Cassazione Civile, Ordinanza n. 23250/2022 del 26/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita stipulato nel 1976 avente ad oggetto tre cespiti immobiliari, tra cui uno scantinato. In un successivo atto definitivo del 1980 furono trasferiti solo i due vani abitativi, mentre la controparte sosteneva che anche lo scantinato fosse stato trasferito perché pertinenza dei beni principali. L'erede della venditrice convenne quindi il promissario acquirente chiedendo la risoluzione del preliminare per inadempimento limitatamente allo scantinato, la condanna alla clausola penale e altre domande accessorie; in appello limitò però la pretesa alla sola risoluzione con penale. Il ricorrente impugnò la sentenza d'appello con tre motivi: 1) omesso esame di un atto del 2008 con cui aveva venduto lo scantinato a terzi, sostenendo che ciò dimostrasse l'avvenuto trasferimento del bene come pertinenza nel 1980; 2) violazione degli artt. 817 e 818 c.c., per avere escluso il vincolo pertinenziale tra scantinato e vani abitativi, che il ricorrente assumeva essere privo di autonomia funzionale e di autonomo ingresso; 3) violazione degli artt. 1382 e 1384 c.c., per omessa valutazione della possibile eccessività della clausola penale e del parziale adempimento. La Cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, inammissibile il secondo e infondato il terzo, rilevando che il fatto storico dedotto non era decisivo né specificamente discusso, che il giudizio sulla pertinenza è accertamento di fatto riservato al merito e che la riduzione della penale presuppone allegazioni e prova delle circostanze rilevanti, non essendo sufficiente prospettarla in cassazione. Il ricorso è stato integralmente rigettato, con condanna alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del promissario acquirente. Ha confermato l'impostazione della Corte d'appello, secondo cui lo scantinato non era stato trasferito con il rogito del 1980 e non risultava un bene pertinenziale dei vani abitativi; pertanto ha ritenuto sussistente l'inadempimento del promissario acquirente rispetto all'obbligo di dare esecuzione al preliminare per la parte relativa allo scantinato, con conseguente operatività della clausola penale. È stata inoltre confermata la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di lite e dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Nel giudizio di legittimità il vizio motivazionale è scrutinabile solo come omesso esame di un fatto storico decisivo oggetto di discussione tra le parti; non sono più ammissibili censure di insufficienza o contraddittorietà della motivazione fuori dai casi di motivazione mancante, apparente o incomprensibile.

• artt. 817 e 818 c.c.

  La pertinenza richiede un rapporto funzionale tra bene principale e bene accessorio, oltre alla volontà del titolare di destinare durevolmente il secondo al servizio del primo; l'accertamento della ricorrenza del vincolo è giudizio di fatto demandato al merito.

• art. 1382 c.c.

  La clausola penale è pattizio strumento di predeterminazione del danno da inadempimento e può operare secondo quanto stabilito dalle parti.

• art. 1384 c.c.

  La riduzione della penale è subordinata, in via alternativa, al parziale adempimento dell'obbligazione principale oppure all'eccessività della penale; il relativo accertamento compete al giudice di merito e richiede allegazione e prova delle circostanze rilevanti.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La motivazione solo apparente, mancante o irriducibilmente contraddittoria integra nullità della sentenza, come limite estremo del sindacato di legittimità sulla motivazione.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  La decisione deve rispettare il minimo costituzionale della motivazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per il deposito della memoria nel procedimento camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c.

  Richiamato come sede processuale di deposito dell'atto di compravendita prodotto in primo grado.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti; non basta prospettare una diversa lettura delle prove o lamentare genericamente una motivazione insufficiente.
• La qualificazione di un bene come pertinenza richiede sia un rapporto oggettivo di servizio o ornamento rispetto al bene principale sia la volontà del titolare di destinazione durevole; l'esistenza di tali presupposti è un apprezzamento di fatto insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica.
• La mera alienazione a terzi di un bene non dimostra, di per sé, che quel bene fosse già stato trasferito in precedenza come pertinenza del bene principale, potendo il trasferimento successivo avvenire anche a non domino.
• La riduzione della clausola penale presuppone che nel processo risultino allegati e provati i fatti rilevanti per valutare il parziale adempimento o l'eccessività della penale; il potere del giudice non esonera la parte dai relativi oneri processuali.

Come è indicizzato