Cassazione Civile, Ordinanza n. 07909/2024 del 23/03/2024

Esito

La controversia

La lite nasce da una procedura esecutiva immobiliare promossa contro la locatrice di un immobile ad uso diverso. La società conduttrice ha proposto opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. avverso l'ordine di liberazione dell'immobile, sostenendo che il contratto di locazione del 2002 fosse opponibile all'aggiudicataria ai sensi dell'art. 2923 c.c. e che fosse irrilevante la scrittura del 9 febbraio 2017, qualificata come mera modifica non novativa, con cui il canone era stato ridotto a seguito della diminuzione dei vani locati. In ricorso per cassazione ha dedotto quattro motivi: 1) violazione dei principi sul collegamento negoziale unilaterale, perché l'inopponibilità della scrittura modificativa non dovrebbe travolgere il contratto originario, che resterebbe opponibile se di data certa e con canone non vile; 2) violazione degli artt. 2704 c.c. e 115 c.p.c., per avere il Tribunale negato l'ammissione di prova testimoniale diretta a dimostrare l'anteriorità della scrittura del 2017 rispetto al pignoramento; 3) violazione dell'art. 115 c.p.c., per il mancato esame di prove testimoniali volte a dimostrare la riduzione dei vani e la conseguente congruità del nuovo canone; 4) violazione dell'art. 111 Cost. e dell'art. 132 c.p.c., per motivazione asseritamente illogica e apparente sulla ritenuta vile entità del canone, fondato su un calcolo ritenuto arbitrario e su un uso improprio del notorio.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che, poiché la scrittura del 2017 era stata qualificata come meramente modificativa e non novativa, la verifica dell'opponibilità ex art. 2923 c.c. dovesse essere compiuta con riguardo all'assetto negoziale esistente al momento del pignoramento, dunque anche considerando le modifiche sopravvenute; di conseguenza, la data certa della sola locazione originaria non bastava a isolare quel testo dal contenuto modificato. Ha poi dichiarato inammissibili il secondo e il terzo motivo perché la mancata ammissione della prova non era decisiva, essendo la sentenza sorretta anche dalla ratio autonoma secondo cui il canone era vile; ha respinto il quarto motivo perché la motivazione, pur criticabile in alcuni passaggi, non era meramente apparente né affetta da irriducibile contraddittorietà. La ricorrente è stata condannata a rifondere le spese di legittimità alle controparti e a versare l'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 2923 c.c.

  In tema di locazione di bene pignorato, l'opponibilità all'aggiudicatario va valutata con riferimento alla situazione esistente al momento del pignoramento; se il canone risultante dal rapporto allora esistente è vile, la locazione non è opponibile nei limiti di legge.

• art. 617 c.p.c.

  È il rimedio utilizzato per contestare l'ordine di liberazione nell'ambito dell'esecuzione forzata.

• art. 2704 c.c.

  La data della scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi se non risulta da fatti idonei a stabilirne con certezza l'anteriorità; la prova dell'anteriorità può avvalersi anche di testimoni o presunzioni, ma solo se dirette a dimostrare un fatto certo e non una mera verosimiglianza.

• art. 115 c.p.c.

  La mancata ammissione della prova è censurabile in cassazione solo se investe un fatto decisivo e idoneo a sovvertire la ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 111 Cost.

  La motivazione deve consentire di comprendere l'iter logico del giudice; non ogni criticità argomentativa integra vizio di motivazione.

• art. 132 c.p.c.

  Il vizio di motivazione è configurabile solo in caso di motivazione meramente apparente, irriducibilmente contraddittoria o con affermazioni inconciliabili.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia su una domanda autonoma va dedotta specificamente come nullità della decisione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Quando una locazione opponibile al pignoramento viene successivamente modificata con pattuizione non novativa, la verifica dei requisiti di opponibilità ex art. 2923 c.c. deve avere riguardo al contenuto del rapporto così come esistente alla data del pignoramento, non al solo testo originario.
• L'inopponibilità della pattuizione modificativa non consente automaticamente di isolare il contratto originario se la modifica ha natura meramente integrativa e incide sul contenuto del rapporto rilevante ai fini dell'opponibilità alla procedura.
• La deduzione del vizio per mancata ammissione della prova è ammissibile in cassazione solo se la prova omessa avrebbe potuto incidere in modo certo sulla ratio decidendi; non basta che essa sia astrattamente utile o probabile.
• Il vizio di motivazione è configurabile solo quando la motivazione sia obiettivamente incomprensibile, meramente apparente o logicamente inconciliabile; non è sufficiente denunciare una diversa valutazione del materiale probatorio o una migliore ricostruzione dei fatti.
• Nel giudizio di opposizione agli atti esecutivi, la contestazione dell'ordine di liberazione dell'immobile locato deve misurarsi con la disciplina dell'opponibilità della locazione alla vendita forzata e con il parametro della congruità del canone rispetto al prezzo di mercato al tempo del pignoramento.

Come è indicizzato