Cassazione Civile, Ordinanza n. 27820/2025 del 18/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una richiesta di pagamento della provvigione di mediazione immobiliare. Il tribunale aveva accolto la domanda della società mediatrice e condannato la proprietaria dell'immobile a pagare euro 7.800 oltre IVA, ritenendo svolta l'attività di intermediazione per la proposta di acquisto di un immobile sito in Perugia. La corte d'appello, invece, aveva riformato la decisione e respinto la domanda, ritenendo che non fosse stato concluso alcun affare: la proprietaria avrebbe solo sottoscritto la proposta predisposta dal mediatore, senza firma del proponente al momento rilevante; la successiva sottoscrizione dell'acquirente non avrebbe integrato accettazione della proposta, anche perché il proponente aveva subordinato l'interesse all'acquisto a verifiche e alla riduzione del prezzo, aveva poi revocato la proposta e la caparra gli era stata restituita; inoltre la proposta era subordinata anche alla rinuncia alla prelazione dei confinanti. Con il ricorso per cassazione la società mediatrice ha dedotto quattro motivi: 1) violazione delle norme sulla conclusione del contratto e sul diritto alla provvigione, sostenendo che la proposta di acquisto firmata dalle parti avesse perfezionato un contratto preliminare e quindi fatto sorgere il diritto alla provvigione; 2) violazione delle norme sulla prova documentale e sulla valutazione delle prove, sostenendo che il documento scritto, non disconosciuto, provasse la conclusione dell'affare; 3) violazione delle norme sulle presunzioni e omesso esame di fatto decisivo, contestando il rilievo attribuito alle dichiarazioni testimoniali e alla restituzione della caparra; 4) violazione delle norme sulla prelazione agraria e sull'interpretazione della clausola relativa alla rinuncia dei confinanti, sostenendo che la clausola non impedisse comunque la debenza della provvigione. La Corte di cassazione ha ritenuto i primi tre motivi inammissibili perché diretti in sostanza a ottenere una nuova valutazione dei fatti e del contenuto del documento, attività riservata al giudice di merito; ha inoltre ribadito i confini della deducibilità dei vizi di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., del travisamento della prova e dell'art. 2729 c.c. Il quarto motivo è stato ritenuto infondato perché si fondava sul presupposto, escluso in fatto, dell'avvenuta conclusione del preliminare e perché non risultava provato l'esercizio della prelazione da parte del confinante. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società mediatrice. Ha ritenuto inammissibili i primi tre motivi, perché miravano a una rivalutazione del materiale probatorio e dell'interpretazione della proposta di acquisto, attività riservate al giudice di merito; ha chiarito che le censure ex artt. 115 e 116 c.p.c. non possono essere usate per contestare il semplice apprezzamento delle prove e che il travisamento della prova va veicolato, nei limiti consentiti, come vizio motivazionale. Ha inoltre escluso che fosse stato omesso l'esame di un fatto decisivo, poiché la corte territoriale aveva comunque considerato la proposta e aveva motivatamente escluso la conclusione dell'affare. Il quarto motivo è stato respinto perché la tesi sulla provvigione fondata sulla prelazione agraria presupponeva un contratto preliminare che la sentenza impugnata aveva escluso, e comunque non risultava accertato l'effettivo esercizio della prelazione da parte del confinante. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1755 c.c.

  il diritto alla provvigione del mediatore presuppone la conclusione dell'affare; la parte che invoca la provvigione non può prescindere dall'accertamento in fatto dell'effettivo perfezionamento dell'accordo tra le parti

• art. 1321 c.c.

  richiamato per sostenere la conclusione del contratto; la Corte nega che, nel caso concreto, la scrittura integrasse un contratto preliminare già perfezionato

• art. 1326 c.c.

  la conclusione del contratto richiede proposta e accettazione; la Corte valorizza l'accertamento di merito secondo cui non vi fu accettazione idonea a concludere l'affare

