Cassazione Civile, Sentenza n. 20727/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

La società ricorrente impugna per cassazione la sentenza che aveva confermato in appello la pronuncia di primo grado che aveva ritenuto la costruzione realizzata in violazione delle norme sulle distanze dai confini (art. 873 c.c. e art. 9 D.M. 2/4/1968 n.1444) e aveva disposto l'arretramento e il risarcimento dei danni. I motivi di ricorso cuoprono: (i) presunta nullità della decisione per contraddittorio non integro, perché non era stato evocato come litisconsorte necessario il creditore ipotecario (BCC); (ii) falsa applicazione delle norme tecniche comunali (artt. 9 e 10 N.T.A.) con la prospettazione che l'intervento fosse in realtà una ristrutturazione/ricostruzione conforme ai titoli abilitativi (incluso l'uso di un sottotetto non abitabile e il rispetto delle altezze previste) e non una nuova costruzione; (iii) errata qualificazione quale nuova costruzione in contrasto con le novità legislative e con la nozione ampliata di ristrutturazione/ricostruzione introdotta dal d.l. 76/2020 e successivi decreti; (iv) censura per mancato esame degli abusi edilizi dei resistenti e del possibile effetto di usucapione a loro favore; (v) omesso esame della domanda di sostituzione della riduzione in pristino con risarcimento per equivalente e doglianza su abuso del diritto e buona fede.

La decisione

La Cassazione ha rigettato le eccezioni di inammissibilità relative all'autosufficienza del ricorso e ha dichiarato inammissibili alcuni motivi (in particolare il primo e quelli relativi all'omesso esame dei fatti decisivi connessi alla c.d. "doppia conforme"). Tuttavia i giudici di legittimità hanno ritenuto fondati i motivi relativi alla qualificazione dell'intervento (secondo e terzo motivo): alla luce delle modifiche normative recenti (d.l. 76/2020 e successivi), la distinzione fra ristrutturazione/ricostruzione e nuova costruzione va reinterpretata e i giudici di merito devono verificare se l'intervento rientri nelle fattispecie che consentono il mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti (soprattutto quando si tratti di demolizione e ricostruzione sullo stesso sedime e di incrementi volumetrici di natura incentivante o per adeguamenti antisismici, efficientamento ecc.). In conseguenza di ciò la Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso (sul punto della qualificazione normativa) e ha annullato la sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame alla corte territoriale in conformità dei principi esposti; per gli altri profili ha dichiarato i motivi inammissibili o non fondati. Il provvedimento lascia ferme le statuizioni sugli aspetti non riformati e dispone che il giudice di merito valuti nuovamente, ex actis e alla luce delle novità normative e dei criteri indicati, l'applicabilità della disciplina delle distanze al caso concreto.

Norme richiamate

• art. 873 cod. civ.

  Principio generale sulle distanze fra costruzioni; integrato dalle norme tecniche comunali e da disposizioni secondarie in materia edilizia; richiamato come criterio sostanziale per l'azione egatoria sulle distanze

• D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9

  Regola tecnica sulle distanze che è stata ritenuta violata in primo grado, ma la sua applicazione deve essere valutata insieme alle N.T.A. comunali e alle novità legislative che hanno ampliato la nozione di ristrutturazione/ricostruzione

• Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del Regolamento Urbanistico / Regolamento Edilizio del Comune di Carrara, artt. 9 e 10

  Le disposizioni regolamentari locali integrano l'art. 873 c.c.; però la loro interpretazione e applicazione devono adeguarsi alle modifiche legislative nazionali (d.l. 76/2020 e successivi) che hanno esteso i casi di ristrutturazione/ricostruzione e previsto il mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti in taluni casi

• D.P.R. 380/2001, art. 3, lett. d) (definizione di ristrutturazione edilizia)

  La nozione di ristrutturazione/ricostruzione, così come modificata dal d.l. 76/2020, comprende ora più casi (anche con modifiche di sagoma e volumetria) purché sia conservata la finalità di recupero e continuità con l'edificato preesistente

• D.P.R. 380/2001, art. 2-bis, comma 1-ter

  Stabilisce che, in caso di demolizione e ricostruzione, la ricostruzione può avvenire nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti; gli incentivi volumetrici possono essere realizzati anche fuori sagoma purché si rispettino le distanze preesistenti

