Cassazione Civile, Ordinanza n. 05656/2025 del 03/03/2025

Esito

La controversia

Una società conduttrice di un immobile adibito a struttura per la terza età aveva stipulato un contratto di locazione con la proprietaria, con fideiussione di terzi a garanzia dei canoni. Dopo il recesso della conduttrice, la locatrice otteneva un decreto ingiuntivo per i canoni rimasti insoluti; la conduttrice proponeva opposizione sostenendo, da un lato, che l'immobile fosse affetto da vizi e degrado (in particolare mancata abitabilità del piano cantinato, infiltrazioni e condizioni incompatibili con l'uso pattuito), con conseguente diritto alla riduzione del canone e/o all'eccezione di inadempimento, e, dall'altro, che il recesso fosse giustificato. Nel corso dei giudizi i fideiussori contestavano anche la validità della fideiussione. La Corte d'appello rigettava il gravame, valorizzando la clausola contrattuale che escludeva effetti risolutivi o sospensivi del pagamento dei canoni per il mancato rilascio di autorizzazioni e affermando l'onere del conduttore di verificare l'idoneità del bene all'attività programmata. In cassazione la società ricorrente articolava quattro motivi: (1) spese processuali, assumendo che i fideiussori, avendo ottenuto la declaratoria di nullità della garanzia, non dovessero essere condannati alle spese; (2) violazione delle norme sui vizi della cosa locata e sull'onere della prova, per avere la sentenza escluso la riduzione del canone e ritenuto decisiva la clausola contrattuale sul recesso; (3) violazione delle norme sul dovere del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto e dell'art. 116 c.p.c., per non avere riconosciuto il degrado dell'immobile; (4) ancora sulle spese, subordinando la censura all'accoglimento dei precedenti motivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato l'intero ricorso inammissibile. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo per carenza di legittimazione e di interesse della ricorrente a contestare la statuizione sulle spese relativa ai fideiussori, che non avevano impugnato quel capo. Ha ritenuto inammissibile il secondo motivo perché non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sulla clausola contrattuale che disciplinava il recesso e rendeva non pertinenti le norme invocate sui vizi della cosa locata; inoltre la censura ex art. 360 n. 5 c.p.c. mirava a una rivalutazione del merito. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo, poiché diretto a una nuova valutazione di fatti e prove e non a denunciare in modo corretto una violazione dell'art. 116 c.p.c. Infine ha definito il quarto motivo un mero "non motivo", essendo logicamente dipendente dall'accoglimento dei precedenti. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  La deduzione dei vizi di violazione di legge e di motivazione è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi o si risolve in una richiesta di nuova valutazione del merito.

• art. 91 c.p.c.

  La censura sulle spese può essere proposta solo dalla parte direttamente incisa dalla relativa statuizione, se ancora non coperta da giudicato.

• art. 92 c.p.c.

  La doglianza sulle spese, quando subordinata all'accoglimento di altri motivi, non ha autonoma consistenza se i motivi presupposti non sono accolti.

• art. 1575 c.c.

  Il richiamo al dovere del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto non è scrutinabile in cassazione se la decisione si fonda su una clausola contrattuale che regola diversamente il rapporto.

• art. 1576 c.c.

  Il motivo è inammissibile se non si confronta con l'accertamento di merito e con la disciplina pattizia ritenuta decisiva dal giudice di merito.

• art. 1578 c.c.

  La disciplina dei vizi della cosa locata non è applicabile in modo automatico quando il giudice di merito ritenga che la fattispecie sia regolata dalla specifica clausola contrattuale sul recesso e sul pagamento dei canoni.

• art. 1580 c.c.

  Le norme sui vizi idonei a diminuire in modo apprezzabile il godimento non possono essere invocate in cassazione senza confrontarsi con la clausola negoziale ritenuta decisiva.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione dell'art. 116 c.p.c. è deducibile solo se si alleghi che il giudice abbia attribuito a una prova un valore diverso da quello legale o abbia disapplicato il criterio di valutazione imposto dalla legge; non è consentito censurare il mero cattivo esercizio del prudente apprezzamento delle prove.

• art. 1346 c.c.

  La dedotta nullità per indeterminatezza dell'oggetto non è accolta quando il giudice di merito esclude la nullità del contratto sulla base del suo contenuto complessivo.

• art. 1418 c.c.

  La nullità del contratto non può essere affermata in assenza di un effettivo contrasto con norme imperative o con la struttura negoziale accertata dal giudice di merito.

• art. 1419 c.c.

  La censura di nullità parziale è inammissibile se non si confronta con la decisione che ha escluso la nullità del contratto nel suo complesso.

• art. 1938 c.c.

  Richiamato nel giudizio di merito in relazione alla nullità della fideiussione per mancata determinazione dell'importo massimo garantito.

• art. 336 c.p.c.

  La richiesta di caducazione della statuizione sulle spese segue automaticamente l'eventuale accoglimento dei motivi che incidono sul capo principale, senza bisogno di autonoma censura.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto o inammissibilità del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  Norma che ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti dall'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• In cassazione è inammissibile la censura che non si confronti con la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata, specie quando il giudice di merito abbia ritenuto decisiva una clausola contrattuale idonea a disciplinare in modo autonomo il rapporto.
• Le norme sui vizi della cosa locata e sull'inadempimento del locatore non possono essere invocate utilmente se il giudice di merito ha accertato che il contratto contiene una pattuizione espressa che esclude la risoluzione o la sospensione del pagamento dei canoni per il mancato rilascio di autorizzazioni o per la non piena conformità del bene all'uso progettato.
• La deduzione del vizio di cui all'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo quando si alleghi l'attribuzione a una prova di un valore legale diverso da quello previsto dalla legge o la violazione del criterio legale di valutazione; non è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio.
• La contestazione delle spese processuali è inammissibile se proposta da soggetto privo di legittimazione o di interesse concreto, o se il relativo capo è ormai passato in giudicato per mancata impugnazione della parte direttamente incisa.
• Quando i motivi di ricorso attaccano soltanto conseguenze accessorie dipendenti dall'accoglimento di altri motivi non accolti, tali doglianze non hanno autonoma consistenza e sono improponibili come motivi indipendenti.

Come è indicizzato