• art. 1335 c.c.

  invocato sulla presunzione di conoscenza dell'accettazione, ma ritenuto non decisivo alla luce dell'accertamento che la proposta non si era perfezionata

• art. 2702 c.c.

  la ricorrente lo richiama per attribuire piena efficacia al documento sottoscritto; la Corte osserva che resta centrale l'interpretazione del contenuto della scrittura, riservata al giudice di merito

• art. 2729 c.c.

  la violazione è deducibile solo se il giudice fonda il ragionamento presuntivo su presunzioni prive dei requisiti di gravità, precisione e concordanza; non quando si contesta soltanto una diversa ricostruzione dei fatti

• art. 113 c.p.c.

  richiamato nei motivi; non è utilizzabile per ottenere una nuova valutazione del merito o per censurare l'apprezzamento delle prove compiuto dal giudice territoriale

• art. 115 c.p.c.

  la violazione sussiste solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dai poteri officiosi; non quando si contesta la valutazione delle prove ritualmente acquisite

• art. 116 c.p.c.

  la violazione ricorre solo se il giudice attribuisce a una risultanza un valore probatorio diverso da quello previsto dalla legge o afferma di valutarla secondo prudente apprezzamento pur essendo soggetta a regola diversa; non basta lamentare un cattivo esercizio del prudente apprezzamento

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  parametro di ricorso per violazione di legge, non utilizzabile per riproporre una diversa lettura dei fatti e del documento contestato

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  richiamato per asserita nullità della sentenza o violazione processuale; la Corte esclude le censure formulate perché dirette in realtà contro il merito

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  il travisamento della prova e l'omesso esame di fatto decisivo devono essere ricondotti nei limiti di questo vizio, ma nel caso concreto non vi era omissione perché il fatto era stato esaminato

• art. 8 L. 590/1965

  richiamato sulla prelazione agraria; la Corte rileva che la doglianza è comunque infondata perché mancava l'accertamento dell'effettivo esercizio della prelazione

• artt. 1362-1371 c.c.

  invocati per l'interpretazione della clausola sulla prelazione; la Corte non accoglie la tesi perché la conclusione dell'affare era già stata esclusa in fatto

• art. 132 c.p.c.

  richiamato in relazione alla motivazione apparente; la censura è respinta perché la motivazione della sentenza impugnata è ritenuta sufficiente nei punti essenziali

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della ricorrente

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo quando l'affare sia effettivamente concluso; la mera predisposizione o sottoscrizione di una proposta non basta se dal contenuto dell'atto e dalle condotte successive risulta che non si sia formato un vincolo negoziale tra le parti.
• L'interpretazione del contenuto di una scrittura privata e la ricostruzione della sequenza delle sottoscrizioni costituiscono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito e sono insindacabili in cassazione se sorretti da motivazione non illogica.
• Le censure di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non possono essere utilizzate per contestare la mera valutazione delle prove o l'attribuzione di maggiore attendibilità a talune risultanze rispetto ad altre; la violazione è configurabile solo nei ristretti casi di utilizzo di prove non introdotte o di attribuzione a una prova di un valore legale diverso da quello previsto.
• La denuncia di violazione dell'art. 2729 c.c. è ammissibile solo se il giudice di merito abbia posto la presunzione su fatti o inferenze privi dei requisiti di gravità, precisione e concordanza; non è invece consentito trasformare in violazione di legge una diversa lettura delle circostanze di fatto.
• L'omesso esame di un fatto decisivo non ricorre quando il fatto stesso sia stato comunque considerato dal giudice di merito, anche se poi valutato in senso non favorevole alla parte ricorrente.
• Una clausola contrattuale collegata alla rinuncia o all'esercizio della prelazione agraria non può fondare, da sola, il diritto alla provvigione se resta esclusa in fatto la conclusione dell'affare o non sia accertato l'effettivo esercizio della prelazione da parte del soggetto avente diritto.

Come è indicizzato