• d.l. 16 luglio 2020, n. 76, art. 10 (conv. legge 11/9/2020 n. 120)

  Modifica la lett. d) dell'art. 3 del T.U. edilizia ampliando la nozione di ristrutturazione edilizia e rendendo possibile, in taluni casi, incrementi volumetrici e il mantenimento delle distanze preesistenti

• d.l. 1 marzo 2022, n. 17 (conv. legge 27/4/2022, n. 34) e d.l. 17 maggio 2022, n. 50 (conv. legge 15/7/2022, n. 91)

  Ulteriori modificazioni/integrazioni della disciplina che incidono sulle eccezioni e sulle esclusioni (aree tutelate) applicabili alla nozione di ristrutturazione/ricostruzione

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5 cod. proc. civ.

  Norme di rito impugnatorio: la Corte ha esaminato l'ammissibilità dei motivi (nullità, violazione norme regolamentari, omesso esame di fatti decisivi) dichiarando alcuni motivi inammissibili per carenza di allegazione/di prova documentale e ha invece ritenuto fondati i motivi di diritto sulla qualificazione dell'intervento

• art. 366 cod. proc. civ. (requisito di specificità/autosufficienza, nella versione richiamata)

  Richiama il principio secondo cui il ricorso per cassazione deve essere autosufficiente; la Corte segnala un'interpretazione elastica ma evidenzia la necessità di indicare dove le questioni sono state dedotte in sede di merito

• art. 348-ter, comma 5 cod. proc. civ.

  Regole connesse alla c.d. 'doppia conforme': in presenza di sentenze conformi tra primo e secondo grado il ricorrente deve indicare la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle decisioni per proporre adeguatamente motivi di cui all'art. 360 n.5

• art. 2812 cod. civ.

  Norma che tutela il creditore ipotecario con il rimedio della vendita del bene come libero; la Corte ha precisato che il creditore ipotecario non è litisconsorte necessario nella actionegatoria servitutis volta a rimuovere una limitazione reale imposta dal vicino

• art. 2058 cod. civ.

  Richiamata dalla parte istante quale possibile base per sostituire la demolizione con un risarcimento; la Corte indica che, di regola, la tutela ripristinatoria non è sostituibile con il risarcimento salvo casi eccezionali e non applica automaticamente tale sostituzione

Massime di principio

• La distinzione tra 'ristrutturazione/ricostruzione' e 'nuova costruzione' va interpretata alla luce delle modifiche normative recenti (d.l. 76/2020 e successivi): la ristrutturazione può comprendere demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma, sedime e volumetria quando sia riconoscibile la continuità/recupero dell'edificio preesistente e, in casi previsti, possono essere ammessi incrementi volumetrici incentivanti
• Quando la ricostruzione avviene sullo stesso sedime e l'edificio preesistente era legittimamente collocato, i titoli normativi ora consentono in determinati casi il mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti, anche con ampliamenti fuori sagoma se l'incremento ha carattere premiale o incentivante (ad es. adeguamento antisismico, efficienza energetica)
• Le norme tecniche comunali (N.T.A., regolamenti edilizi) integrano l'art. 873 c.c., ma devono essere interpretate e applicate coerentemente con la normativa statale sopravvenuta; il giudice di merito deve verificare se l'intervento rientri tra quelli che la normativa nazionale oggi qualifica come ristrutturazione/ricostruzione
• Nell'azione diretta a ottenere la demolizione o l'arretramento (actionegatoria servitutis) la legittimazione passiva è diretta contro il proprietario dell'opera e non obbliga a chiamare il creditore ipotecario come litisconsorte necessario; il rimedio del creditore ipotecario resta quello previsto dall'art. 2812 c.c.
• In cassazione i motivi di nullità o di omesso esame di fatti decisivi sono spesso dichiarati inammissibili se il ricorrente non dimostra di avere dedotto le stesse questioni in sede di merito e non indica gli atti in cui le ha prospettate; in caso di 'doppia conforme' l'onere di provare che le ragioni di fatto alla base delle due decisioni siano diverse è stringente
• La regola generale è che la tutela ripristinatoria (riduzione in pristino) prevale e non può essere sostituita con un mero risarcimento se non in casi eccezionali: il giudice deve valutare la proporzionalità del sacrificio imposto al responsabile e se sussistono ragioni che giustifichino la sostituzione