Cassazione Civile, Ordinanza n. 14381/2024 del 23/05/2024

Esito

La controversia

Previo accertamento tecnico preventivo, il proprietario di un immobile sito in condominio agiva per ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla propria unità immobiliare, dichiarata inagibile dal Comune e successivamente declassata catastalmente, assumendo che i danni derivassero da umidità sulle murature perimetrali e da perdite dalle tubature e dall'impianto fognario condominiali. Il Tribunale aveva riconosciuto solo una parte del danno; la Corte d'appello aveva invece condannato il condominio al pagamento di una somma maggiore a titolo di risarcimento per vizi costruttivi dell'immobile, rigettando l'appello incidentale del condominio. In cassazione il proprietario ha proposto quattro motivi: 1) ha denunciato violazione delle norme sulla responsabilità da cose in custodia e sul risarcimento del danno, sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente negato il ristoro per il mancato godimento dell'immobile, pur avendo accertato che esso era usato come magazzino; 2) ha censurato il discostamento dalla consulenza tecnica d'ufficio con esclusione del costo dell'intonaco deumidificante; 3) ha dedotto errore di fatto e violazione delle regole probatorie per l'esclusione di ulteriori somme asseritamente già pagate per il sub-procedimento di CTU; 4) ha lamentato omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria relativa alle spese per la pratica edilizia e il riaccatastamento, nonché sulle spese di lite. Il condominio ha proposto ricorso incidentale con tre motivi: contestazione della propria responsabilità ex art. 2051 c.c. per vetustà e vizi costruttivi del fabbricato; contestazione della condanna al pagamento delle spese per il completamento dei lavori fognari; deduzione del concorso di colpa del danneggiato ex art. 1227 c.c. e della regolazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso incidentale del condominio, ritenendo infondata la tesi per cui la vetustà del fabbricato o i vizi costruttivi escluderebbero la responsabilità del condominio quale custode delle parti comuni. Ha dichiarato inammissibili le censure incidentali sulle spese fognarie e sulla prova, e infondata la censura sulle spese di lite. Sul ricorso principale ha accolto il primo motivo, cassando la sentenza d'appello nella parte in cui aveva negato il risarcimento per il mancato godimento dell'immobile per difetto di prova di un reddito da locazione, perché la perdita risarcibile riguarda anche il godimento diretto dell'immobile; ha inoltre accolto, nei limiti indicati, il quarto motivo per omessa pronuncia sulla domanda relativa alle spese di riaccatastamento. Ha invece respinto il secondo motivo e dichiarato inammissibile il terzo, nonché inammissibile in parte il quarto. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese, compresa quelle di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2051 c.c.

  responsabilità del condominio quale custode delle parti comuni

  Il condominio, quale custode dei beni e servizi comuni, risponde dei danni cagionati dalle cose comuni alla proprietà esclusiva dei singoli condomini, anche se il pregiudizio è imputabile a difetti costruttivi dello stabile o concorre il fatto di un terzo.

• art. 1117 c.c.

  le mura perimetrali del Condominio [...] rientrano quindi nelle parti comuni

  Le mura perimetrali, equiparate ai muri maestri, sono parti comuni dell'edificio e rientrano nella custodia condominiale.

• art. 1669 c.c.

  concorrente responsabilità del costruttore-venditore ex art. 1669 c.c.

  La eventuale responsabilità del costruttore per gravi difetti dell'edificio può concorrere con quella del condominio custode, senza escluderla.

• art. 1227 c.c.

  concorso di colpa del danneggiato

  La doglianza del condominio sul concorso colposo non ha trovato accoglimento, anche per difetto di prova del completamento degli interventi asseritamente eseguiti.

• art. 2697 c.c.

  violazione e falsa applicazione [...] in relazione all’art. 2697 c.c.

  La violazione dell'onere della prova è configurabile solo se il giudice attribuisce l'onere a una parte diversa da quella su cui grava secondo le regole sostanziali.

• art. 115 c.p.c.

  prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa

  La violazione dell'art. 115 c.p.c. sussiste solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dei poteri officiosi; non quando valuti il materiale probatorio fornito dalle parti.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se il giudice attribuisca a una prova un valore legale diverso da quello previsto o dichiari di valutarla secondo prudente apprezzamento pur essendo soggetta a regola diversa; non quando si contesti la mera valutazione delle prove.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  L'accoglimento solo ridotto di una domanda unica non integra reciproca soccombenza; può al più giustificare compensazione, non condanna della parte vittoriosa alle spese in favore dell'altra parte.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio e il deposito dell'ordinanza.

• art. 360 c.p.c.

  motivi di ricorso per cassazione

  La Corte applica i limiti di deducibilità dei vizi di violazione di legge, motivazione e omessa pronuncia, distinguendo tra errori di diritto, errori di fatto e rivalutazione del merito.

• art. 360-bis c.p.c.

  La censura sulle spese è stata ritenuta manifestamente infondata, dunque inammissibile.

• art. 112 c.p.c.

  È censurabile l'omessa pronuncia su una domanda ritualmente proposta e riproposta nei gradi di merito.

• art. 1226 c.c.

  Se il danno da perdita di godimento è allegato e provato nei suoi presupposti, la sua quantificazione può avvenire in via equitativa.

• art. 2056 c.c.

  È richiamato quale norma di coordinamento per la liquidazione del danno risarcibile da responsabilità aquiliana o da cose in custodia.

• art. 2059 c.c.

  È richiamato nel primo motivo, ma la decisione verte soprattutto sul danno patrimoniale da perdita di godimento.

• art. 2043 c.c.

  È richiamato come norma generale di responsabilità aquiliana nel contesto del motivo sul mancato godimento dell'immobile.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  ulteriore importo a titolo di contributo unificato

  La Corte dà atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato per il ricorso incidentale rigettato.

• art. 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per la disciplina del contributo unificato aggiuntivo.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  Il travisamento del contenuto oggettivo della prova è rimedio eventualmente deducibile con revocazione, non con ricorso per cassazione.

Massime di principio

• Il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde ex art. 2051 c.c. dei danni cagionati alla proprietà esclusiva del singolo condomino anche quando il pregiudizio derivi da difetti costruttivi dello stabile o da vetustà dell'edificio, poiché tali circostanze non escludono di per sé l'obbligo di custodia e manutenzione.
• La responsabilità da cose in custodia può concorrere con quella di altri soggetti, come il costruttore-venditore: il fatto che il danno sia imputabile anche a vizi edificatori non esonera il condominio, potendo configurarsi una solidarietà impropria tra diversi titoli di responsabilità.
• Ai fini del risarcimento per perdita di godimento di un immobile non è necessario provare che il bene fosse effettivamente locato o posto a reddito: è risarcibile anche la concreta perdita del godimento diretto del bene, purché tale possibilità sia specificamente allegata e provata nei suoi fatti costitutivi, potendo poi il danno essere liquidato equitativamente.
• La mancata pronuncia su una domanda ritualmente proposta e riproposta nei gradi di merito integra vizio di omessa pronuncia censurabile in cassazione.
• Nel giudizio di cassazione non è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio; la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è deducibile solo nei rigorosi casi in cui il giudice abbia utilizzato prove non introdotte dalle parti o abbia attribuito alla prova un valore diverso da quello legalmente previsto.
• L'accoglimento solo parziale di una domanda unica non configura reciproca soccombenza: la regolazione delle spese può essere modificata solo nei limiti della compensazione consentita dall'art. 92, comma 2, c.p.c., non con condanna della parte sostanzialmente vittoriosa al pagamento delle spese in favore dell'altra parte.

Come è indicizzato