Cassazione Civile, Ordinanza n. 03517/2025 del 11/02/2025

Esito

La controversia

La controversia trae origine dalla vendita, nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, di un immobile già condotto in locazione dagli acquirenti. Dopo il rogito del 5 ottobre 2004, gli acquirenti hanno agito per ottenere la restituzione della parte di prezzo asseritamente versata in eccedenza rispetto a quello correttamente determinabile secondo la disciplina di legge, oltre alla restituzione del deposito cauzionale relativo al precedente rapporto locatizio. I giudici di merito hanno accolto la domanda, ritenendo che il prezzo dovesse essere calcolato applicando il coefficiente di abbattimento relativo al secondo semestre 2003, vigente al momento dell'offerta in opzione, e disapplicando il decreto ministeriale richiamato dall'INPS che avrebbe imposto l'uso di un diverso coefficiente. L'INPS ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi: 1) violazione delle norme sulla disapplicazione degli atti amministrativi, sostenendo che il decreto ministeriale aveva natura normativa e non poteva essere disapplicato dal giudice ordinario; 2) violazione dell'art. 11 preleggi e delle norme del d.l. n. 41 del 2004 e del d.m. 26 marzo 2004, affermando che non vi fosse contrasto tra le fonti e che il decreto ministeriale fosse conforme alla disciplina primaria; 3) violazione delle norme introdotte nel 2006, deducendo che la disposizione sopravvenuta aveva natura interpretativa e avrebbe dovuto applicarsi anche al rapporto in esame, perché chiariva quale coefficiente dovesse essere usato quando l'offerta fosse stata inviata oltre sei mesi dopo la stima; 4) violazione degli artt. 1326, 1351 e 2932 c.c., censurando l'affermazione della rideterminabilità del prezzo dopo l'accettazione dell'opzione da parte degli acquirenti e sostenendo la vincolatività del contratto così concluso.

La decisione

La Corte di cassazione ha riunito i motivi perché connessi e li ha ritenuti tutti infondati. Ha ricostruito la disciplina della dismissione degli immobili pubblici e previdenziali, precisando che il prezzo di cessione va determinato al momento dell'offerta in opzione sulla base dei valori di mercato di ottobre 2001, con applicazione dei coefficienti di abbattimento calcolati dall'Agenzia del territorio. Ha quindi affermato che la norma introdotta nel 2006, relativa al caso delle offerte inviate oltre sei mesi dopo la stima, non era norma interpretativa ma disposizione innovativa, perché disciplinava una fattispecie prima non regolata e non esprimeva alcuna volontà di interpretazione autentica retroattiva. Di conseguenza, correttamente la Corte territoriale aveva escluso l'applicazione retroattiva della disposizione sopravvenuta al contratto stipulato nel 2004. È stato dunque confermato il diritto degli acquirenti alla rideterminazione del prezzo e alla restituzione delle somme eccedenti, con rigetto del ricorso e condanna dell'INPS alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1, comma 1, d.l. 23 febbraio 2004, n. 41

  il prezzo sia determinato al momento dell’offerta in opzione

  stabilisce che il momento rilevante per la determinazione del prezzo è quello dell'offerta in opzione, non quello del rogito.

• art. 1, comma 2, d.l. 23 febbraio 2004, n. 41

  applicando, ai sensi dell’art. 3, comma 7, d.l. n. 351 del 2001, coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio

  individua i criteri tecnici di calcolo del prezzo, ancorandoli ai coefficienti di abbattimento elaborati dall'Agenzia del territorio.

• art. 3, comma 7, d.l. 25 settembre 2001, n. 351

  è richiamato come base normativa del sistema di determinazione del prezzo e dei coefficienti di abbattimento nella dismissione immobiliare.

• art. 37, comma 56, d.l. 4 luglio 2006, n. 223

  Qualora le offerte in opzione non siano inviate dagli enti gestori agli aventi diritto, dopo un intervallo di tempo superiore a sei mesi rispetto alla valutazione dell'Agenzia del territorio...

  la Corte la qualifica come disposizione innovativa, non interpretativa, introdotta per regolare una fattispecie prima non contemplata e quindi non applicabile retroattivamente.

• art. 11 preleggi

  vieta l'applicazione retroattiva della disciplina sopravvenuta in assenza di una chiara natura interpretativa/autentica.

• artt. 1326, 1351 e 2932 c.c.

  sono richiamati dal ricorrente per sostenere la vincolatività del contratto e la definitività dell'accordo sul prezzo, ma la Corte esclude che ciò impedisca la corretta applicazione della disciplina legale di determinazione del corrispettivo.

• artt. 4 e 5 L. 20 marzo 1865, n. 2248, all. E

  sono evocati in relazione al potere del giudice ordinario di disapplicare atti amministrativi illegittimi, tema ritenuto assorbito dall'infondatezza del ricorso.

• decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito dalla legge 23 novembre 2001, n. 410

  costituisce il quadro originario della dismissione degli immobili degli enti pubblici e del diritto di opzione degli inquilini.

• decreto ministeriale 26 marzo 2004

  viene contestato dall'INPS, ma la Corte d'appello lo aveva disapplicato in quanto ritenuto incompatibile con la normativa primaria; la Cassazione non accoglie le censure contro tale impostazione.

• decreto legge 4 luglio 2006, n. 223

  viene menzionato quale fonte che ha introdotto la disciplina specifica sul ritardo nell'invio delle offerte di opzione.

• decreto legge 17 settembre 2008, n. 185, art. 16, comma 2

  è richiamato solo per segnalare la successiva abrogazione della disposizione del 2006.

Massime di principio

• Nelle procedure di dismissione di immobili pubblici o previdenziali, il prezzo di cessione va determinato secondo il criterio legale vigente al momento dell'offerta in opzione, applicando i coefficienti di abbattimento previsti dalla normativa primaria e dalle fonti secondarie compatibili con essa.
• Una disposizione successiva è davvero interpretativa solo se si limita a chiarire il significato di una norma preesistente e manifesta in modo inequivoco la volontà del legislatore di imporre quella lettura anche per il passato; se invece introduce una disciplina nuova per una fattispecie prima non regolata, non può avere effetto retroattivo.
• La qualificazione di una norma come interpretativa non dipende dal nome o dalla forma, ma dal suo contenuto sostanziale e dalla presenza di un chiaro intento di interpretazione autentica.
• Laddove il legislatore abbia già stabilito il momento rilevante per la determinazione del prezzo e i criteri di calcolo, una disciplina sopravvenuta non può alterare retroattivamente il corrispettivo di un contratto già perfezionato, salvo che sia espressamente prevista come interpretazione autentica.
• La controversia sulla corretta applicazione dei coefficienti di abbattimento nelle vendite immobiliari dismesse va risolta coordinando fonte primaria e fonte secondaria, con prevalenza della prima in caso di contrasto.

Come è indicizzato