Cassazione Civile, Ordinanza n. 19733/2024 del 17/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita, stipulato nel 2002, avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione. La promissaria acquirente agì nel 2004 chiedendo: 1) il trasferimento coattivo dell'immobile ex art. 2932 c.c.; 2) la condanna del venditore al risarcimento dei danni per la mancata tempestiva consegna delle chiavi entro una data pattuita, che le avrebbe impedito di disdire una locazione a terzi per la stagione estiva e di percepire i relativi canoni. Il venditore non si oppose al trasferimento, ma domandò il pagamento del saldo prezzo, comprensivo di IVA, sostenendo l'applicazione dell'aliquota ordinaria del 10% e non di quella agevolata del 4% invocata dall'acquirente per i benefici "prima casa"; chiese anche il pagamento di lavori extra capitolato. In primo grado fu accolta la domanda ex art. 2932 c.c., determinato il saldo prezzo con IVA al 10%, accolto il capo sui lavori extra, e rigettato il risarcimento. In appello furono confermate, per quanto qui rileva, sia l'applicazione dell'IVA al 10% sia il rigetto del danno. In sede di legittimità la Corte cassò con rinvio entrambe le statuizioni: quanto all'IVA, affermando che la dichiarazione di voler usufruire dei benefici prima casa può essere resa fino alla sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e che la rettifica dell'IVA sugli acconti è consentita; quanto al danno, rilevando un errore nell'interpretazione della clausola sulla consegna delle chiavi, in violazione dell'art. 1367 c.c. Riassunto il giudizio, la Corte di appello di rinvio respinse entrambe le domande: ritenne dovuta l'IVA al 10% perché l'acquirente non aveva provato, al momento del trasferimento, i requisiti per l'aliquota agevolata; respinse il risarcimento perché alla data prevista per la consegna delle chiavi il prezzo non era stato pagato e la consegna anticipata era funzionale al completamento dei lavori e ai lavori extra, non a una disponibilità immediata del bene. Con il ricorso per cassazione la promissaria acquirente dedusse: primo, violazione dell'art. 26 d.P.R. n. 633/1972 e del precedente principio di diritto, sostenendo che la verifica dei requisiti per il beneficio prima casa dovesse avvenire alla data del definitivo/sentenza ex art. 2932 c.c. e non al preliminare; secondo, violazione degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c., assumendo che il giudice del rinvio avesse ecceduto i limiti del rinvio pronunciandosi su un tema non devoluto; terzo, violazione degli artt. 1223, 1362, 1363 e 1370 c.c., lamentando che la clausola sulla consegna delle chiavi fosse stata male interpretata e che la Corte avesse confuso l'immobile oggetto del preliminare con altro immobile nella sua disponibilità. La Suprema Corte ha rigettato il primo motivo, chiarendo che la Corte territoriale aveva correttamente valutato la sussistenza dei requisiti agevolativi con riferimento al momento del trasferimento (anno 2013) e non al preliminare; ha rigettato anche il secondo, ritenendo che la verifica dei requisiti per l'agevolazione fosse effettivamente tema controverso già in primo grado e riproposto in rinvio; ha dichiarato inammissibile il terzo, poiché non investiva la ratio decidendi effettiva, fondata sul mancato pagamento del prezzo alla data pattuita, ma solo una motivazione ulteriore sulla funzione di garanzia della consegna delle chiavi. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto, con condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la sentenza della Corte di appello di Firenze in sede di rinvio sia nella parte in cui ha negato l'applicazione dell'IVA agevolata al 4% sul prezzo di acquisto, per difetto di prova dei requisiti richiesti al momento del trasferimento, sia nella parte in cui ha escluso il risarcimento del danno per la mancata tempestiva consegna delle chiavi, perché la consegna anticipata non era dovuta in mancanza del pagamento del prezzo pattuito alle scadenze stabilite e la ratio decisiva della sentenza impugnata non era attinta dal terzo motivo. La ricorrente è stata inoltre condannata al pagamento delle spese di legittimità e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Nel giudizio promosso per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, il trasferimento coattivo dell'immobile può essere disposto con sentenza costitutiva, fino alla quale è possibile rendere la dichiarazione funzionale ai benefici fiscali prima casa.

• art. 26 d.P.R. n. 633 del 1972

  La disciplina consente la rettifica dell'IVA sulle fatture relative agli acconti, con applicazione dell'aliquota agevolata sull'intero corrispettivo quando ne ricorrano i presupposti.

• art. 1367 c.c.

  Nell'interpretazione della clausola contrattuale si deve privilegiare un senso utile della pattuizione; la precedente cassazione aveva censurato l'interpretazione che svuotava di rilievo la clausola sulla consegna delle chiavi.

• art. 2697 c.c.

  La prova dei presupposti per l'applicazione dell'aliquota IVA agevolata incombe sulla parte che la invoca, ove la questione sia in contestazione.

• art. 115 c.p.c.

  Il giudice di rinvio può pronunciarsi sui punti effettivamente controversi e devoluti, senza oltrepassare i limiti del thema decidendum fissato dal giudicato interno e dalla precedente cassazione.

• artt. 1223, 1362, 1363 e 1370 c.c.

  Richiamati dal ricorrente per sostenere la corretta interpretazione della clausola e la risarcibilità del danno da inadempimento, ma la censura è stata ritenuta non attinente alla ratio decisiva.

Massime di principio

• Nel giudizio ex art. 2932 c.c. la verifica dei presupposti per beneficiare dell'aliquota IVA agevolata "prima casa" va effettuata con riferimento al momento del trasferimento coattivo, coincidente con la sentenza costitutiva, e non già al solo momento del preliminare, purché la dichiarazione del contribuente sia resa entro tale momento.
• La rettifica dell'IVA applicata sugli acconti è ammissibile quando la disciplina fiscale e le istruzioni amministrative consentano di adeguare l'imposta al regime effettivamente spettante sull'intero corrispettivo.
• Quando una sentenza di rinvio ha già individuato il punto controverso, il giudice del rinvio non eccede i suoi poteri se torna a pronunciarsi su quel medesimo tema, anche se le parti lo avevano inizialmente discusso in termini diversi.
• La censura di legittimità deve colpire la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata: è inammissibile il motivo che si concentri su argomentazioni ulteriori o marginali, lasciando intatta la base logico-giuridica autonoma della decisione.
• In tema di responsabilità da inadempimento contrattuale, la risarcibilità del danno presuppone l'accertamento dell'effettivo inadempimento della prestazione dovuta secondo il contenuto del contratto e delle scadenze pattuite.

Come è indicizzato