Cassazione Civile, Ordinanza n. 40840/2021 del 20/12/2021

Esito

La controversia

La lite nasce dall'acquisto di un appartamento a Roma intestato a una terza persona, poi deceduta, che secondo la ricostruzione accolta in primo grado avrebbe operato come mandataria senza rappresentanza di chi aveva fornito la provvista economica. Gli eredi della intestataria chiedevano il rilascio dell'immobile e l'indennità di occupazione, mentre l'occupante sosteneva che l'acquisto fosse avvenuto per suo conto e chiedeva, in via riconvenzionale o subordinata, l'accertamento del rapporto fiduciario e il trasferimento del bene in suo favore. La Corte d'appello aveva invece escluso la sufficienza della prova del mandato e della perdita incolpevole della scrittura, ritenendo necessario il requisito della forma scritta ad substantiam. Con il ricorso per cassazione il soccombente denunciava: 1) violazione degli artt. 1704, 1706, comma 2, e 2932 c.c., sostenendo che il mandato senza rappresentanza per l'acquisto di immobili non richiede la forma scritta e che l'obbligo di ritrasferimento era azionabile in forma specifica; 2) violazione di norme processuali e sostanziali in tema di contestazione dei fatti, preclusioni, giudicato e valutazione delle prove, deducendo che la provvista economica fornita per l'acquisto non era contestata e che le domande dell'altra parte avrebbero introdotto questioni nuove; 3) violazione dell'art. 346 c.p.c. sulla riproposizione in appello delle domande non accolte; 4) violazione delle norme sul possesso e sulla detenzione dell'immobile, contestando la condanna al pagamento di un'indennità per occupazione abusiva e del risarcimento del danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, affermando che il mandato senza rappresentanza per l'acquisto di beni immobili non è soggetto a forma scritta ad substantiam e che la forma è richiesta solo per gli atti che producono l'effetto reale del trasferimento, non per il rapporto interno di mandato. Ha richiamato l'evoluzione giurisprudenziale culminata nelle Sezioni Unite del 2020 e ha precisato che l'art. 1351 c.c. non è estensibile analogicamente al mandato, autonomo rispetto al preliminare. Conseguentemente ha cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, per nuovo esame alla luce del principio di diritto enunciato e per la regolazione delle spese di legittimità. I motivi secondo, terzo e quarto sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1704 c.c.

  Richiamato per inquadrare il mandato senza rappresentanza e i suoi effetti interni ed esterni.

• art. 1706, comma 2, c.c.

  Indica l'obbligo del mandatario di ritrasferire al mandante i beni acquistati; l'obbligo può essere fatto valere anche per immobili secondo la disciplina richiamata dalla Corte.

• art. 2932 c.c.

  La tutela in forma specifica dell'obbligo di trasferire il bene è esperibile anche nel contesto del mandato senza rappresentanza all'acquisto di immobili.

• art. 1392 c.c.

  La Corte esclude che il combinato disposto con l'art. 1350 c.c. imponga la forma scritta al mandato senza rappresentanza per l'acquisto di immobili.

• art. 1350 c.c.

  La forma scritta è richiesta per gli atti traslativi del diritto reale sul bene immobile, non per il mandato interno all'acquisto.

• art. 1351 c.c.

  È norma eccezionale e non è suscettibile di applicazione analogica al mandato senza rappresentanza, distinto dal contratto preliminare.

• art. 2725 c.c.

  Richiamato dalla sentenza d'appello in tema di prova testimoniale dei contratti soggetti a forma scritta; la Cassazione ne supera l'applicazione perché esclude la necessità della forma scritta del mandato.

• art. 2724, n. 3, c.c.

  La perdita incolpevole del documento rileva solo se la scrittura è necessaria; nel caso concreto la relativa verifica diviene irrilevante una volta escluso il vincolo di forma.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nei motivi relativi a ultrapetizione e limiti della decisione rispetto alle domande proposte.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato con riferimento alla valutazione dei fatti non contestati e del materiale istruttorio.

• art. 167 c.p.c.

  Invocato per il principio di contestazione dei fatti costitutivi da parte del convenuto.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato nei motivi sul contenuto dell'appello e sulla specificità delle censure.

• art. 345, comma 2, c.p.c.

  Richiamato in tema di nuove domande ed eccezioni in appello.

• art. 1176 c.c.

  Citato nel secondo motivo, senza un autonomo decisum della Corte dopo l'assorbimento.

• art. 2709 c.c. e ss.

  Richiamati nel secondo motivo per la prova dei fatti e l'efficacia dei documenti contabili.

• art. 2735 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo con riguardo alle ammissioni e alla portata confessoria di alcune deduzioni difensive.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo sulla riproposizione in appello delle domande non accolte in primo grado.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo in tema di possesso e detenzione dell'immobile.

• art. 1141 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo in tema di prova del possesso e di mutamento della detenzione.

• art. 1571 c.c. e seguenti

  Richiamati nel quarto motivo, ma non esaminati nel merito per assorbimento.

• art. 1803 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo, senza un vaglio autonomo dopo l'assorbimento.

Massime di principio

• Il mandato senza rappresentanza per l'acquisto di un immobile è un rapporto interno e, in applicazione del principio di libertà delle forme, non richiede la forma scritta ad substantiam.
• La forma scritta è necessaria per gli atti che producono direttamente l'effetto reale traslativo, non per il negozio fiduciario o di mandato che precede o accompagna l'acquisto.
• L'art. 1351 c.c. non può essere applicato analogicamente al mandato senza rappresentanza per l'acquisto di immobili, poiché il mandato è contratto autonomo e distinto dal preliminare.
• Una volta esclusa la necessità della forma scritta del mandato, non può fondarsi il rigetto della domanda di ritrasferimento sulla sola mancanza o sulla mancata prova della perdita incolpevole della scrittura.
• In presenza di un mandato senza rappresentanza all'acquisto, l'obbligo del mandatario di ritrasferire il bene al mandante può essere azionato con il rimedio dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Come è indicizzato