Cassazione Civile, Ordinanza n. 23269/2022 del 26/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di immobile urbano ad uso non abitativo: il locatore aveva ricevuto la riconsegna dell'immobile ma, secondo la conduttrice, non lo aveva adibito entro sei mesi all'uso per cui aveva ottenuto la disponibilità, con conseguente domanda della conduttrice di ottenere la sanzione/risarcimento prevista dall'art. 31 della l. n. 392/1978. Il Tribunale aveva accolto la domanda e liquidato euro 8.000,00. In appello il locatore aveva contestato sia la sussistenza del danno sia la sua quantificazione; la Corte d'appello aveva ridotto il risarcimento a euro 960,00, ritenendo non provato che la conduttrice fosse stata costretta a prendere in locazione un immobile più ampio e negando il ristoro di gran parte del pregiudizio, salvo le spese di trasloco. La ricorrente ha dedotto con il primo motivo violazione o falsa applicazione degli artt. 27 e 31 l. n. 392/1978 e degli artt. 1176 e 1218 c.c., sostenendo che, accertato l'illecito del locatore, il danno doveva essere liquidato secondo la disciplina speciale e che la Corte territoriale aveva erroneamente posto a carico della conduttrice l'onere di provare di essere stata "costretta" a scegliere un immobile più grande. Con il secondo motivo ha denunciato omesso esame di un fatto decisivo, assumendo che il nuovo contratto di locazione era regolarmente registrato e che ciò dimostrava le maggiori spese sostenute a causa del recesso anticipato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo nei limiti indicati in motivazione, affermando che l'art. 31 l. n. 392/1978 ha natura anche sanzionatoria e che il giudice può presumere l'esistenza del danno collegato alla mancata riallocazione dell'immobile, dovendo poi liquidarlo equitativamente; ha quindi ritenuto erroneo imporre alla conduttrice la prova di essere stata costretta a prendere in locazione un immobile più ampio, perché tale onere non è coerente con la logica della disposizione. Ha invece dichiarato inammissibile il secondo motivo, poiché la Corte d'appello non aveva fondato la decisione sul tema della registrazione del nuovo contratto e la censura colpiva una ratio decidendi inesistente; inoltre, il vizio prospettato sarebbe stato eventualmente revocatorio. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 31 l. 27 luglio 1978, n. 392

  "Sanzioni"; "risarcire il danno al conduttore"; "salvo che questi preferisca il ripristino del contratto ed il rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati"; "in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione"

  La disposizione ha natura mista, risarcitoria e sanzionatoria; consente di presumere l'esistenza del danno connesso all'anticipata restituzione dell'immobile, liquidandolo equitativamente salvo prova contraria del locatore, e non richiede che il conduttore dimostri di aver evitato il pregiudizio o di essere stato costretto a specifiche scelte locative.

• art. 27 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato quale norma del sistema delle locazioni ad uso diverso, in collegamento con la disciplina del recesso e della riconsegna dell'immobile.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso come parametro della corretta esecuzione/adempimento, ma non forma oggetto di autonoma decisione specifica.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma sull'inadempimento contrattuale, ma la Corte decide principalmente sulla disciplina speciale dell'art. 31 l. n. 392/1978.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte esclude la debenza dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in ragione dell'accoglimento del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato solo per il coordinamento con il comma 1-quater in tema di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228

  Richiamato quale norma che ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso diverso, la sanzione prevista per la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato entro sei mesi ha funzione sia risarcitoria sia deterrente/sanzionatoria, sicché il danno può essere presunto e liquidato equitativamente in base alle circostanze del caso.
• Il conduttore non deve provare di essere stato "costretto" a evitare o contenere il pregiudizio con una determinata scelta locativa; spetta semmai al locatore superare la presunzione di danno dimostrando l'assenza di conseguenze pregiudizievoli.
• In cassazione è inammissibile la censura che colpisce una ratio decidendi non effettivamente posta a base della decisione impugnata; il vizio di omesso esame non può essere utilizzato per introdurre una diversa ricostruzione fattuale quando la sentenza di merito non abbia fondato il decisum sul fatto dedotto.
• Quando la cassazione accoglie il ricorso e rinvia la causa, il giudice di rinvio deve riesaminare la domanda attenendosi al principio di diritto affermato, compresa la corretta distribuzione dell'onere probatorio e la liquidazione del danno secondo i criteri indicati dalla Corte.

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