Cassazione Civile, Ordinanza n. 30060/2024 del 21/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società che gestiva un parco commerciale per il pagamento di oneri gestionali e servizi comuni relativi a unità immobiliari locate finanziariamente alla debitrice monitoria. La società ingiunta propose opposizione sostenendo, in sintesi, che il regolamento invocato dal creditore non fosse quello originario contrattuale richiamato nei titoli di acquisto, ma un regolamento successivo del 2001 non validamente approvato; che tale modifica non fosse vincolante perché non approvata con le forme richieste; che i contratti di appalto di servizi richiamati dalla controparte non fossero stati sottoscritti né ratificati dalla proprietaria; e che comunque le fatture poste a base della pretesa fossero indimostrate nel quantum. In primo grado l’opposizione fu accolta e il decreto revocato; in appello, invece, la domanda della società gestore fu accolta sulla base di una ritenuta accettazione tacita del regolamento del 2001 e della sua applicazione reiterata nel tempo. Con il ricorso per cassazione la società proprietaria ha denunciato: violazione degli artt. 1138 c.c. e 69 disp. att. c.c. per avere la Corte territoriale ritenuto modificabile il regolamento condominiale per fatti concludenti; violazione degli artt. 1372, 1362 e 1363 c.c. per avere ricondotto l’obbligo di pagamento anche ai contratti di appalto non firmati; omesso esame di fatti decisivi circa la formazione del presunto nuovo regolamento; violazione dell’art. 2697 c.c. sull’onere della prova in ordine al credito e al quantum; violazione dell’art. 93 c.p.c. in tema di spese e distrazione. La Cassazione ha ritenuto fondati i primi due motivi, assorbiti gli altri, affermando che un regolamento e le sue modifiche richiedono la forma scritta a pena di invalidità e che non è sufficiente il mero comportamento concludente o la reiterata applicazione di clausole per attribuire efficacia vincolante a nuove previsioni; ha inoltre precisato che solo le clausole incidenti su diritti esclusivi o su deroghe ai criteri legali di riparto richiedono unanimità, mentre le clausole organizzative possono essere modificate a maggioranza, ma sempre nel rispetto delle forme previste. Poiché il preteso nuovo regolamento non risultava validamente approvato, è mancato un valido titolo dell’obbligazione azionata dal terzo creditore. La Corte ha quindi cassato la sentenza d’appello e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda della società resistente; le spese sono state poste a carico della resistente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ha dichiarato assorbiti gli altri tre, ha cassato la sentenza della Corte d'appello di L'Aquila e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda monitoria/provenziente dalla società gestore nei confronti della società ricorrente. Ha inoltre condannato la resistente al pagamento delle spese di primo grado, appello e cassazione. Il capo sulle restituzioni non è stato toccato, perché non oggetto di ricorso.

Norme richiamate

• art. 1138 c.c.

  Le modifiche al regolamento condominiale e le previsioni organizzative che disciplinano l'uso dei beni e dei servizi comuni possono essere adottate secondo le maggioranze previste, ma non possono essere introdotte o modificate validamente per mera accettazione di fatto in assenza delle forme richieste.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Richiamato come norma sulla modificazione delle tabelle/regolamenti e utilizzato per escludere che la modifica possa derivare da comportamenti concludenti.

• art. 1372 c.c.

  Il vincolo contrattuale non può essere esteso a soggetti non firmatari sulla sola base di atti non sottoscritti o di una presunta adesione implicita, se manca un valido titolo negoziale.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione dei contratti non consente di ricavare un'obbligazione di pagamento in capo a chi non ha sottoscritto il contratto, in assenza di elementi testuali e negoziali univoci.

• art. 1363 c.c.

  La lettura sistematica delle pattuizioni non può superare il difetto di un valido titolo formale che renda opponibili le clausole al soggetto chiamato a pagare.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la prova del credito e del quantum; il motivo è stato assorbito dall'accoglimento dei primi due.

• art. 93 c.p.c.

  Richiamato con riguardo alla distrazione delle spese, ma la relativa doglianza è stata assorbita.

• art. 1123 c.c.

  L'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese comuni presuppone un valido titolo; in assenza di una legittima modifica regolamentare non può essere imposto il riparto diverso da quello legale.

• art. 1136 c.c.

  Le clausole organizzative del regolamento, pur se originariamente inserite in un regolamento contrattuale, possono essere modificate con la maggioranza assembleare prevista, non necessariamente all'unanimità.

Massime di principio

• Il regolamento condominiale e le sue modifiche richiedono la forma scritta a pena di invalidità; non è sufficiente, per attribuire efficacia vincolante a nuove previsioni, la mera attuazione di fatto o l'applicazione reiterata nel tempo.
• Le clausole del regolamento che incidono su diritti esclusivi dei partecipanti o che derogano ai criteri legali di riparto delle spese hanno natura contrattuale e richiedono l'approvazione unanime; le clausole meramente organizzative su servizi e uso delle parti comuni possono essere modificate con la maggioranza prevista dagli artt. 1138 e 1136 c.c.
• In mancanza di un valido titolo negoziale o regolamentare, un terzo creditore non può pretendere il pagamento degli oneri comuni sulla base di un regolamento non validamente approvato o modificato.
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, la domanda del creditore deve trovare prova nel titolo e negli elementi costitutivi della pretesa; la sola produzione di fatture o la loro reiterata contabilizzazione non basta se manca il presupposto giuridico dell'obbligazione.

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