt. 1478 e 1480 c.c.; 2) violazione delle norme sulla determinazione del termine e sulla condizione sospensiva, assumendo che il giudice d'appello non potesse dichiarare l'inefficacia per il solo decorso del tempo, tenuto conto della complessità delle attività tecniche e amministrative necessarie all'acquisizione delle particelle; 3) omesso esame di un fatto decisivo, perché la Corte territoriale avrebbe ritenuto esercitabile il recesso contrattuale dalla controparte pur in assenza di specifica richiesta di rilascio/concessione a costruire. La controricorrente eccepisce inoltre l'inammissibilità dei primi due motivi per cumulo di censure.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto l'eccezione di inammissibilità dei primi due motivi, ritenendo comunque comprensibili le doglianze. Nel merito ha rigettato tutti e tre i motivi. Ha affermato che la clausola contrattuale era chiara nel subordinare la validità del preliminare all'acquisizione delle particelle comunali, integrando dunque una vera condizione sospensiva; ha precisato che la valutazione sull'esistenza e sull'avveramento della condizione è accertamento di merito insindacabile se sorretto da corretta interpretazione del contratto; ha escluso che la caparra confirmatoria potesse valere come prova dell'immediata efficacia del contratto, richiamandone la diversa funzione di liquidazione anticipata del danno e la compatibilità con un contratto condizionato; ha ritenuto inammissibile la censura sul decorso del tempo perché diretta a contestare una valutazione fattuale della Corte territoriale, che aveva giudicato "veramente notevole" il lasso temporale trascorso e congruo il tempo per l'avveramento della condizione; ha infine rilevato che il terzo motivo non si confrontava con la ratio decidendi, poiché il richiamo al recesso era solo argomento ad abundantiam. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 702-ter c.p.c.

  richiamato come base del provvedimento del Tribunale in rito sommario di cognizione

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la definizione camerale del ricorso

• art. 375, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio e la definibilità con procedimento semplificato

• art. 1362 c.c.

  le regole ermeneutiche contrattuali vanno applicate per ricostruire la comune volontà delle parti, ma il senso letterale chiaro e univoco può essere decisivo

• art. 1353 c.c.

  la condizione è qualificata come elemento accidentale del negozio giuridico

• art. 1478 c.c.

  invocato dalla ricorrente per sostenere la qualificazione della fattispecie come vendita di cosa altrui, ma non accolto

• art. 1480 c.c.

  invocato dalla ricorrente per sostenere la disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui, ma non accolto

• art. 1322 c.c.

  richiamato per affermare che l'autonomia contrattuale consente alle parti di attribuire efficacia condizionante anche all'adempimento di obbligazioni principali

• art. 1183 c.c.

  non è necessario fissare un termine giudiziale quando il giudice ritenga congruo il tempo trascorso per l'avveramento della condizione sospensiva non sottoposta a termine

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma di ricorso per cassazione invocata per dedurre violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  norma di ricorso per cassazione invocata per omesso esame di fatti decisivi

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  consente di dare atto dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  parametro per quantificare l'ulteriore importo del contributo unificato dovuto

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, un motivo di ricorso non è inammissibile per il solo fatto che cumuli più profili di censura, se la formulazione consente di comprendere con chiarezza le doglianze e di esaminarle separatamente.
• L'accertamento della natura di una clausola come condizione sospensiva, della sua portata e del suo avveramento è questione di fatto rimessa al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se il giudice ha correttamente applicato le regole interpretative del contratto.
• Nel contratto, il criterio letterale è prioritario: quando il testo è chiaro e univoco, non è consentito ricorrere a ulteriori indagini interpretative che si traducano in ricostruzioni arbitrarie della volontà negoziale.
• L'autonomia contrattuale consente di subordinare l'efficacia del contratto anche all'adempimento di una delle obbligazioni principali; chi deduce una pattuizione difforme dal modello legale deve provarne l'esistenza e la portata.
• La caparra confirmatoria ha funzione diversa dalla condizione sospensiva: non produce di per sé l'efficacia del contratto, ma opera come patto accessorio di anticipata liquidazione del danno e resta compatibile con un contratto sottoposto a condizione.
• Quando le parti non fissano un termine per l'avveramento della condizione, il giudice può dichiarare l'inefficacia del contratto per mancato avveramento senza imporre previamente un termine ex art. 1183 c.c., se ritiene che sia trascorso un tempo congruo entro il quale l'evento avrebbe dovuto verificarsi.
• Una censura che non si confronti con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata è inidonea a fondare l'accoglimento del ricorso.

Come è indicizzato