Cassazione Civile, Ordinanza n. 15840/2022 del 17/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione commerciale di un immobile, originariamente sorto con un contratto del 1991 e successivamente regolato da un nuovo contratto del 1 luglio 2003, dopo disdetta del precedente rapporto. Il locatore aveva intimato sfratto per morosità e chiesto la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile; il Tribunale aveva rigettato la domanda, mentre la Corte d'appello aveva riformato la decisione, dichiarando risolto il contratto per inadempimento della conduttrice e ordinando il rilascio. Il ricorrente ha dedotto, con un unico motivo, violazione degli artt. 1597 e 1230 c.c. e degli artt. 28 e 79 L. 392/1978, sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso il carattere novativo del contratto del 2003 e lo avesse qualificato come mera rinnovazione del precedente rapporto, con conseguente nullità della sola clausola sul canone; ha inoltre affermato che la disdetta aveva fatto cessare il contratto originario, sicché il nuovo accordo del 2003 costituiva un rapporto distinto, confermato dalla restituzione del precedente deposito cauzionale, dall'esecuzione protratta per anni delle nuove condizioni e dal successivo subentro della resistente nel solo contratto del 2003. La resistente ha eccepito altresì carenza di legittimazione attiva del procuratore speciale e improcedibilità per tardivo esperimento della mediazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l'unico motivo di ricorso. Ha affermato che, in materia di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitativo, dopo una disdetta validamente comunicata e l'estinzione del primo rapporto, non viola la disciplina imperativa della legge sull'equo canone la stipulazione di un nuovo contratto di locazione con nuovo canone, essendo necessario un nuovo titolo contrattuale per superare gli effetti della disdetta. Conseguentemente ha cassato la sentenza impugnata limitatamente alla questione decisa e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Salerno, in diversa composizione, affinché si conformi al principio indicato e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. Le eccezioni preliminari della resistente sono state disattese: la legittimazione del procuratore speciale è stata ritenuta provata dagli atti, e l'eccezione di improcedibilità per mediazione tardiva è stata considerata preclusa per giudicato interno.

Norme richiamate

• art. 1597 c.c.

  richiamato dal ricorrente insieme alle norme sulla novazione e sulla locazione per sostenere che il nuovo contratto non potesse essere trattato come mera prosecuzione del precedente rapporto

• art. 1230 c.c.

  richiamato per affermare la novazione del rapporto contrattuale e la nascita di un'obbligazione nuova e distinta

• art. 28 L. 392/1978

  richiamato dal ricorrente in relazione alla cessazione del rapporto di locazione e agli effetti della disdetta

• art. 79 L. 392/1978

  invocato dal ricorrente per sostenere la nullità della sola clausola sul canone, nella prospettiva della tesi della mera prosecuzione del precedente contratto

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  richiamato come parametro del vizio denunciato in cassazione per violazione o falsa applicazione di legge

• art. 32 L. 392/1978

  la Corte ha precisato che non è violato dalla stipulazione di un nuovo contratto di locazione con nuovo canone dopo disdetta del precedente rapporto, già definitivamente cessato

• art. 329 c.p.c.

  richiamato per ritenere preclusa l'eccezione di improcedibilità fondata sul tardivo esperimento della mediazione, per operatività del giudicato interno

Massime di principio

• Quando un contratto di locazione commerciale sia stato validamente disdetto e il rapporto originario sia cessato, le parti possono stipulare un nuovo contratto con diverso canone senza incorrere, per ciò solo, in violazione della disciplina imperativa sulla locazione.
• Ai fini della qualificazione come novazione, non basta la sola modifica di condizioni economiche o accessorie del rapporto: occorre la volontà inequivoca di estinguere l'obbligazione precedente e sostituirla con una nuova, ma tale problema non si pone se il primo rapporto è già definitivamente cessato per disdetta e si è costituito un distinto titolo negoziale.
• In sede di legittimità, le eccezioni processuali che non risultino coltivate nei gradi di merito o che siano coperte da giudicato interno non possono essere utilmente riproposte.
• La stipulazione di un nuovo contratto dopo la cessazione del precedente rapporto costituisce il mezzo giuridico idoneo a regolare ex novo il godimento del bene e le relative condizioni economiche, anche quando le parti abbiano dato esecuzione per lungo tempo al nuovo assetto negoziale.

Come è indicizzato