Cassazione Civile, Ordinanza n. 41328/2021 del 23/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di immobile nel quale la società conduttrice aveva omesso il pagamento di canoni per il periodo maggio-dicembre 2015. Il locatore aveva ottenuto decreto ingiuntivo per i canoni non corrisposti; l’opposizione era stata respinta dal Tribunale, che aveva reso definitivo il decreto e condannato la conduttrice anche ai canoni maturati fino alla decisione. La Corte d’appello ha confermato. In cassazione la società locatrice ricorreva con due motivi: con il primo deduceva violazione dell’art. 1453 c.c., sostenendo che il procedimento monitorio e la domanda avrebbero dovuto essere letti come richiesta del preavviso di recesso e non dei soli canoni, e che la domanda di pagamento dei canoni successivi, formulata in corso di causa, sarebbe stata una domanda nuova/reconvenzionale inammissibile; con il secondo denunciava omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., lamentando che non fosse stato valutato l’inadempimento del locatore per aver consegnato un immobile non idoneo all’attività svolta, affetto da vizi occulti emersi all’esito di ispezione ASL, e che le fosse stata negata prova su tali circostanze.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la domanda monitoria del locatore aveva effettivamente ad oggetto l’esecuzione del contratto di locazione e il pagamento dei canoni non corrisposti, non la risoluzione del rapporto; inoltre ha ribadito che, in materia di locazione, la richiesta di canoni maturati in corso di causa non integra domanda nuova quando restano immutati i fatti costitutivi e si tratta solo di un ampliamento quantitativo del petitum, ammissibile anche in sede di precisazione delle conclusioni. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile, perché formulato come omesso esame di fatto decisivo ma sostanzialmente diretto a ottenere una nuova valutazione del contratto e delle prove: la Corte ha osservato che i giudici di merito avevano motivato in modo adeguato escludendo l’inadempimento del locatore, rilevando che i vizi dell’immobile non avevano impedito la prosecuzione dell’attività, che il conduttore aveva dichiarato di aver esaminato i locali e trovarli adatti, che non risultava un obbligo di adeguamento del locatore e che i vizi lamentati erano visibili e non occulti. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002, al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  richiamato dalla ricorrente, ma la Corte ha escluso che vi fosse una domanda di risoluzione del contratto; il monitorio era finalizzato all'esecuzione del rapporto e al pagamento dei canoni

• art. 345 c.p.c.

  la Corte richiama il principio per cui la diversa quantificazione o specificazione della pretesa, a fatti costitutivi invariati, non integra domanda nuova in appello

• art. 437 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 345 c.p.c. per escludere l'inammissibilità della domanda di canoni maturati in corso di causa

• art. 420 c.p.c.

  in materia di locazione consente la formulazione della domanda di canoni e oneri accessori maturati in corso di causa

• art. 414 c.p.c.

  richiamato nel combinato disposto con l'art. 420 c.p.c. a sostegno dell'ammissibilità della domanda nei giudizi di locazione

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame di fatto decisivo non ricorre quando la censura mira in realtà a ottenere una nuova valutazione delle risultanze istruttorie e dell'interpretazione del contratto

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  deve essere dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• In materia di locazione, la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori maturati nel corso del giudizio, se fondata sui medesimi fatti costitutivi già dedotti, costituisce mera modifica quantitativa del petitum e non domanda nuova.
• La richiesta di accertare l'errore del giudice di merito nella valutazione del contratto e delle prove non può essere veicolata come vizio di omesso esame di fatto decisivo quando, in realtà, si sollecita una rivalutazione del merito.
• Il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. è configurabile solo quando il fatto storico decisivo sia stato realmente pretermesso, non quando la sentenza abbia esaminato il punto con motivazione non apparente e la parte contesti soltanto l'esito valutativo.
• L'assenza di una specifica clausola contrattuale che imponga al locatore l'adeguamento dell'immobile all'attività del conduttore, unitamente alla dichiarazione del conduttore di aver esaminato i locali e di averli ritenuti adatti, può escludere la configurabilità dell'inadempimento del locatore.
• I vizi dell'immobile che siano percepibili come evidenti o palesi non possono essere trattati come vizi occulti ai fini della responsabilità del locatore, salvo diversa prova specifica.

Come è indicizzato